Cláusula suelo

La cláusula suelo declarada nula por abusiva no admite confirmación por el cliente El Tribunal Supremo ha recordado que la declaración de nulidad de una cláusula abusiva implica que la misma no pueda ser objeto de convalidación o confirmación. La decisión tubo lugar en la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo N.º 558/2017, de 16/10/2017. Los antecedentes de hecho fueron los siguientes: Felipe y Dª. Marisol suscribieron el 13 de febrero de 2009 una escritura pública de compra de vivienda en la que, además, se subrogaron en el préstamo hipotecario concedido al promotor por Caja España de Inversiones, Caja de Ahorros y Monte de Piedad, actualmente Banco Caja España de Inversiones, Salamanca y Soria SAU (en adelante, Caja España). En dicha escritura, se fijó un interés nominal del 3% anual para el primer año, y para el resto de la duración del préstamo se fijó un interés variable equivalente al Euribor a un año incrementado en 0,35 puntos porcentuales. A lo anterior se añadió una “cláusula suelo”, en cuya virtud el interés no podría superar los 12,50%, ni ser inferior al 3%. Caja España no informó con anterioridad a la firma de la escritura de la existencia de dicha “cláusula suelo”, ni entregó a sus clientes con la antelación preceptiva la oferta vinculante que contenía las condiciones del préstamo. A causa de lo anterior, sus clientes formularon una queja ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España, y el Banco de España emitió un informe en el que apreció que Caja España había incumplido la normativa de transparencia. Además de lo anterior, en el año 2009 D. Felipe y Dª. Marisol remitieron una comunicación a Caja España en la que solicitaron que se redujera el límite inferior de la “cláusula suelo” del 3% al 2,5%. El banco accedió durante los años 2010 y 2011, pero en 2012 volvió a aplicar el 3%. Con base en los hechos anteriores, D. Felipe y Dª. Marisol presentaron el 04/06/2013 una demanda contra Caja España en la que solicitaban, con carácter principal, que se declarara la nulidad de la cláusula suelo, y con carácter subsidiario, que se condenara a la entidad bancaria a aplicar el límite del 2,5 % acordado en 2009. Dicha demanda fue parcialmente estimada por el Juzgado de 1ª Instancia N.º 05 de Pamplona, mediante su sentencia de 12/12/2013, que atendió únicamente la petición subsidiaria de la demanda. Contra esa decisión, D. Felipe y Dª. Marisol interpusieron recurso de apelación, que fue desestimado íntegramente por la Audiencia Provincial de Navarra en su sentencia de 30/10/2014. A juicio de ambos tribunales, la falta de transparencia del banco vició el consentimiento de los prestatarios, haciendo anulable el contrato, pero estos lo habían confirmado (y la “cláusula suelo”) al renegociar el nuevo límite de 2,5% en 2009. A su vez, D. Felipe y Dª. Marisol interpusieron recurso de casación contra la decisión de la Audiencia Provincial, insistiendo en que se declarara la nulidad por falta de transparencia (y no la anulabilidad del contrato). Para empezar, el tribunal coincidió con la Audiencia Provincial en que, en la medida en que la entidad bancaria no informó con anterioridad a los clientes de la cláusula suelo, ni les entregó con la antelación suficiente la oferta vinculante, la cláusula suelo carecía de transparencia y, por tanto, tenía la condición de abusiva. Tras ello, el Tribunal Supremo recordó que: 1.-  La declaración de abusividad de una cláusula comporta la nulidad de la misma y la pervivencia del contrato sin ella. Esa nulidad es apreciable de oficio por los tribunales, sin que sea necesario que la invoque el consumidor (STJUE de 14/06/2012). 2.-  Y tal nulidad es de pleno derecho por lo que no admite subsanación o confirmación alguna, ni es posible la convalidación (STS 654/2015, de 19/11). En consecuencia, el Tribunal Supremo estimó el recurso de casación interpuesto por D. Felipe y Dª. Marisol, declaró la nulidad de la referida cláusula suelo, y condenó a Caja España a devolver todas las cantidades que había cobrado en aplicación de dicha cláusula, con sus intereses legales. En definitiva, no se puede confirmar una cláusula suelo mediante un acuerdo posterior.

