Préstamos hipotecarios

El Fondo de Titulización que ha adquirido un préstamo hipotecario está legitimado pasivamente frente a las reclamaciones por cláusulas abusivas Para la Audiencia Provincial de Barcelona, el Fondo a quien se le cedieron los derechos del préstamo hipotecario está legitimado pasivamente  y debe responder frente a la reclamación por una cláusula suelo. En la Sentencia de la Sección 15 de la Audiencia Provincial de Barcelona número 7266/2018 de 26 de julio de 2.018 se plantea como cuestión de fondo si existe falta de legitimación pasiva por la Sociedad Gestora de Fondos de Titulización a la que fue cedida el préstamo hipotecario frente a la demanda de nulidad de la cláusula suelo que existe sobre el mismo y la consiguiente reintegración de las cantidades cobradas de más.   Antecedentes de hecho Juan Alberto y Paulina interpusieron demanda contra FTA 2015 Fondo de Titulización de Activos, S.A.U. solicitando la declaración de nulidad por abusivas de las cláusulas suelo y techo contenidas en el contrato de novación del préstamo hipotecario de 31 de marzo de 2010 con la correspondiente restitución de las cantidades indebidamente cobradas. La Sociedad Gestora de Fondos de Titulización (Haya) actuando en representación de FTA contestó a dicha demanda alegando que carecía de legitimación pasiva puesto que la entidad no tenía personalidad jurídica y que constituía únicamente fondo privado y abierto y que por tanto la legitimación pasiva correspondía a BBVA como sucesora de Catalunya Banc que fue la Sociedad constituyente del fondo. El Juzgado de primera instancia Primera Instancia núm. 6 de Sant Feliu de Llobregat de Barcelona desestimó íntegramente la demanda ya que consideraba fundada la falta de legitimación pasiva del fondo.   Audiencia Provincial La parte demandante apeló la sentencia de Primera Instancia ante la AP Barcelona insistiendo en que la parte demandada está legitimada pasivamente puesto que el crédito le fue cedido por la anterior acreedora hipotecaria como se pudo observar con los actos realizados por ésta ya que comunico a la demandante la cesión del crédito y atendió a la solicitud de nulidad de la clausula suelo de forma extrajudicial. En este caso la Audiencia Provincial argumenta que la entidad bancaria cedente sigue conservado la legitimación activa de sus derechos cuando concurren dos requisitos: 1.  Cuando la cesión no se hace pública por las partes que participaron. 2. Cuando la cesión no se haya inscrito en el Registro de la Propiedad Estos dos requisitos no se dan en el presente caso puesto que  fue la propia Catalunya Banc quien comunicó a los demandantes la cesión de los derechos sobre su crédito y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Por tanto la Audiencia considera que existe legitimación pasiva de Haya aunque en la condición de representante del la entidad sin personalidad jurídica FTA 2015 Fondo de Titulización de Activos, pues a tenor del artículo 6.2 de la LEC, la entidad no se encuentra privada de la condición de parte. Como consecuencia de ello, la AP de Barcelona condenó a la parte demandada a devolver todas las cantidades indebidamente percibidas al amparo de la declaración de nulidad de la clausula suelo contenida en la novación de escritura de préstamo hipotecario, que ascendía a un total de 11.136,31 euros.   Conclusión Se revoca  la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Sant Feliu de Llobregat de Barcelona, determinando la Audiencia Provincial de Barcelona en su Sentencia número 7266/2018 de 26 de julio de 2.018,  la legitimación pasiva de la parte demandada Haya Titulización, Sociedad Gestora de Fondos de Titulización, S.A.U., en su calidad de gestora y representante del fondo FTA 2015 Fondo de Titulización de Activo y por tanto se le condena a la devolución de lo cobrado  indebidamente por la declaración de nulidad de la clausula suelo contenida en el préstamo hipotecario cedido.

La Tasa Anual Equivalente (TAE) superaba en 9,35 puntos el establecido por las tablas del Banco de España para las operaciones de crédito al consumo  a la fecha de formalización del contrato.   El Juzgado de Primera Instancia número 3 de Cádiz ha estimado la demanda de un consumidor y ha declarado la nulidad de un contrato de préstamo personal concertado entre el consumidor y el Banco de Santander (posteriormente vendido a Axactor Capital Invest 1 SARL) en julio de 2013, dado el carácter usurario de los intereses remuneratorios, ya que la TAE (Tasa Anual Equivalente) era del 19,170%, superando en 9,35 puntos el establecido por las tablas del Banco de España para las operaciones de crédito al consumo a la fecha de formalización del contrato. Por tanto, se exime al consumidor de pagar intereses y comisiones, estando obligado a devolver únicamente el capital concedido, teniendo en cuenta todas las cantidades ya abonadas por todos los conceptos por éste, con expresa imposición de las costas causadas. “El crédito solicitado era de 24.500€, teniendo que devolver un total de 50.028,57€. La entidad crediticia reclamaba al consumidor en su demanda un total de 20.282,78€ por capital e intereses dejados de pagar. Pues bien, la sentencia acoge íntegramente nuestra oposición y el consumidor solo tendrá que abonar a la mercantil reclamante el capital dejado de abonar, restando por tanto lo abonado anteriormente en concepto de intereses e imputando esos pagos al capital adeudado, única cantidad que tendrá que devolver”. El Auto, firme, dictado el pasado 27 de junio, lo firma el magistrado José Gálvez Jiménez y para resolver el caso, ha atendido a la sentencia 628/2015, de 25 de noviembre de 2015, de la sala primera del Tribunal Supremo, concluyendo que: “La operación de crédito litigiosa debía ser considerada como usuraria, en cuanto establecía un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado en relación con las circunstancias del caso, tomando como índice de referencia las estadísticas que publica el Banco de España”. Luis Mora Minchón, especializado en derecho bancario, del consumo, civil y mercantil, advierte de “la facilidad con la que determinadas entidades conceden préstamos, solicitando poca documentación y casi sin necesidad de acreditar solvencia, a cambio de dinero rápido con intereses muy altos, condiciones leoninas y clausulado abusivo (comisión de apertura, de estudio, de reclamación de posiciones deudoras e intereses de demora con porcentajes superiores al límite legal establecido), aprovechándose  de circunstancias de extrema necesidad entre los consumidores que, desesperados, los solicitan y luego no pueden pagar”. El magistrado José Gálvez Jiménez, dispone la nulidad de este contrato de préstamo, dado que, conforme a dicha sentencia, el interés pactado -TAE de 19,170%- debe juzgarse como usurario al integrar el supuesto de hecho previsto en el artículo 1 de la Ley de Represión de la Usura, ya que es un interés “notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso”. Según explica el magistrado en la sentencia, en julio de 2013, cuando se suscribió el contrato, la media para tales productos se encontraba en el 9,82% -conforme a las tablas publicadas por el Banco de España-, frente al TAE 19,170% pactado, nada menos que 9,35 puntos más, “superando de forma amplia además los 6 puntos establecidos por el Tribunal Supremo para considerar usuraria las tarjetas revolving, según la ST TS 258/23”. Las consecuencias de la nulidad del contrato se prevén en el artículo 3 de la Ley de Represión de la Usura: “Declarada con arreglo a esta ley la nulidad de un contrato, el prestatario estará obligado a entregar tan sólo la suma recibida; y si hubiera satisfecho parte de aquélla y los intereses vencidos, el prestamista devolverá al prestatario lo que, tomando en cuenta el total de lo percibido, exceda del capital prestado”.

