En España, de media, comprar un piso para reformar es un 28% más barato que si se adquiere en buen estado. Ourense, Jaén y León son las capitales españolas con mayor diferencia de precio entre las viviendas en buen estado y para reformar, entre un 44% y un 46% de margen entre una opción y otra a cierre de junio. En Madrid y Barcelona la diferencia es del 12%, lo que se traduce en unos 45.000 euros de ahorro para un inmueble tipo de 90 metros cuadrados.
Comprar una vivienda para reformar puede ser un verdadero acierto o un auténtico quebradero de cabeza. Lo bueno es que generalmente es más barata, la probabilidad de que esté sobrevalorada es menor y uno puede adaptarla a su gusto. Lo malo, que hay que sumarle el precio, tiempo y esfuerzo invertidos en una reforma, y una factura que no cubre la hipoteca, por lo que será necesario disponer de mayor liquidez. Sin embargo, ahora que el Gobierno prepara un paquete multimillonario de ayudas a la rehabilitación, la balanza podría terminar de inclinarse en favor de las ventajas de la reforma. Sobre todo teniendo en cuenta que los pisos a reformar en España son un 28% más baratos de media que las viviendas en buen estado. En el caso por ejemplo de un inmueble de unos 90 metros cuadrados, la diferencia entre una opción y otra se traduce en más de 38.000 euros, según los últimos datos de Idealista, correspondientes al mes de junio.
Pero la brecha puede ser mucho mayor. Un piso por reformar puede llegar a costar casi la mitad en algunas capitales españolas. En Ourense, la diferencia alcanza el 46%, seguida de Jaén, con un 45% y León (44%). En Madrid y Barcelona, en cambio, una vivienda sin reformar cuesta apenas un 12% menos, de media. En ambas, por lo general, el coste de las reformas es superior al de otras ciudades.
Pero, ¿compensa el ahorro de un piso que hay que renovar? No hay una respuesta categórica porque todo depende de factores como el valor del inmueble, el tipo de reforma que precise y la liquidez de la que disponga el comprador. Para valorarlo, hace falta sopesar razones a favor y en contra:
Además del menor precio, la gran ventaja de comprar pisos a reformar es que la probabilidad de que esté sobrevalorado es menor. Y si el inmueble se adquiere al precio justo, es más probable que el valor final, sumando la reforma, sea comparativamente inferior al de un piso reformado.
«Cuando una vivienda está hecha polvo tienes la sensación de que vale lo que vale y no la sobrevaloras. Cuando está reformada, el vendedor, generalmente especulador, intenta sacar lo máximo posible», explica Gonzalo Bernardos, profesor Titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona. El problema es que, en muchas ocasiones, el vendedor tampoco está teniendo en cuenta el coste real de la vivienda, ya que al precio de salida hay que sumarle el coste de la reforma. Este puede ser el caso de las mejores zonas de Madrid o Barcelona, donde el valor de un piso en pleno centro puede ser subjetivamente alto por ruinoso que esté.
Suena obvio, pero la principal desventaja de comprar un piso a reformar es que hay que reformarlo. El coste puede rondar desde los 30.000 euros, todo depende del estado en que se encuentre el inmueble y del tipo de actuación. Mientras que un lavado de cara puede rondar los 600 euros/m2, y una reforma estándar unos 750 euros/m2, las actuaciones de superlujo superan los 1.000 euros/m2, apunta Bernardos. Aun así, añade, «es mucho más caro reformar en Madrid o Barcelona que en el resto de capitales». El hecho de que sean dos de las capitales con menor diferencia entre una vivienda reformada o en mal estado se debe en buena medida a que hay más demanda relativa respecto a la oferta, lo que crea un microclima de precios. También se ven menores diferencias en Murcia (9% de diferencia), Pamplona (7%) o Huelva (6%). En algunos de estos casos, la razón es muy diferente, y se debe a un valor de venta de pisos reformados muy bajo. Todo lo contrario de San Sebastián, donde una excelente ubicación de los pisos a reformar explicaría que su precio supere en un 3% al de otros en mejor estado, pero en peor localización.