  La condición de consumidor para reclamar la «cláusula suelo»  se debe tener en el momento de la contratación del préstamo con garantía hipotecaria El hecho de que el promotor que no consiga vender y  utilice la finca finalmente como vivienda habitual,  no cambia la condición de profesional o «no consumidor» al momento de la contratación del préstamo hipotecario y por tanto excluye la posibilidad de reclamación de la cláusula suelo. El Tribunal Supremo ha declarado la no condición de consumidor al considerar que, si el préstamo con garantía hipotecaria se formalizó como préstamo a promotor, no es posible considerar al mismo como consumidor:  El préstamo se formalizó originalmente dentro de una actividad empresarial.  El hecho de que, al no venderse, el promotor se   quedase la casa  para utilizarla como vivienda habitual, no le da la calificación como consumidor. La decisión ha sido adoptada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo N.º 639/2017, de 23/11/2017.   Antecedentes El 22 de noviembre de 2007, D. Humberto suscribió con el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A. (BBVA) un contrato de préstamo con garantía hipotecaria, por importe de 313.000 €. Se pactó un interés variable del Euribor más 1,5% y se incluyó una cláusula de limitación a dicha variabilidad que establecía un «suelo» del 4%. La finca hipotecada era un solar de 200 metros cuadrados que el Sr. Humberto había comprado para construir una vivienda. El préstamo hipotecario se formalizó como préstamo a promotor, porque se hizo constar que la vivienda se vendería una vez construida. El Sr. Humberto ejecutó la obra proyectada y construyó una vivienda en el solar. Como no encontró comprador, decidió quedársela y utilizarla como su domicilio familiar, a la vez que interpuso demanda contra BBVA para solicitar la nulidad de la cláusula suelo y la devolución de las cantidades cobradas como consecuencia de su aplicación.   Primera instancia El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda, y dictó sentencia declarando la nulidad de las cláusulas suelo, considerando que el demandante tenía la condición legal de consumidor y la cláusula controvertida no superaba el control de transparencia.   Apelación Ante esta situación, BBVA interpuso recurso de apelación, el cual, también fue desestimado, ya que la Audiencia Provincial consideró que, aunque el préstamo se concedió en origen para la promoción y venta de una vivienda, se acabó aplicando el supuesto de autopromoción, interviniendo por lo tanto el demandante como consumidor.   Tribunal Supremo BBVA interpuso recurso de casación basado en que el prestatario no puede considerarse consumidor porque la finalidad declarada del préstamo era financiar la compra de un solar y la construcción en él de una vivienda para su posterior reventa a un tercero. De manera que la financiación se otorgó en el marco de una actividad empresarial y hace inaplicable al caso la normativa de protección de los consumidores. El Tribunal Supremo, para resolver el recurso, analiza el artículo aplicable al momento de suscribir el contrato, el art. 1 de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, cuyos apartados 2 y 3 establecían: 2. A los efectos de esta Ley, son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que adquieren, utilizan o disfrutan como destinatarios finales, bienes muebles o inmuebles, productos, servicios, actividades o funciones, cualquiera que sea la naturaleza pública o privada, individual o colectiva de quienes los producen, facilitan, suministran o expiden. 3. No tendrán la consideración de consumidores o usuarios quienes, sin constituirse en destinatarios finales, adquieran, almacenen, utilicen o consuman bienes o servicios, con el fin de integrarlos en procesos de producción, transformación, comercialización o prestación a terceros”.   Más adelante, el art. art. 3 del TRLGCU matizó el concepto al afirmar que «son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que actúan en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional». Por lo tanto, considera el Tribunal Supremo, que, a efectos de la financiación de la construcción, el auto promotor es consumidor, dado que, aunque aborda tareas que en principio se encomiendan a profesionales, como son la construcción de un edificio, lo hace en el marco de una satisfacción de intereses personales, y no en el marco de una actividad empresarial. Sin embargo, continúa el Tribunal Supremo, en este caso el problema que se plantea es que el prestatario no obtuvo el préstamo como auto-promotor, sino como promotor, puesto que la finalidad en ese momento era construir para revender. Esta matización temporal es decisiva para el Tribunal Supremo, ya que en materia de protección de consumidores los controles de transparencia y abusividad tienen que realizarse en el momento en que se celebra el contrato con condiciones generales, ya que afectan a la prestación del consentimiento. Por lo tanto, dado que el contrato se suscribió en su inicio con una finalidad empresarial, siendo el mismo un préstamo a promotor y no a auto promotor, no cabe aplicar la legislación protectora de los consumidores. Es por ello por lo que el Tribunal Supremo estima el recurso de casación formulado por Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A. contra la sentencia núm. 45/2015, de 12 de marzo, dictada por la Audiencia Provincial de Girona, anulándola.