  Claves de la abusividad de las cláusulas de vencimiento anticipado e intereses moratorios en los préstamos hipotecarios ¿En qué circunstancias se puede conseguir la nulidad por abusividad de las cláusulas de vencimiento anticipado o  de intereses moratorios? Las cláusulas de vencimiento anticipado y de intereses moratorios en los préstamos hipotecarios han sido objeto de numerosas sentencias. Los Tribunales han ido perfilando los criterios para determinar su abusividad.  En esta entrada revisamos un caso resuelto por la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Valencia en Auto el 1 de octubre de 2020, con nº de Resolución 229/2020.  Estimó el recurso de apelación interpuesto por el demandado-apelante D. Hugo, contra el auto dictado en primera instancia en la que se desestimó la oposición a la ejecución hipotecaria presentada por esta parte contra Banco Sabadell.   Antecedentes de hecho El Banco Guipuzcoano SA (adquirido en 2010 por el Banco Sabadell) y el demandado suscribieron un contrato de préstamo con garantía hipotecaria (cantidad prestada de 64.000 euros) fijando el interés moratorio en un 29% anual. Tras el cese del demandado en el pago de las cuotas, su cuenta bancaria se cerró en septiembre del 2012, declarándose el vencimiento anticipado. A los dos años, se inició la ejecución hipotecaria y en el 2019 el demandado presentó escrito de oposición alegando la abusividad de dos cláusulas del contrato de préstamo: Vencimiento anticipado por estar vinculada al incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones de pago establecidas e interés moratorio, del 29% anual.   Primera Instancia El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Sueca dictó sentencia el 19 de noviembre de 2019, desestimando la oposición a la ejecución hipotecaria interpuesta por el demandado contra el Banco Sabadell.   Audiencia Provincial Disconforme con la resolución, el demandado D. Hugo interpuso recurso de apelación insistiendo en el carácter abusivo de las ya citadas cláusulas de vencimiento anticipado y la de intereses moratorios para que se declarase su nulidad.   Cláusula de vencimiento anticipado El Tribunal Supremo en varias sentencias (SSTS 16.12.2009, 17.02.2011 y 23.12.2015), ha venido señalando en qué circunstancias se puede considerar nula por abusiva la cláusula de vencimiento anticipado en un préstamo hipotecario. La validez de dicha cláusula queda supeditada a dos cuestiones: 1.- El incumplimiento por el deudor debe ser grave o esencial, que justifique la reclamación total de la deuda pendiente. Así, la jurisprudencia ha aceptado la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado en los préstamos “cuando concurra justa causa -verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial-, como puede ser el incumplimiento por el prestatario de la obligación de abono de las cuotas de amortización del préstamo.”  2.- La cláusula de vencimiento anticipado debe modular la gravedad del incumplimiento en función de la duración y cuantía del préstamo, y permitir al consumidor evitar su aplicación mediante una conducta diligente de reparación. La jurisprudencia europea recuerda esta exigencia y establece que el juez deberá vigilar: “si la facultad del profesional de dar por vencida anticipadamente la totalidad del préstamo depende de que el consumidor haya incumplido una obligación que revista carácter esencial…, si esa facultad está prevista para los casos en los que el incumplimiento tiene carácter suficientemente grave con respecto a la duración y a la cuantía del préstamo… y si el Derecho nacional prevé medios adecuados y eficaces que permitan al consumidor sujeto a la aplicación de esa cláusula poner remedio a los efectos del vencimiento anticipado del préstamo.” En el presente caso, la Audiencia Provincial acordó la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado pues no cumplía los requisitos jurisprudenciales para considerarla válida: “el vencimiento anticipado no se vincula a un impago o un incumplimiento grave, atendiendo al importe del préstamo y a la duración pactada, sino al mero impago total o parcial de cualquiera de las cuotas o pagos convenidos.”                             “la cláusula es nula porque no se basa en un incumplimiento proporcional a la duración del contrato de préstamo, sino al incumplimiento, de modo genérico del plan de amortización, quedando de este modo sin determinar las causas de vencimiento anticipado y al exclusivo arbitrio de la parte prestamista.” Tras la STS 11.09.2019 se entiende que aquellos procesos en los que se dio el vencimiento anticipado del préstamo por aplicación de una cláusula reputada nula, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, deberán ser sobreseídos. El cierre de la cuenta del presente caso se dio en septiembre de 2012, antes de la entrada en vigor de la citada ley, por aplicación de una cláusula reputada nula, por lo que el proceso debe ser sobreseído.   Cláusula de intereses moratorios En los contratos de préstamo, la abusividad de este tipo de cláusulas se da cuando existe una desproporción de la indemnización por incumplimiento del consumidor con el quebranto patrimonial efectivamente causado al profesional o empresario. El artículo 114.3 LH prohíbe que, “en los préstamos para adquirir la vivienda habitual se pacten intereses superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago.” Siguiendo el criterio de la jurisprudencia europea, en las sentencias 705/2015, de 23 de diciembre, y 79/2016, de 18 de febrero, el Tribunal Supremo dedujo que el “art. 114.3 Ley Hipotecaria no puede servir como derecho supletorio tras la declaración de abusividad de la cláusula de intereses moratorios” y que  respecto de los préstamos personales debe mantenerse el mismo criterio establecido en la sentencia 265/2015, de 22 de abril. En dicha sentencia de abril de 2015 el Tribunal Supremo sentó doctrina sobre el límite del interés moratorio en los préstamos personales: “En el caso de los préstamos personales, el interés de demora establecido en cláusulas no negociadas debe consistir, para no resultar abusivo, en un porcentaje adicional que no debe ser muy elevado por cuanto que la ausencia de garantías reales determina que el interés remuneratorio ya sea elevado (…), por lo que la adición de un porcentaje excesivo conllevaría un alejamiento injustificado de los porcentajes que la legislación nacional establece para los supuestos de ausencia de pacto…” “Se considera que el incremento de dos puntos porcentuales previsto en el artículo 576 de la LEC para la fijación del interés de mora procesal es el criterio más idóneo para fijar cuál es el interés de demora en los préstamos personales concertados con consumidores. La adición de un recargo superior a esos

