La importancia de la tasación en los préstamos hipotecarios
En este artículo, vamos a analizar la relevancia de la tasación de bienes inmuebles cuando se contrata un préstamo o crédito con garantía hipotecaria. ¿Es obligatorio aportar la tasación a la escritura de préstamo? ¿Debe tener el valor asignado al inmueble relación al valor real?.
Antes de pasar al análisis, primero vamos a concretar qué se entiende por tasación de un bien inmueble: la tasación es la valoración de un inmueble con el objeto de que el mismo sirva de garantía en un préstamo hipotecario.
¿Para qué sirve la tasación inmobiliaria en los préstamos hipotecarios?
A través de la valoración del bien inmueble, el prestamista, normalmente una entidad financiera, puede conocer el valor del bien que garantiza el préstamo hipotecario y el riesgo que asume con la operación. La tasación inmobiliaria en los préstamos hipotecarios permite a la entidad prestamista saber si el prestatario cuenta con una garantía suficiente. El resultado de la tasación del inmueble determina, en gran medida, el importe que se va a prestar.
¿Es necesaria la tasación del inmueble?
Actualmente, la normativa impone la tasación del inmueble para toda hipoteca como requisito legal para poder ejercitar la acción real hipotecaria por la vía del procedimiento de ejecución directa o de la venta extrajudicial. Esta tasación debe cumplir dos requisitos: (a) que el inmueble haya sido tasado previamente conforme a la normativa reguladora del mercado hipotecario; y (b) que el valor de tasación a los efectos de la subasta no resulte inferior al 75 % de la tasación realizada de acuerdo con la citada legislación.
Con esta normativa se busca garantizar que las adjudicaciones de inmuebles no se realicen por unos importes irrisorios. Ahora bien, son muchas las voces que defienden que en este punto la ley podría haber sido un poco más generosa para mejorar la protección del deudor hipotecario. Así, podría haberse establecido que el valor de tasación de la subasta fuera coincidente con el que resulta del certificado aportado.
El certificado de tasación solo es obligatorio para poder ejercitar la acción real hipotecaria por la vía del procedimiento de ejecución directa o de la venta extrajudicial. Por tanto, no es requisito obligatorio para poder constituir un préstamo o crédito con garantía hipotecaria. Por ello, si no se aporta el certificado de tasación a la escritura, lo que ocurre es que el Registrador de la Propiedad no inscribirá la posibilidad de acudir a los procedimientos especiales. Por consiguiente, en caso de ejecución, tendremos que acudir al procedimiento ejecutivo ordinario, resultando el valor del inmueble a efectos de subasta el que determine a tal efecto el perito designado conforme a lo establecido en los arts. 637 y siguientes de la LEC.
Regulación legal: arts. 682.2 LEC, 129 LH y 670 LEC
Lo expuesto en los apartados anteriores se encuentra regulado en el art. 129 de la LH; así como en los arts. 682.2 y 670 de la LEC. Como ya hemos comentado, la normativa hipotecaria no exige, en principio, tasar el bien inmueble que se va a hipotecar. La tasación solo resulta necesaria para las hipotecas que van a titulizarse (art. 7 Ley de regulación del mercado hipotecario).
Los arts. 682.2 de la LEC y 129 de la LH recogen la obligatoriedad de fijar un valor de tasación o tipo de subasta para que el acreedor pueda acudir al procedimiento de ejecución hipotecaria (judicial o extrajudicial). Con esta valoración se busca, en principio, abreviar el procedimiento, pues con ello se evita el trámite de tasación del bien por un perito que se debe efectuar en otros procedimientos ejecutivos.
Por su parte, el valor de tasación o tipo de subasta supone una protección para el deudor si se ejecuta la hipoteca. Así, de conformidad con el art. 670 de la LEC, si en la subasta la oferta no llega al 70 % del valor o tipo, el deudor tiene un plazo de 10 días para obtener una oferta mejor. En caso de que ninguna oferta llegue al 50 % del tipo o valor, el LAJ puede no aprobar el remate atendiendo a la situación del deudor. Asimismo, en el supuesto de que no haya postores, el tipo sirve para fijar un valor mínimo por el que el acreedor puede adjudicarse el bien en ese caso (art. 671 LEC).