Esta semana ha habido un nuevo fallo del TJUE europeo para aclarar una casuística muy específica. El lío judicial generado por las cláusulas suelo hipotecarias mal comercializadas, con una interpretación jurídica del Supremo en 2013, que fue corregida en 2016 por el TJUE europeo, sigue coleando por la diversidad de circunstancias y casuísticas diferentes entre el millón y medio de afectados que hubo en España. La última resolución del TJUE, de esta misma semana, da respuesta a qué sucede con aquellas personas que reclamaron antes de 2016 y solo pudieron recuperar el dinero pagado de más desde 2013 -pero no desde el inicio de la hipoteca- porque su sentencia era firme. Este conflicto legal causó un daño económico importante a los bancos, que desde hace más de cinco años están perdiendo el 97% de los casos en juzgados de toda España. Prácticamente todos aquellos que querían pleitear ya lo han hecho. Y los que no han conseguido la devolución del dinero acogiéndose al proceso extrajudicial promovido por el Gobierno vía Real Decreto Ley en 2017. En virtud de este arbitraje, los bancos se comprometieron a pactar una compensación de intereses con el cliente en tres meses. Si no había acuerdo, el consumidor siempre podía dirigirse a los tribunales. El grueso de afectados optó por esta vía, por ser la más rápida y porque era gratuita. La entidad debía comprobar en cada caso si era cierto que el cliente no era consciente de lo que implicaba firmar un préstamo con cláusula suelo. Ha habido incluso notarios que han tratado de recuperar dinero de su propia hipoteca alegando desprotección. ¿Qué trascendencia tiene la resolución del TJUE de esta semana? Para los bancos, el impacto será mínimo. La sentencia europea de 2016 ya reconoció a todos los afectados la devolución de las cantidades cobradas de más. El fallo solo se refiere a aquel pequeño grupo de personas que habían reclamado antes de 2016, habían ganado el pleito, pero solo se les reconocía la devolución del dinero desde 2013 porque en esos momentos estaba vigente una jurisprudencia del Supremo. Es a esos, y solo a esos, a los que se refiere la sentencia. Les otorga el derecho a recuperar el dinero cobrado de más desde el inicio de la hipoteca hasta 2013. El Supremo debe convalidar lo dicho por el TJUE. ¿Tiene alguna implicación jurídica adicional? El tribunal europeo ha aprovechado para aclarar que las condenas en firme son revisables si se demuestra que el interés del consumidor ha sido dañado. El derecho de la UE le ampara. Es decir, el consumidor puede seguir pleiteando para recuperar cantidades no devueltas en su momento, siempre y cuando conserve la documentación del préstamo. ¿Se trata del último fleco judicial de este caso? Probablemente sí, porque ya se han resuelto prácticamente todas las casuísticas posibles. La justicia ya dictaminó que los pactos realizados entre clientes y bancos para retirar la cláusula suelo a cambio de no interponer pleitos son legales, salvo que se demuestre que el consumidor no fue debidamente informado de las consecuencias de dicho acuerdo. No obstante, es posible que el TJUE se tenga que pronunciar a futuro si le llegan más peticiones de aclaraciones de jueces españoles. ¿Qué bancos han sido los más afectados y qué impacto económico han sufrido? Básicamente CaixaBank, BBVA y Popular. Santander y Bankinter fueron de los pocos que no aplicaron estas cláusulas. Las provisiones realizadas en total por la banca para proteger su balance de las reclamaciones y litigios superaron los 3.000 millones de euros. ¿Siguen entrando casos en los juzgados? Sí, pero sobre todo por otro tipo de cláusulas hipotecarias abusivas, como las que imponían unilateralmente al consumidor el pago de los gastos de formalización: notario, registro, gestoría, etcétera. No obstante, el caudal ha ido a menos. La prueba es que de los 54 juzgados especializados que se implantaron para llevar estos casos, solo quedan 24. ¿Cuántos procesos se han resuelto? Desde junio de 2017 han entrado 713.129 asuntos y se han resuelto 501.566, con cifras cerradas a 31 de diciembre de 2021. ¿Se siguen firmando hipotecas con cláusulas suelo? Ya no, porque la Ley Hipotecaria que entró en vigor en junio de 2019 lo prohíbe.