En este artículo, revisamos los criterios del Banco de España sobre préstamos hipotecarios. Para poder llevar a cabo este estudio acerca de los préstamos con garantía hipotecaria, se ha empleado la Memoria de Reclamaciones del Banco de España del año 2021. La normativa sobre préstamos con garantía hipotecaria se encuentra prevista en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante, LCCI). Los contratos que se encuadran dentro del ámbito de aplicación de esta normativa son aquellos en los que el prestatario y el fiador o garante son personas físicas y dicho contrato tiene por objeto: (i) la concesión de préstamos hipotecarios sobre un inmueble de uso residencial; o bien (ii) la concesión de préstamos cuya finalidad es adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario y el fiador o garante sean consumidores.   Aprobación de la concesión del préstamo hipotecario. Préstamo responsable En cuanto a la aprobación de la concesión de los préstamos, las entidades son libres de aceptar o de rechazar las operaciones o novaciones de las condiciones planteadas por sus clientes, en función del estudio riguroso e individualizado del riesgo y de las condiciones propuestas. Para el Banco de España, de acuerdo con las buenas prácticas y usos bancarios, el estudio de la solicitud formulada debe realizarse en un plazo razonable, comunicando sin demora la denegación de la petición planteada, para que el cliente pueda recurrir a otra entidad en busca de financiación. Por su parte, no se considera acorde con las buenas prácticas y usos financieros la generación de falsas expectativas sobre la concesión de operaciones que puedan llevar a los clientes a la asunción de compromisos con base en aquellas. Las reclamaciones formuladas ante el Banco de España en relación con la aprobación de la concesión de préstamos con garantía hipotecaria se suelen basar en los siguientes motivos: (a) la denegación de la operación, habiendo generado en el solicitante la expectativa de que aquella sería aceptada; (b) la demora en la comunicación del rechazo, provocando en el cliente un coste de oportunidad por la posible pérdida de adquisición de la vivienda; y (c) la pérdida de arras, por haber excedido el plazo concedido para formalizar la adquisición del bien. Merece hacer especial mención al concepto de préstamo sostenible, previsto en el art. 29 de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible, en virtud del cual las entidades de crédito, antes de la celebración del contrato de préstamo, deben evaluar la solvencia del prestatario sobre la base de una información suficiente.   Claridad y transparencia con el cliente De acuerdo con las buenas prácticas bancarias, a las entidades financieras se les exige que velen tanto por sus intereses como por los de sus clientes. Esto supone la obligación de facilitar a sus clientes información financiera completa y comprensible de los productos que desean contratar. Para el Banco de España, la claridad y la transparencia deben ser los principios rectores que han de regular la relación de las entidades con sus clientes. De esta manera, los usuarios podrán conocer no solo sus posiciones, sino también su desglose. En este sentido, el Banco de España considera que los clientes no pierden esta condición, con independencia del estado o situación de sus préstamos. Así, aun cuando se encuentren en situación de impago, las entidades deben mantener con los mismos la obligación de permitirles conocer el detalle de su evolución. Por ello, es recomendable que, cuando las entidades realicen loa seguimientos periódicos de las posiciones impagadas a sus clientes, se aseguren de comunicarlas y de requerir el pago a sus titulares. Ello con el objetivo de evitar que el transcurso del tiempo desvirtúe el conocimiento de las deudas, máxime cuando tengan intención de presentar demanda judicial para solicitar el recobro de préstamos impagados. Por último, el Banco de España entiende que las entidades de crédito están obligadas a facilitar a los interesados información completa, veraz y actualizada de los productos que comercialicen. Asimismo, están obligadas, en todo caso, a subsanar cualquier error cometido en la información facilitada sobre dichos productos. En caso contrario estarían actuando negligentemente e incurriendo en una mala práctica bancaria.   Información previa a la contratación La LCCI ha modificado la regulación de la información precontractual referida a los contratos de préstamo hipotecario. Se mantiene la obligación de entrega de la FIPRE (Ficha de información Previa), pero desaparece la FIPER (Ficha de información personalizada), que es sustituida por la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tendrá la condición de oferta vinculante. La FEIN deberá entregarse al cliente con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato (anteriormente, la FIPER debía conocerse por el cliente al menos con tres días hábiles de antelación). Junto con la FEIN, deberá hacerse entrega de la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará acerca de cláusulas o elementos relevantes (índices de referencia utilizados, límites mínimos en el tipo de interés, posibilidad de vencimiento anticipado por impago y sus gastos, etc.). La entrega obligatoria de la FEIN y de la FiAE debe ir acompañada de la entrega de un documento referido a las cuotas que se han de satisfacer en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés si este es variable; de una copia del proyecto del contrato; de información sobre el reparto de gastos entre prestamista y prestatario; y, en su caso, de las condiciones del seguro de amortización y del de daños. Por último, de carea a la formalización en escritura pública, el cliente tiene derecho a recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija sobre contenido y consecuencias de la información contenida en la mencionada documentación. A pesar de toda la documentación previa, el prestamista suministrará al prestatario toda la información que fuera necesaria y, en especial, responderá a sus consultas sobre el contenido, el significado y la trascendencia práctica de los documentos entregados. Por tanto, el Banco de España considera contrarios a la normativa de aplicación los siguientes comportamientos: (a) que las entidades no puedan