Por último, debemos recordar que la Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, estableció una vinculación obligatoria entre tasación y tipo de subasta. Así, se fija que el valor de subasta debe ser al menos el 75 % de la tasación realizada conforme a la normativa reguladora del mercado hipotecario (arts. 682.2 LEC y 129 LH). Por tanto, el valor de tasación fijado en la escritura de constitución de la hipoteca no puede ser inferior al 75 % del valor de mercado del bien inmueble hipotecado. Si no se cumple este presupuesto, el acreedor hipotecario no podrá acudir a la vía de ejecución especial.
Los riesgos de volver a tasar un inmueble
En las refinanciaciones, el deudor debe ser consciente del riesgo de volver a tasar el inmueble, pues puede acarrear una bajada del valor de subasta. Esta bajada del valor puede conllevar que la situación del deudor ante la ejecución empeore notablemente: Si la nueva tasación es inferior a la que consta en la escritura, el prestamista se podrá adjudicar el inmueble por un valor inferior al que lo habría hecho «sin la nueva tasación».
Pongamos un ejemplo: supongamos que en 2010 adquirimos un inmueble que se tasó y valoró a efectos de subasta en 250.000 euros, con un préstamo hipotecario del que aún se adeuda la cantidad de 175.000 euros. En estos momentos, no podemos hacer frente a las cuotas, por lo que la entidad financiera nos ofrece reducir las mismas, dándonos un plazo de carencia, pero pide volver a tasar la vivienda y fijar el nuevo tipo de subasta en 170.000 euros (valor actual del inmueble). Antes de aceptar, debemos saber que, si dejamos de pagar y se ejecuta la hipoteca, un tercero tendrá que ofrecer al menos 125.000 euros; y, si no hay postores y el acreedor se adjudica el inmueble, no podrá reclamarnos nada más, ya que se la adjudicará por el 70 % de 250.000 euros, esto es, 175.000 euros. Ahora bien, si aceptamos la novación y en un tiempo no podemos pagar y sale a subasta, el banco se la podría adjudicar por 122.500 euros.
Así que en las negociaciones, con el banco, se debe tener en cuenta esta circunstancia.
¿Debe haber relación entre el tipo de subasta y la tasación?
Actualmente, la normativa impone una vinculación obligatoria entre tasación y tipo de subasta. Así pues, de acuerdo con lo previsto en los arts. 682.2 LEC y 129 LH, el valor de subasta debe ser al menos el 75 % de la tasación realizada conforme a la normativa reguladora del mercado hipotecario. Por consiguiente, el valor de tasación a efectos de subasta fijado en la escritura de constitución de la hipoteca no puede ser inferior al 75 % del valor de mercado del bien inmueble según la tasación. Pero esto no siempre ha sido así.
Situación entre 1981 y 2013
En 1981, se promulgó la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario. Con esta normativa, se implantó la exigencia de la tasación del inmueble hipotecado para que el crédito hipotecario se pudiese emplear como cobertura de emisión de títulos hipotecarios. Por consiguiente, debía tasarse el inmueble si se deseaba que el título hipotecario se pudiese movilizar a través del mercado hipotecario secundario, pero no era un requisito de constitución del préstamo hipotecario.
Así pues, la tasación impuesta por la normativa reguladora del mercado hipotecario no suponía una exigencia para todo tipo de hipotecas, sino solamente para aquellas que se constituían de acuerdo con la normativa del mercado hipotecario. En estos supuestos, la tasación permitía garantizar el cumplimiento de los límites establecidos al importe de los créditos que podían emplearse como garantía a las emisiones de cédulas o bonos hipotecarios.
Modificación por la Ley 1/2013 y situación actual: vinculación obligatoria entre tasación y tipo
La situación actual deriva de la Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. Tal como se ha señalado antes, esta normativa impone la tasación del inmueble para toda hipoteca como requisito legal para poder ejercitar la acción real hipotecaria por la vía del procedimiento de ejecución directa o de la venta extrajudicial. Esta tasación debe cumplir dos requisitos: (a) que el inmueble haya sido tasado previamente conforme a la normativa reguladora del mercado hipotecario; y (b) que el valor de tasación a los efectos de la subasta no resulte inferior al 75 % de la tasación realizada de acuerdo con la citada legislación. Por tanto, se impone una vinculación obligatoria entre tasación y tipo de subasta.
Lo primordial de esta reforma se centra en la prohibición legal de fijar como valor a efectos de subasta un precio inferior al 75 % de su valor real de mercado tasado. Así pues, todo aquel deudor hipotecario cuyo valor de tasación, fijado en la escritura de constitución de la hipoteca, sea inferior en un 75 % al valor de mercado, se beneficiará de un precio de salida en subasta actualizado conforme a la Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario, algo inimaginable con la anterior regulación.
