A pesar de que corren vientos de cambio en los tipos de interés en todo el mundo, los precios de los préstamos se mantienen en los niveles más baratos de la historia en todas las modalidades.
Casi dos años después del estallido del Covid-19, los españoles tienen hambre de viviendas. Con la demanda disparada, las entidades financieras están haciendo todo lo posible para facilitarles el acceso al mercado inmobiliario con los precios hipotecarios más bajos de la historia.
Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) correspondientes al mes de noviembre, el tipo medio inicial aplicado a los préstamos para compra de viviendas se situó en el 2,53%. Por lo tanto, se mantiene no muy lejos de la zona de mínimos nunca vistos. Los precios tocaron fondo en septiembre cuando se situaron en el 2,41%.
Por lo tanto, los compradores de casas están ante una oportunidad histórica para financiarse a precios sin precedentes. Son los grandes beneficiarios de la batalla encarnizada que libran las entidades financieras para hacerse con los mejores clientes del mercado.
Es decir, con los más solventes. Aquellos que cuentan con altos niveles salariales, ahorros suficientes como para financiar al menos el 20% del valor de la vivienda y capacidad para contratar otros productos bancarios como seguros, fondos de inversión o planes de pensiones tienen ante sus ojos una gran oportunidad.
Ni siquiera los vientos de cambio en los tipos de interés en todo el mundo en un escenario de fuerte crecimiento de la inflación presionan al alza el precio de las hipotecas, por lo que los expertos aconsejan no demorar la decisión de contratar una hipoteca. De momento, los bancos siguen en guerra, con tipos TAE (Tasa Anual Equivalente, que recoge todos los gastos de la operación) que en los préstamos a tipo fijo se han desplomado ya (ver cuadros adjuntos) por debajo del 1,70% TAE en las mejores ofertas a 20 años.
A tipo variable, hay hasta una decena de ofertas con diferenciales sobre el euribor muy competitivos que se sitúan por debajo del 1%. Por lo tanto, los compradores de casa cuentan también con la oferta más amplia de la historia. El abanico de posibilidades es tan grande que se puede afirmar que quien ahora adquiere una vivienda está en disposición de confeccionarse un traje hipotecario a la medida perfecta de sus necesidades y de su perfil de riesgo.
Condiciones
Este proceso se ha visto acelerado en los dos últimos años por la irrupción en el negocio de los brókeres hipotecarios o hipotech, en cuyas plataformas los bancos pujan por las ofertas de los compradores de casas que buscan un préstamo. Los bancos pelean por las ofertas de los clientes más atractivos, lo que a la postre abarata los precios y acerca mucho las condiciones de los préstamos a las necesidades de los clientes.
En estas operaciones, el coste para el cliente es cero. Es el banco el que desembolsa una comisión al bróker hipotecario a cambio de quedarse con la operación.
¿Qué hay que tener en cuenta a la hora de negociar las condiciones? En primer lugar, el margen de mejora es mucho mayor en las hipotecas a tipo fijo, que en noviembre suponían el 64% de la nueva contratación. La banca está promocionando este tipo de préstamos en los que obtiene ingresos fijos y predecibles, y en los que está dispuesta a hacer más concesiones en materia de precio. Por otra parte, de las ofertas oficiales de las entidades financieras se deduce que los precios que ofrecen las entidades online, que sólo operan en Internet, son sensiblemente más baratos que las de las entidades tradicionales, que soportan unos costes fijos muy superiores y tienen menos margen para ajustar los precios a la baja.
Más del 80%
El otro gran fenómeno que crece con el paso de los meses es que la línea roja del 80% habitual de la banca a la hora de financiar una hipoteca es cada vez más difusa.
En pleno crecimiento de la actividad hipotecaria y en un escenario de máxima competencia entre entidades bancarias, MyInvestor acaba de hacer oficial lo que ya es un secreto a voces en la negociación cara a cara con los clientes: la banca está dispuesta a financiar entre el 90% y el 100% del valor de una vivienda a los compradores con perfiles muy, muy solventes.
El neobanco ha dado el primer paso y su Hipoteca sin Entrada lanzada este mes financia el 95% del valor de la vivienda a partir de 100.000 euros. En cualquier caso, se trata de una oferta blindada para la entidad, que presume de que su tasa de mora es cero y de que ni siquiera ha recibido solicitudes de moratoria.
Un escenario imposible sin criterios de concesión muy estrictos que también se trasladan a la letra grande y pequeña de su nuevo préstamo. La primera cautela es que MyInvestor sólo financiará hasta el 95% en la modalidad de tipo fijo. Es decir, que la Hipoteca sin Entrada se circunscribe a los préstamos que aseguran ingresos mensuales estables, lejos de la volatilidad que el euribor imprime a los variables. Además, la oferta sólo está al alcance de quienes adquieren una vivienda habitual y limita el plazo máximo de amortización a 30 años.
El otro gran mecanismo de blindaje está en el precio. La nueva hipoteca establece una TAE del 2,18%. Un precio sin duda muy competitivo, pero que se sitúa por encima del que aplica a Hipoteca sin Mochila al mismo plazo de 30 años. En este caso, la TAE aplicada es del 1,78%, una de las más agresivas del mercado.
Con este movimiento, MyInvestor sigue los pasos de otras entidades que en sus ofertas oficiales ya han realizado excepciones a la regla de oro del 80%, pero dirigidas a un colectivo muy concreto.