  La imposición de un seguro de vida en la contratación de un préstamo hipotecario es abusiva La Sección 1 de la Audiencia Provincial de León reitera su criterio y declara la nulidad de la cláusula que obliga al cliente a contratar un seguro vinculado al  tomar un préstamo hipotecario por falta de transparencia.  La sentencia es de 11 de julio de 2018, núm.  290.   Antecedentes El 20 de mayo de 2009,  Banco Popular y Dª Lorenza suscribieron contrato de préstamo hipotecario y el 13 de mayo de 2009 se firmó una solicitud de adhesión al seguro vinculado de amortización de crédito por fallecimiento. La mencionada solicitud de adhesión se gestionó a través de una sucursal del Banco Popular y por intermedio de una sociedad mediadora integrada al Banco Popular. Dª Lorenza interpuso demanda frente a Banco Popular solicitando la nulidad de la contratación del seguro de vida vinculado al préstamo hipotecario y la devolución de la prima descontada directamente del importe del mismo.   Primera Instancia El Juzgado de Primera Instancia No. 4 de León dictó sentencia el 18 de diciembre de 2017 en la que estimó la demanda interpuesta por Dª Lorenza y declaró la nulidad de la contratación del seguro vinculado al préstamo hipotecario y de una orden de transferencia a favor de la aseguradora. Contra esta decisión, Banco Popular interpuso recurso de apelación negando la abusividad de la contratación del seguro y mencionó la sentencia de la Audiencia Provincial 335/2017 en la que se decidió un caso similar.   Apelación Para el estudio del caso, la Sala inició señalando que en sentencia 314/2015, de 16 de diciembre se determinó que la aseguradora con la que se contrataba (Eurovida) era del grupo Banco Popular. Mencionó que teniendo en cuenta que en la escritura pública de otorgamiento del préstamo hipotecario se dispuso el pago directo de la prima a la aseguradora, quedaba claro que el Banco Popular había impuesto a los consumidores el aseguramiento “porque contempló el pago de la prima como condición financiera junto con las demás que integran el contrato de préstamo”. El hecho de que antes del contrato de préstamo, sin la seguridad de su celebración, se presentase la solicitud de adhesión al contrato de seguro, es una evidencia de dicha teoría; en ese sentido la Sala resalta que “por más que se redacte la cláusula indicando que los prestatarios dan una orden de transferencia, ésta se vincula directamente a la contratación del préstamo. En definitiva, los prestatarios nunca llegan a entrar en lo que podríamos denominar, como ámbito de decisión sobre la contratación del seguro”. Ahora bien, en cuanto a la abusividad de la cláusula, la Sala realizó un control de transparencia señalando que la obligación de contratar el seguro de amortización no puede ser considerada como abusiva y no puede considerarse injustificada. Al respecto resaltó: “la exigencia de aseguramiento como garantía del pago de un crédito, no se puede incardinar, como regla general y absoluta, en los supuestos establecidos en los artículos 82 y siguientes del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias”. Pese a lo anterior y teniendo en cuenta que la abusividad de una cláusula no deviene solamente de su contenido intrínseco, la Sala verificó el control de transparencia teniendo en cuenta que la demandante era consumidora y por lo tanto debía aplicarse la normativa de protección de consumidores y usuarios. En ese orden de ideas le era de aplicación lo dispuesto en el art. 80 LGDCU sobre los requisitos que deben cumplir las cláusulas no negociadas individualmente en los contratos con consumidores, toda vez que el pago de la prima de seguro provenía de una cláusula predispuesta no negociada individualmente. En consecuencia, realizó la verificación del control de transparencia de doble filtro, de un lado la transparencia formal, semántica o gramatical y la sustantiva o de contenido que “se proyecta sobre los elementos esenciales del contrato con la finalidad de verificar si el adherente conoció o pudo conocer de manera clara y sencilla tanto la carga económica que realmente supone para él el contrato celebrado”. Este doble control se contempló en la sentencia TJUE de 21 de marzo de 2013: “con una cláusula contractual como la discutida en el asunto principal, la exigencia de que una cláusula contractual debe redactarse de manera clara y comprensible se ha de entender como una obligación no sólo de que la cláusula considerada sea clara y comprensible gramaticalmente para el consumidor, sino también de que el contrato exponga de manera transparente el funcionamiento concreto del mecanismo de conversión de la divisa extranjera al que se refiere la cláusula referida, así como la relación entre ese mecanismo y el prescrito por otras cláusulas relativas a la entrega del préstamo, de forma que ese consumidor pueda evaluar, basándose en criterios precisos y comprensibles, las consecuencias económicas derivadas a su cargo”. En cuanto al control formal, no lo supera porque de un lado la contratación del seguro de amortización ni siquiera se redactó en el contrato de préstamo, pese a su trascendencia. Así, la Sala señaló que: “La ocultación es, pues, manifiesta, y afectaría a la premisa básica del control de incorporación de la cláusula” Destacó la Sala una mala praxis en la contratación de la entidad financiera en la medida que el Informe Anual del  Servicio de Reclamaciones (año 2006)  de la DGS señaló: “también ha sido motivo de reclamación la exigencia de contratación, con ocasión de la concesión de un préstamo hipotecario, de un seguro de vida a prima única por todo el período de vida del préstamo hipotecario, que es cargada al prestatario y tomador de la póliza mediante un incremento del capital prestado. En estos contratos el beneficiario es la entidad prestamista. Se observa que esta práctica se está extendiendo en el mercado, siendo una actuación que es considerada por el Servicio de Reclamaciones como inadecuada y, en ciertas ocasiones, claramente abusiva”. En similar sentido el Informe de 2007 destacó una falta