¿Es necesario el certificado de tasación?
Si bien el certificado de tasación no es requisito obligatorio para poder constituir un préstamo o crédito con garantía hipotecaria, lo cierto es que las entidades financieras nos lo van a exigir para poder formalizar el crédito. Ello debido a que estas entidades no van a renunciar de origen al ejercicio de la acción real hipotecaria por la vía del procedimiento de ejecución directa o de la venta extrajudicial.
¿Qué requisitos debe cumplir la tasación?
La tasación oficial de un inmueble exigida por el Banco de España debe realizarse siguiendo lo previsto en la Orden ECO/805/2003. Estas tasaciones solo pueden ser emitidas por tasadores homologados al amparo de esta normativa. La caducidad del informe de tasación se fija en esta normativa, siendo de 6 meses contados desde la fecha de emisión.
En caso de novación de la hipoteca, ¿hace falta volver a hacer una tasación?
La Dirección General de los Registros y del Notariado (en adelante, DGRN) ha señalado que, en caso de novación de la hipoteca, solo será necesario acompañar a la escritura de un nuevo certificado de tasación del inmueble cuando se modifique el valor de tasación. Por tanto, no será necesario aportar una nueva tasación del inmueble si el tipo no sufre ninguna modificación (Resolución DGRN de 9 de diciembre de 2013).
El criterio de la DGRN (Resolución DGRN de 29 de octubre de 2013)
Tal como se ha expuesto anteriormente, la Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, impone una vinculación obligatoria entre tasación y tipo de subasta. Así, se fija que el valor de subasta debe ser al menos el 75 % de la tasación realizada conforme a la normativa reguladora del mercado hipotecario (arts. 682.2 LEC y 129 LH). Además de lo incoherente de esa infravaloración, la normativa planteaba el problema de si era aplicable a todas las hipotecas o solo a las sujetas a la normativa reguladora del mercado hipotecario, ya que hacía referencia a la tasación realizada “conforme” a esa norma.
La Resolución de la DGRN de 29 de octubre de 2013 (doctrina reiterada por otras resoluciones de 22 de enero de 2014, de 24 de marzo de 2014 y de 29 de octubre de 2015) resolvió que debe aplicarse a todas las hipotecas. Ello debido a que la finalidad de la Ley 1/2013, según su preámbulo, es “perfeccionar y reforzar el marco de protección a los deudores”. El preámbulo también recoge que “anteriormente no existía ningún límite para el tipo de subasta”. Así pues, como no se puede suponer que el legislador desconozca la normativa vigente, se hacía referencia evidentemente a que no existía ningún límite de carácter general que ahora se dispone para todas las hipotecas. Por ello, la consecuencia de esta interpretación es que si no existe tasación del inmueble o no se respeta el límite del art 682.2 de la LEC (y art. 129 LH), se puede constituir la hipoteca, pero no se puede inscribir la posibilidad de acudir a los procedimientos especiales. Por tanto, en caso de ejecución, no podremos ejercitar la acción real hipotecaria por la vía del procedimiento de ejecución directa o de la venta extrajudicial, sino que tendremos que acudir al procedimiento ejecutivo ordinario.
La modificación operada por la Ley 19/2015
Lo expuesto en el apartado anterior queda en el aire cuando la Ley 19/2015, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil, modificó los arts. 682.2 de la LEC y 129 de la LH. Así, donde se hablaba de tasación “realizada conforme a las disposiciones” de la normativa reguladora del mercado hipotecario, ahora se dispone “que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de” esa normativa. La mención “en su caso” y el cambio de redacción parecían apuntar que el legislador estaba aclarando que esa relación solo existía en los préstamos sujetos a la normativa reguladora del mercado hipotecario.
Por su parte, la DGRN, en resoluciones de 7 de octubre de 2015 y de 14 de septiembre de 2016, sostiene que debe mantenerse la aplicación general, pues la nueva redacción resulta confusa y ese cambio hubiese requerido una manifestación expresa por parte del legislador. Ello debido a que la voluntad de mejorar la situación del deudor se había expresado de manera clara en la Ley 1/2013 (incluso en el propio título). Por tanto, no puede sostenerse que ese mismo legislador quisiese posteriormente hacer empeorar la situación del deudor con respecto a la anterior a esa normativa, pero sin siquiera expresarlo directamente.