El Tribunal Supremo ha declarado la abusividad de una serie de cláusulas en contratos bancarios del BBVA. La Sentencia del Alto Tribunal, de fecha 23 de diciembre de 2015 declara la abusividad varias cláusulas recogidas en algunos contratos bancarios de BBVA y Banco Popular.   Cláusula suelo La Sala considera que sus pronunciamientos de 9 de mayo de 2013, 25 de marzo de 2015 y 29 de abril de 2015 estimando la abusividad de la cláusula suelo en préstamos hipotecarios del BBVA constituyen “cosa juzgada” conforme al artículo 222 de la LEC: Hay identidad del petitum y de la causa de pedir. Se desestima la alegación del banco.   Intereses moratorios en préstamos hipotecarios El banco establecía un interés de demora del 19% nominal anual: El límite al interés de demora en préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda habitual, viene limitado al máximo de tres veces el interés legal del dinero (art. 114 Ley Hipotecaria, modificado por la Ley 1/2013 de 14 de mayo). El contrato no puede integrarse, sino que se debe tener la cláusula por no puesta (STJUE de 11 de junio de 2015, STJUE de 21 de enero de 2015 y 22 de abril de 2015. Además, el auto del TJUE de 11 de junio de 2015 indica que es nula aunque “no haya llegado a aplicarse”.   Vencimiento anticipado Dicha cláusula permitía al banco exigir anticipadamente la devolución del capital con intereses y gastos en caso de pago “de una parte cualquiera del capital del préstamo o sus intereses”. Para la sala, si bien el vencimiento anticipado es legal, por estar previsto en los artículos 1129 y 1124 del Código Civil y el artículo 693.2 de la LEC, se debe tener en cuenta la jurisprudencia del TJUE: En su sentencia de 14 de marzo de 2012 (asunto C-415/11) se dio entender que la cláusula de vencimiento anticipado en contratos de larga duración puede ser abusiva si el incumplimiento del cliente no es suficientemente grave, con respecto a la “duración y la cuantía del préstamo”. La Sala adopta este criterio y considera que la cláusula controvertida, no supera dicho control, por no modular la gravedad del incumplimiento ni su cuantía, ni permitir al consumidor “evitar su aplicación mediante una conducta diligente de reparación”. Indica: “Y en cualquier caso, parece evidente que una cláusula de vencimiento anticipado que permite la resolución con el incumplimiento de un solo plazo, incluso parcial y respecto de una obligación accesoria, debe ser reputada como abusiva, dado que no se vincula a parámetros cuantitativa o temporalmente graves”. Es decir, los criterios para valorar la abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado son: Esencialidad de la obligación incumplida. Gravedad del incumplimiento en relación a la cuantía y duración. Posibilidad real del consumidor de evitar dicha consecuencia. La Sala también rechaza la posibilidad de que dicha cláusula de vencimiento anticipado pueda ser integrada por el Tribunal.   Gastos del préstamo hipotecario El contrato del banco recogía en una extensa cláusula que absolutamente todos los gastos serán cargados al prestatario. Dicha cláusula es contraria al artículo 89.3 del TRLGCU, así como otras disposiciones que se refieren a los gastos (art. 8 del Texto refundido de la Ley del ITP y AJD, art. 14 de la Ley del Contrato de Seguro, artículos 32.5, 394, 398 559 y 561 y 562 LEC). Así que se confirma su declaración de abusividad.   Destino profesional o empresarial del bien hipotecado Dicha cláusula obliga al prestatario a no cambiar el destino del inmueble sin la autorización expresa y por escrito del banco. La Sala considera que dicha cláusula “por su falta de precisión y su indeterminación deja al completo arbitrio del prestamista su interpretación” y por tanto es abusiva.   Contratación telefónica Para la Sala, dicha condición general contraviene directamente lo dispuesto por los artículos 6 a 9 de la Ley 22/2007 de 11 de julio sobre comercialización a distancia de servicios financieros destinados a consumidores: impone al consumidor una manifestación de conformidad tácita con la recepción de unas condiciones que podría no haber recibido e implica una inversión de la carga de la prueba sobre unos extremos cuya acreditación debe pesar sobre el banco. Lo más destacable de esta Sentencia es el criterio del Alto Tribunal sobre la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado, que había suscitado no pocas discusiones en los tribunales.