  La sección sexta de la Audiencia de Valencia resuelve que el vencimiento anticipado no es aplicable al préstamo por ser un contrato real El artículo 1124 del Código Civil es aplicable para exigir, en las obligaciones recíprocas, el cumplimiento o resolución de la obligación. No obstante, el contrato de préstamo no es un contrato bilateral, recíproco o sinalagmático, sino un contrato real. Por tanto, no se puede declarar su vencimiento anticipado. Así se recoge en la sentencia No. 205/2018, de 27 de abril de la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia. No obstante, debemos señalar que con posterioridad a la misma, el Tribunal Supremo se ha pronunciado en sentido contrario, en sentencia de 11 de julio de 2018.   Antecedentes D. Luis Ángel y D. Rogelio celebraron contrato de préstamo hipotecario con el Banco de Valencia (Caixabank S.A.) el 28 de agosto de 2008, con una novación del 21 de diciembre de 2012. Ante el impago de algunas cuotas del préstamo, el 28 de diciembre de 2016 Caixabank S.A. interpuso demanda contra D. Luis Ángel y D. Rogelio ejercitando la acción de declaración de vencimiento anticipado para reclamar la devolución de todo el capital pendiente de pago.   Primera Instancia El Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Torrent dictó sentencia el 25 de septiembre de 2017 en la que estimó íntegramente la demanda presentada por Caixabank S.A. y declaró la resolución contractual con vencimiento anticipado del contrato de préstamo hipotecario, realizada el 31 de octubre de 2016. El Juzgado aplicó la resolución del contrato y el vencimiento anticipado teniendo en cuenta algunos requisitos establecidos por la jurisprudencia (SSTS 14-6-88, 28-2-89, 4-4-90, 15-11-99), análogamente a lo señalado para la compraventa: La resolución extrajudicial del contrato puede realizarse, a reserva de que, si hubiere oposición de la contraparte los Tribunales adopten la decisión. La gravedad del incumplimiento tenga relación con la equidad y la buena fe. Voluntad constante del prestatario de incumplir la obligación de pagar el precio. No se exige una voluntad deliberadamente rebelde de no pago, porque sería como exigir el dolo en el incumplimiento. Se requiere que se adeude una suma importante en relación con el precio total. El art. 1124 del Código Civil exige un incumplimiento esencial consecuente con una voluntad obstativa al cumplimiento, injustificada, continua e inequívoca. Contra esta decisión, los demandantes interpusieron recurso de apelación argumentando entre otras, la presencia de cláusulas abusivas como la de vencimiento anticipado, la de intereses moratorios y su inadecuada aplicación. A dichas cláusulas debía aplicarse el control de inclusión, transparencia y contenido. Los apelantes señalaron que no era procedente la acción de declaración de vencimiento anticipado para resolver anticipadamente el contrato. Esta cláusula permitía la resolución del contrato en caso de no pagar una cuota cualquiera de amortización sin exigir que el incumplimiento del deudor tenga un nivel determinado de gravedad. Finalmente solicitó la nulidad de la cláusula de comisiones de gestión de reclamación de impagados por entender que esta cláusula debe responder a un servicio realmente prestado que en este caso no constaba que la entidad bancaria hubiese realizado actividad alguna.   Audiencia Provincial La Sala desestimó el argumento de aplicación al caso del artículo 1124 del Código Civil, señalando específicamente que “el artículo 1124 del Código Civil, no es aplicable al contrato de préstamo”, tal como se recoge en distintos pronunciamientos: “Como acabamos de decir, el artículo 1124 CC establece la facultad de exigir, en las obligaciones recíprocas, el cumplimiento o la resolución de la obligación en caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Por tanto, el primer requisito que exige su aplicabilidad es que las partes se hallen vinculadas por un contrato del que se deriven obligaciones recíprocas para ambas. Sin embargo, el contrato de préstamo no es un contrato bilateral, recíproco o sinalagmático, sino un contrato real”. (SAP Valencia de 6 de febrero de 2018). En similar sentido el Tribunal Supremo se pronunció anteriormente (SSTS, Sección 1 Sentencia No. 7899/1997, de 22 de diciembre; Sección 1 Sentencia No. 4233/2001, de 22 de mayo; Sección 1 Sentencia 5199/2002, de 11 de julio; STS No. 3258/2004, de 13 de mayo) para señalar que toda vez que el contrato de préstamo después de la entrega solo produce obligaciones para el prestatario, es unilateral y no podrían aplicarse las consecuencias del art. 1124 CC que tiene obligaciones recíprocas. En palabras de la Sala “no cabe acudir a la vía del art. 1124 CC, para exigir del prestatario el cumplimiento de la obligación de pagar las cuotas no vencidas del préstamo, pues de este no derivan obligaciones recíprocas para las partes, sino solo para el prestatario”. La Sala señaló que el Tribunal Supremo en sentencia nº 5618/2015, de 23 de diciembre de 2015 mencionó la posibilidad de resolver anticipadamente las obligaciones bilaterales en caso de incumplimiento, pero dispuso que: “el mismo principio de equilibrio en las prestaciones que ha de presidir su interpretación, revela lo inadecuado de obligar a las entidades prestamistas, ante comportamientos de flagrante morosidad, a acudir en exclusiva a la vía declarativa para obtener la resolución contractual (art. 1124 CC), con cierre de la vía ejecutiva especial legalmente prevista y correlativa obstaculización de la efectividad de la garantía real.» Teniendo en cuenta lo señalado, la Sala dio razón a la parte demandada en el entendido de que no era de aplicación el artículo 1124 CC para exigir el cumplimiento de la obligación de pagar las cuotas no vencidas del préstamo. Respecto de la cláusula de reclamación de cuota impagada la Sala recordó que los prestatarios tenían la calidad de consumidores y les era aplicable la Ley 26/1984, sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores. En ese orden de ideas la cláusula resultaba abusiva y nula de pleno derecho por generar un desequilibrio entre derechos y obligaciones de las partes en detrimento de los del consumidor. En palabras de la Sala “Y desde esa perspectiva, procede la declaración de nulidad, de tal pacto que supone incrementar, de manera