Colectivo joven
En septiembre del año pasado, Ibercaja anunció que empezaba a financiar hasta el 95% del valor de la vivienda a los clientes jóvenes menores de 36 años. Antes, en abril, Santander lanzó una experiencia piloto de 1.000 hipotecas para jóvenes financiando también el 95%.
La Hipoteca Inteligente de Evo Banco también establece excepciones y llega hasta el 90% en el caso de clientes con un alto nivel de solvencia. Pero lo que es una singularidad en el universo de las ofertas oficiales de las páginas web de las entidades financieras es ya una práctica habitual en los préstamos que se están firmado a través, nuevamente, de los brókeres hipotecarios.
Fuentes de estas firmas, que cuentan en sus plataformas con la participación de la mayoría de las entidades financieras del país, aseguran que al menos una decena de entidades financian ya otorgan el 90% del valor de la vivienda. Y añaden que, en casos muy excepcionales en los que los compradores son muy solventes y aceptan la contratación masiva de productos asociados, llegan incluso al 100% para poder competir por los préstamos más atractivos.
Desde la gran crisis financiera de 2008 hasta ahora, los bancos sólo ofrecían hipotecas por el 100% cuando financiaban las numerosas viviendas propias que se adjudicaron tras la quiebra de las inmobiliarias a las que habían financiado generosamente antes del estallido de la burbuja del ladrillo en España.
Una época en la que la financiación barata y abundante también estaba garantizada para los particulares. Una práctica que, todavía con cuentagotas y de momento con muchos cortafuegos, está de vuelta en un mercado hipotecario hiperactivo que, a la espera de la normalización de la política monetaria en Europa, mantiene prácticamente intactas todas sus constantes vitales.
EL GRAN DILEMA: ¿PRÉSTAMO A TIPO FIJO O VARIABLE?
Comprar una vivienda es la principal decisión de gasto en la vida de las familias españolas. La mayoría de ellas necesitan recurrir a la financiación bancaria. Por eso, tan importante como tomar la decisión de adquirir el inmueble es acertar con la elección de la modalidad de hipoteca que se contrata. En estos momentos, los compradores de casa se enfrentan al gran dilema de elegir entre el tipo fijo y el tipo variable. A favor del primero juega que su precio medio se ha desplomado hasta mínimos históricos en los últimos meses. En noviembre, el precio medio de las nuevas operaciones en esta modalidad era del 2,74%, no demasiado lejos del nivel más bajo de la historia del 2,69% de septiembre. Por lo tanto, crece el atractivo de contratar este tipo de hipoteca, en la que siempre se paga la misma cantidad. Pero, al mismo tiempo, el préstamo a tipo variable sigue conservando un enorme atractivo. Aunque el proceso de normalización de los tipos de interés está a la vuelta de la esquina a uno y otro lado del Atlántico, el euribor -la gran referencia para fijar el precio de las hipotecas- sigue bajo mínimos. En estos momentos se sitúa alrededor del -0,460%, y los expertos no esperan grandes movimientos al alza en los próximos meses. Por lo tanto, todas las opciones son válidas en función del perfil de cada comprador de casa. En principio, la hipoteca fija está especialmente indicada para quienes, con sueldos medios o altos y sin grandes ahorros acumulados, no tienen perspectivas de mejoras salariales y quieren una hoja de ruta estable de pagos. En este grupo entran también las personas mayores de 45 años con una vida laboral estable. Por el contrario, la hipoteca variable encaja mejor con las capas de población más jóvenes. Es decir, con personas que tienen potencial de crecimiento profesional y salarial en sus empresas y que prefieren pagar menos ahora sabiendo que en un futuro aumentarán su poder adquisitivo y de ahorro. Una mejora que les permitiría hacer frente a la posible subida del euribor. Quienes apuesten por la hipoteca variable deben aceptar un período de un año en el que pagarán un tipo fijo que en las mejores ofertas se sitúa entre el 0,85% y el 1,99%.
LA VINCULACIÓN MARCA LA DIFERENCIA
La diferencia de precio entre contratar una hipoteca tipo, sin vinculación, o aceptar todos los requisitos que imponen las entidades financieras es cada vez más grande. A cambio de conseguir a los clientes con mayor poder adquisitivo del mercado, que tienen capacidad para contratar seguros y productos de ahorro y de inversión, los bancos están dispuestos a practicar grandes rebajas. Un buen ejemplo es la hipoteca a tipo fijo de Openbank, que en estos momentos es la más competitiva del mercado. El banco online de Santander ofrece el 1,54% TAE (ver cuadro adjunto) en su préstamo a 20 años siempre que el cliente domicilie la nómina o pensión de al menos 900 euros y contrate el seguro de hogar comercializado por la entidad. Pero si no se cumplen estas condiciones el precio da un gran salto de 0,11 puntos hasta el 1,65%. En las entidades tradicionales, las diferencias son sensiblemente más altas. Un buen exponente es BBVA, que en su hipoteca fija a 20 años parte desde una TAE del 2,70% que, para un préstamo de 150.000 euros, supone una letra mensual de 771,4 euros. Pero si se aceptan todas las exigencias de vinculación con nómina y seguros de hogar y de amortización de préstamos, la TAE baja drásticamente hasta el 1,92% y la cuota mensual se reduce hasta los 703,31 euros.