Por lo general, apunta Bernardos, quien adquiere pisos a reformar suele ser una demanda a la que se le podría llamar de compra, reforma y vende. «Estas viviendas son el número uno para compra de inversores o especuladores de compra, reforma y vende, y esto no te lo van a hacer en Vallecas, sino en Madrid dentro de la M-30, porque piensan que tienen una mayor capacidad de venderlo a más gente, aunque sea más caro».
Una demanda de primera vivienda, en cambio, es difícil que compre un piso a reformar, porque para eso hace falta que tengan liquidez no sólo para el 20% que no financian los bancos, más impuestos, sino además capital para afrontar la reforma. La compra de una vivienda en buen estado puede ser más cara, pero al incluir en su precio final el coste de una reforma, la hipoteca lo cubre. Esta es la razón por la que puede ser mejor opción para compradores con menor margen de liquidez.
Aún así, como explican desde Idealista, «el escenario actual en el que se anuncian ayudas para la rehabilitación podría decantar la balanza para atreverse con una reforma en determinados casos». El macroplan de rehabilitación anunciado por el Gobierno contempla una inversión de 3.420 millones de euros de los fondos europeos en forma de ayudas directas y deducciones fiscales para impulsar la rehabilitación. Concretamente, el Ejecutivo costeará hasta 24.000 euros por vivienda en actuaciones integrales de barrios o edificios con menor capacidad financiera; 19.000 euros por vivienda en barrios o edificios que acometan reformas, y unos 5.000 euros por vivienda en el caso de propietarios con reformas individuales.
Pero para eso hará falta demostrar una mejora en eficiencia, con un ahorro del consumo de energía no renovable del 30%. Hasta ahora, la mayoría de las reformas están más cerca del lavado de cara que del auténtico ahorro energético. No en vano, según datos de Andimac, el 92% del parque edificado tiene una calificación energética D o peor. «Hay una necesidad enorme de actualizar y modernizar el parque», explica Sebastián Molinero, secretario general de la patronal, y apunta que aunque el confinamiento ha hecho brotar una demanda de quien, por teletrabajo o por pasar más tiempo en su vivienda, se da cuenta de que ésta necesita una mejora, «todavía estamos muy lejos. Tenemos un déficit enorme en actividad rehabilitadora«. Además, las actuaciones más comunes no son las más necesarias: «Baños y cocinas es lo que más se pide, el cambio de ventanas también, pero es curioso porque si bien en España el ruido es el principal problema de las viviendas, por el aislamiento acústico, prácticamente no se acometen reformas que aíslen».
AHORRO DEL 38% EN VIVIENDAS A REFORMAR DE VALLECAS
Cuando se trata de comprar vivienda para reformar, suele hablarse de inversión, y cuando se habla de inversión, los compradores tienden a buscar las mejores ubicaciones. El error está en que, si lo que se quiere es mayor rentabilidad, la mejor ubicación no es la más céntrica. En Madrid, por ejemplo, uno podría pensar que el distrito Centro es el mejor para poner un piso en alquiler, y aunque puede que en términos de riesgo pueda ser así (con el impacto de la pandemia en los precios del centro se está viendo que no tanto), en términos de rentabilidad, la periferia es más atractiva. Lo mismo ocurre a la hora de comprar una vivienda por reformar. Villa de Vallecas, a las afueras de la capital, es el distrito donde más diferencia hay entre un piso en venta reformado y sin reformar: el segundo es un 38% más barato. En el centro, esa diferencia es del 21% y cae al 13-14% en el caso de Chamberí o Salamanca, según los datos de Idealista para EXPANSIÓN. «El perfil de la inmensa mayoría es el del pelotazo», explica Gonzalo Bernardos. La tendencia es comprar donde uno piensa que subirá más el precio y será más fácil vender. Y aunque es cierto que en momentos de auge el centro se revaloriza a mayor ritmo, no ocurre lo mismo en un ciclo inmobiliario avanzado como el de la capital. «En épocas de auge esa subida de precio se produce, y el especulador que reforma se cree que le ha dado un valor tremendo a la propiedad. Pero la mayoría de la subida de precio es por la propia dinámica del mercado. Para eso no hace falta reformar», añade.
LA DIFERENCIA DE PRECIO ALCANZA UN 22% EN PLENO CENTRO DE BARCELONA