  Se puede aplicar la Ley de Usura a un contrato de préstamo hipotecario  y declarar su nulidad Los intereses pactados en un contrato de préstamo que sean notablemente superiores al interés normal del dinero y manifiestamente desproporcionados y que hayan sido aceptados por circunstancias especiales en el prestatario, son nulos. La sentencia de la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 4 de abril de 2019 (núm. de resolución 22/2019) ha resuelto uno de estos litigios a favor de la prestataria. Dña. Soledad suscribió tres hipotecas cambiarias para la concesión de un préstamo por  una mercantil. Los intereses eran notoriamente desproporcionados y abusivos atendiendo a las circunstancias del caso. La mercantil solicitó la ejecución del importe prestado mientras que Dña. Soledad solicitó la nulidad de los préstamos con hipotecas cambiarias por aplicación de la Ley de Usura.   Antecedentes de hecho El 9 de marzo de 2011 se celebró verbalmente un contrato de préstamo de 150.000 euros entre Dña. Soledad y D. Demetrio (actuando este último en nombre de Albmarserg Inversions, SL). Dicha cantidad le fue entregada a Dña. Soledad mediante cheque. En la misma fecha se celebraron tres hipotecas cambiarias en garantía del citado préstamo y sobre tres fincas propiedad de Dña. Soledad. Las hipotecas garantizaban el importe total de la obligación. Además, en idéntica fecha se confirió, a favor de la mercantil, poder para poder vender dichas fincas. El poder tenía vigencia desde el 8 de marzo de 2012 y caducaba el 9 de septiembre del mismo año. Asimismo se firmaron tres contratos privados por los que: 1.- Se autorizaba a la demandada a cobrar los alquileres del piso hasta que se devolviese la cantidad prestada y avalada en hipoteca cambiaria. 2.- La actora se comprometía a entregar a la demandada la cédula de habitabilidad de las tres fincas. 3.- Se entregaba la posesión del piso sito en Palamós. 4.-La demandada recibiría la cantidad de 270.600€ antes de 12 meses a partir de la firma del contrato, en concepto de pago y finiquito de las hipotecas cambiarias.  Es decir, un tipo de interés cercano al 100%. El 2 de marzo de 2012, D. Demetrio remitió un burofax a Dña. Soledad, aún cuando la obligación de pago no se había incumplido. El 5 de marzo de 2012 Dña. Soledad revocó el poder que daba autorización a D. Demetrio de vender sus fincas. El 6 de marzo de 2012 Dña. Soledad remitió un burofax a la mercantil para renegociar la devolución de la cantidad realmente recibida de 150.000 euros. Acto seguido, D. Demetrio interpuso demanda de ejecución contra una de las fincas por importe de 144.000 euros. Ante estos hechos, Dña. Soledad interpuso demanda por la que solicitó se declarase la nulidad de los contratos de préstamo suscritos. Señaló también la actora la aplicación de la Ley de la Usura por  lo desproporcionado de los intereses a devolver. La mercantil demandada alegó que no se estaba ante contratos de préstamo, sino ante reconocimientos de deuda en relación con la adquisición y venta de una obra de arte. Y, por tanto, no era aplicable la Ley de la Usura. No existió error ni desconocimiento por parte de la actora.   Primera Instancia El 31 de mayo de 2016, el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Vic dictó sentencia estimando íntegramente la demanda. La sentencia declaró nulos los tres contratos de hipoteca cambiaria suscritos sobre tres fincas diferentes. En consecuencia, la actora debía restituir a la demandada el importe de 200.000 euros. No aceptó la juzgadora tesis de la demandada de que se trataba de un reconocimiento de deuda por  la «adquisición de una obra de arte». La voluntad de las partes era una finalidad de financiación, de la que ambas obtuvieron beneficios. Considera acreditado que la actora recobró un cheque nominativo por 150.000€ y un cheque al portador de 50.000€, que aunque la actora no reconoce, consta la certificación del Banco y de una testigo. Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por ambas partes. La demandada alegó, que no se había tenido en cuenta el negocio jurídico  de reconocimiento de deuda documentado en escritura pública.  La actora alegó que la relación jurídica entre las partes era un préstamo, existiendo indicios que llevaban a la convicción de la existencia de una actuación simulatoria y que el préstamo recibido fue solo por importe de 150.00 euros. No existió prueba que acreditara la existencia de un cheque de 50.000 euros.      Audiencia Provincial El 2 de abril de 2019 la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Barcelona dictó sentencia confirmando (salvo en la imposición de las costas) el fallo de la primera instancia. El núcleo del litigo era la naturaleza del negocio jurídico existente entre las partes. Las hipotecas cambiarias y los documentos privados suscritos, escondían realmente un contrato de préstamo. De hecho, los contratos privados contenían la expresión “préstamo”. Así, cuando Dña. Soledad, reconoció una deuda en la escritura pública, lo hace con relación al préstamo otorgado por la parte demandada. Por tanto la tesis del reconocimiento de deuda fue rechazada  porque “la alegación de la demandada de la existencia de la inversión por la actora en una obra de arte como causa justificativa del reconocimiento de deuda se califica por primera vez en sede de apelación como análogo al contrato de cuentas en participación”. En cuanto a la abusividad del interés, la Audiencia consideró que éste era notablemente superior al normal del dinero en el año 2011 y manifiestamente desproporcionado en relación con el valor de las fincas hipotecadas en garantía. La Audiencia citó la doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo, en sus sentencias de 27 de noviembre de 1991 y 13 de febrero de 1998, por las que “el reconocimiento de deuda se configura como un negocio jurídico plenamente válido y lícito, autorizado por el principio de autonomía privada o libertad contractual del art. 1255 del Código Civil, que resulta vinculante para quien lo hace…”. Por otra parte, la Ley de represión de la Usura de 23 de julio de 1908, sancionaba en su artículo 1 “todo contrato de préstamo en que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado

  El Tribunal Supremo modifica su criterio sobre  los gastos de gestoría y tasación en préstamos hipotecarios El Tribunal Supremo ha modificado el criterio sobre quién debe asumir los gastos en la constitución de préstamos hipotecarios:  Los usuarios podrán recuperar la totalidad de los gastos de gestoría y de la tasación hipotecaria.  Se mantiene en criterio sobre los gastos de notaría  (que se reparten al 50%) y los del Registro de la Propiedad (que debe asumir el prestamista al 100%).  Todo ello para préstamos constituidos antes de la Ley 5/2019  reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. En esta entrada revisamos la Sentencia del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Res.  35/2021 de 27 de enero, que estimó el Recurso de Casación interpuesto por Liberbank S.A contra la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres y el Recurso de Apelación contra la Sentencia del Juzgado de 1ª Instancia de Cáceres. Se estimó parcialmente la demanda interpuesta por Arsenio en primera instancia, declarando la nulidad de la Cláusula quinta por abusiva, condenando a Liberbank S.A a reintegrar 1.335,89 € en concepto de gastos registrales, notariales, de gestoría, y de tasación y quedando absuelta la misma del pago del IAJD.   Antecedentes de hecho El 27 de noviembre de 2014 se firmó un contrato de préstamo hipotecario por Don Arsenio como parte prestataria y Liberbank S.A. como prestamista. En dicho contrato, se estableció una Cláusula quinta bajo la rúbrica “Gastos a cargo de los prestatarios”, estableciendo que todos los gastos de constitución o cancelación de la hipoteca correrían a cuenta del consumidor y por la que Don Arsenio abonó un total de 3.594,03 euros en concepto de gastos derivados de la formalización del contrato hipotecario. El afectado interpuso demanda en la que solicitó que se declarase la nulidad de la mencionada cláusula del contrato hipotecario por abusiva.   Primera Instancia El Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Cáceres dictó Sentencia el 14 de julio de 2017, estimando íntegramente la demanda, y declarando nula la Cláusula quinta por abusiva, condenando así a Liberbank S.A. a reintegrar la cantidad de 3.594,03 euros, los intereses del art. 576 del CC y las costas.   Segunda Instancia Disconforme con el fallo, Liberbank S.A. interpuso recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Cáceres, que, corriendo la misma suerte, desestimó el Recurso de Apelación y confirmó la resolución dictada en primera instancia por el Juzgado de Primera Instancia de Cáceres.   Tribunal Supremo Liberbank S.A. discute el criterio del reparto de los gastos de formalización de la hipoteca, una vez declarada nula la cláusula por abusiva. A pesar de que una cláusula contractual sea declarada nula, no generaría directamente la obligación del prestamista de pagar los gastos en su totalidad. La fórmula de reparto que establece el TJUE consiste en analizar la norma jurídica aplicable a cada gasto, e ir determinando en cada caso a quién le corresponde el pago según la regulación del Derecho nacional. Ahora bien, la normativa interna será aplicable en defecto de dicha cláusula, pudiendo imponer el pago de una parte o la totalidad de los gastos a quien corresponda según la norma. La jurisprudencia del TS fue confirmada por Sentencia del TJUE de 16 de Julio de 2020, en donde responde a la cuestión planteada diciendo que: “el artículo 6, apartado 1, y el artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que se oponen a que, en caso de nulidad de una cláusula contractual abusiva que impone al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca, el juez nacional niegue al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de esta cláusula, salvo que las disposiciones de Derecho nacional aplicables en defecto de tal cláusula impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos”.   Notaría Se deben repartir por mitad, manteniendo el Alto Tribunal el criterio que venía aplicando hasta ahora.   Registro de la Propiedad «la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a éste al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción del contrato de préstamo hipotecario.« Corresponde al prestamista su pago al 100%.   Gestoría Se modifica el criterio del reparto por mitades expresado en la sentencia 49/2019. «Este criterio no se acomoda bien a la doctrina contenida en la sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020, porque con anterioridad a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de Contratos de Crédito Inmobiliario, no existía ninguna previsión normativa sobre cómo debían abonarse esos gastos de gestoría. En esa situación, ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabía negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva.» Los gastos de gestoría se deben reintegrar al 100% al cliente.   Tasación de la vivienda Ni el RD 775/1997, de 30 de mayo, sobre régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación, ni la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles, contienen disposición normativa alguna sobre quién debe hacerse cargo del coste de la tasación. Por tanto, conforme a la STJUE de 16 de julio de 2020, a falta de una normativa que establezca el reparto, el gasto lo deberá pagar quien lo ha impuesto mediante una cláusula declarada abusiva.  Así que el cliente puede recuperar el 100% del coste de la tasación. En definitiva, el Alto Tribunal estima en parte el Recurso de Casación de Liberbank S.A., modifica la Sentencia de Apelación en segunda instancia, estimando parcialmente las pretensiones planteadas por la recurrente en el sentido de que el IAJD lo debe pagar el prestatario.  Los gastos de gestoría, tasación y Registro de la Propiedad deberán ser pagados por el banco y los de notaría por mitades.   Conclusión Según la interpretación del TJUE de los arts. 6 y 7 apartado primero de la Directiva 93/13, cuando se declara nula la cláusula de gastos, su reparto se determinará  según la normativa aplicable de derecho interno. Si

La importancia de la tasación en los préstamos hipotecarios En este artículo, vamos a analizar la relevancia de la tasación de bienes inmuebles cuando se contrata un préstamo o crédito con garantía hipotecaria. ¿Es obligatorio aportar la tasación a la escritura de préstamo? ¿Debe tener el valor asignado al inmueble relación al valor real?. Antes de pasar al análisis, primero vamos a concretar qué se entiende por tasación de un bien inmueble: la tasación es la valoración de un inmueble con el objeto de que el mismo sirva de garantía en un préstamo hipotecario.   ¿Para qué sirve la tasación inmobiliaria en los préstamos hipotecarios? A través de la valoración del bien inmueble, el prestamista, normalmente una entidad financiera, puede conocer el valor del bien que garantiza el préstamo hipotecario y el riesgo que asume con la operación. La tasación inmobiliaria en los préstamos hipotecarios permite a la entidad prestamista saber si el prestatario cuenta con una garantía suficiente. El resultado de la tasación del inmueble determina, en gran medida, el importe que se va a prestar.   ¿Es necesaria la tasación del inmueble? Actualmente, la normativa impone la tasación del inmueble para toda hipoteca como requisito legal para poder ejercitar la acción real hipotecaria por la vía del procedimiento de ejecución directa o de la venta extrajudicial. Esta tasación debe cumplir dos requisitos: (a) que el inmueble haya sido tasado previamente conforme a la normativa reguladora del mercado hipotecario; y (b) que el valor de tasación a los efectos de la subasta no resulte inferior al 75 % de la tasación realizada de acuerdo con la citada legislación. Con esta normativa se busca garantizar que las adjudicaciones de inmuebles no se realicen por unos importes irrisorios. Ahora bien, son muchas las voces que defienden que en este punto la ley podría haber sido un poco más generosa para mejorar la protección del deudor hipotecario. Así, podría haberse establecido que el valor de tasación de la subasta fuera coincidente con el que resulta del certificado aportado. El certificado de tasación solo es obligatorio para poder ejercitar la acción real hipotecaria por la vía del procedimiento de ejecución directa o de la venta extrajudicial. Por tanto, no es requisito obligatorio para poder constituir un préstamo o crédito con garantía hipotecaria. Por ello, si no se aporta el certificado de tasación a la escritura, lo que ocurre es que el Registrador de la Propiedad no inscribirá la posibilidad de acudir a los procedimientos especiales. Por consiguiente, en caso de ejecución, tendremos que acudir al procedimiento ejecutivo ordinario, resultando el valor del inmueble a efectos de subasta el que determine a tal efecto el perito designado conforme a lo establecido en los arts. 637 y siguientes de la LEC.   Regulación legal: arts. 682.2 LEC, 129 LH y 670 LEC Lo expuesto en los apartados anteriores se encuentra regulado en el art. 129 de la LH; así como en los arts. 682.2 y 670 de la LEC. Como ya hemos comentado, la normativa hipotecaria no exige, en principio, tasar el bien inmueble que se va a hipotecar. La tasación solo resulta necesaria para las hipotecas que van a titulizarse (art. 7 Ley de regulación del mercado hipotecario). Los arts. 682.2 de la LEC y 129 de la LH recogen la obligatoriedad de fijar un valor de tasación o tipo de subasta para que el acreedor pueda acudir al procedimiento de ejecución hipotecaria (judicial o extrajudicial). Con esta valoración se busca, en principio, abreviar el procedimiento, pues con ello se evita el trámite de tasación del bien por un perito que se debe efectuar en otros procedimientos ejecutivos. Por su parte, el valor de tasación o tipo de subasta supone una protección para el deudor si se ejecuta la hipoteca. Así, de conformidad con el art. 670 de la LEC, si en la subasta la oferta no llega al 70 % del valor o tipo, el deudor tiene un plazo de 10 días para obtener una oferta mejor. En caso de que ninguna oferta llegue al 50 % del tipo o valor, el LAJ puede no aprobar el remate atendiendo a la situación del deudor. Asimismo, en el supuesto de que no haya postores, el tipo sirve para fijar un valor mínimo por el que el acreedor puede adjudicarse el bien en ese caso (art. 671 LEC). Por último, debemos recordar que la Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, estableció una vinculación obligatoria entre tasación y tipo de subasta. Así, se fija que el valor de subasta debe ser al menos el 75 % de la tasación realizada conforme a la normativa reguladora del mercado hipotecario (arts. 682.2 LEC y 129 LH). Por tanto, el valor de tasación fijado en la escritura de constitución de la hipoteca no puede ser inferior al 75 % del valor de mercado del bien inmueble hipotecado. Si no se cumple este presupuesto, el acreedor hipotecario no podrá acudir a la vía de ejecución especial.   Los riesgos de volver a tasar un inmueble En las refinanciaciones, el deudor debe ser consciente del riesgo de volver a tasar el inmueble, pues puede acarrear una bajada del valor de subasta. Esta bajada del valor puede conllevar que la situación del deudor ante la ejecución empeore notablemente: Si la nueva tasación es inferior a la que consta en la escritura, el prestamista se podrá adjudicar el inmueble por un valor inferior al que lo habría hecho «sin la nueva tasación». Pongamos un ejemplo: supongamos que en 2010 adquirimos un inmueble que se tasó y valoró a efectos de subasta en 250.000 euros, con un préstamo hipotecario del que aún se adeuda la cantidad de 175.000 euros. En estos momentos, no podemos hacer frente a las cuotas, por lo que la entidad financiera nos ofrece reducir las mismas, dándonos un plazo de carencia, pero pide volver a tasar la vivienda y fijar el nuevo tipo de subasta en 170.000