Cómo protegerse y recuperarse de la Usura mediante Opciones de Compra
La usura en los préstamos es un tema de actualidad. Se habla en los medios de las tarjetas revolving y de los créditos rápidos.
Ante cualquier tipo de interés elevado, los clientes se están preguntando si se puede calificar el interés como usurario.
El Tribunal Supremo ha fijado como criterio para la calificación de los tipos como usurarios en tarjetas revolving, el que se superen los seis puntos porcentuales el tipo medio de interés en su STS de 15/2/2023 Res, 258/2023.
Al estar tan “aireados” los tipos de interés usurarios, algunas empresas y personajes sin escrúpulos están utilizando otras vías para sus prácticas predatorias y así, aprovecharse de los clientes que están acuciados por las deudas, cobrándoles intereses y cargos desorbitados.
Si ha sido víctima de usura mediante opciones de compra, es importante que sepa cómo protegerse y recuperarse de esta situación.
¿Qué es la usura mediante opciones de compra?
La opción de compra de un inmueble es un contrato por el que la parte concedente otorga a la otra, el optante, el derecho a comprar una finca concreta, durante un plazo cierto, por un precio y en unas determinadas condiciones. Los requisitos del contrato son la identificación del objeto, el precio de la compraventa y el plazo para ejecutar. El pago de la prima es opcional en el contrato.
En principio, esto es perfectamente lícito y su uso es común en el tráfico inmobiliario. Pero este contrato se puede emplear para simular un préstamo con intereses desorbitados.
Veámoslo con un ejemplo:
D. Fructuoso tiene un inmueble valorado en 150.000 euros, con un préstamo hipotecario de 50.000 euros, cuyos pagos, por diversas circunstancias, apenas puede afrontar. Además, tiene que hacer una reforma por valor de 20.000 euros y no dispone de ese capital.
Pregunta a la entidad financiera con la que tiene el préstamo hipotecario y le dicen que no le pueden financiar más. Pero un empleado le pone en contacto con una empresa que hace “capital privado”.
Esta empresa le dice que le pueden prestar los 20.000 euros y le preparan la “operación” que consiste en lo siguiente. Se firma un contrato de opción de compra en el cual, la empresa de capital privado (la llamaremos “ECP” para simplificar) adquiere la opción de comprar el inmueble de D. Fructuoso por 100.000 euros. Se establece un plazo para ejercitar la opción de cinco años. La prima a pagar en el momento de la firma es de 20.000 euros. Y le dicen que puede cancelar el contrato pagando a “ECP” 40.000 euros antes de un año.
D. Fructuoso obtiene sus 20.000 euros y cree que ha solucionado su problema. Pero lo que no le han dicho es que:
1.- No se trata de un préstamo, sino que es una opción de compra.
2.- Su vivienda tiene un precio de mercado de 150.000 y “ECP” la podrá adquirir al ejercitar su opción por solamente 100.000 euros.
3.- Aunque el plazo para ejercitar la opción es de cinco años, se trata de un plazo máximo, es decir, mañana podrían ejecutarla.
4.- En el pago del precio de compraventa, se va a incluir el pago de todas las cargas y deudas pendientes de pago que garantice el inmueble. Es decir, que de los 100.000 euros del precio, se descontaría el pago de la deuda pendiente del préstamo hipotecario, así como los gastos de Comunidad e IBI que pudiese haber pendientes.
5.- En la escritura de opción de compra, se ha establecido que el ejercicio se puede hacer de forma unilateral. “ECP” puede ejecutar su opción de compra, sin que sea necesaria la aceptación de D. Fructuoso, depositando el sobrante si lo hubiese en la Notaría.
6.- La opción de compra es un derecho real, que se inscribe en el Registro de la Propiedad y que va a impedir de facto a D. Fructuoso vender la vivienda sin cancelar la opción.
7.- Si quiere “cancelar” la opción de compra, va a tener que devolver 40.000 euros en un año, es decir, un 100 % de intereses, que son a todas luces usurarios.
Así que, lo que en principio pudiera parecer una solución, se convierte en una operación ruinosa.
¿Cómo solucionar el problema?
Afortunadamente, existen mecanismos jurídicos para solucionar este tipo de situaciones, como son la nulidad por usura, por simulación y por contener un pacto comisorio.
La nulidad por usura
El artículo 1 de la Ley de 23 de julio de 1908 sobre nulidad de los contratos de préstamos usurarios, dispone:
«Será nulo todo contrato de préstamo en que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso o en condiciones tales que resulte aquél leonino, habiendo motivos para estimar que ha sido aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales. Será igualmente nulo el contrato en que se suponga recibida mayor cantidad que la verdaderamente entregada, cualesquiera que sean su entidad y circunstancias. Será también nula la renuncia del fuero propio, dentro de la población, hecha por el deudor en esta clase de contratos».
Aunque el contrato no sea al menos nominalmente un préstamo, la Ley de Usura en su artículo 9 establece:
«Lo dispuesto por esta ley se aplicará a toda operación sustancialmente equivalente a un préstamo de dinero, cualesquiera que sean la forma que revista el contrato y la garantía que para su cumplimiento se haya ofrecido.»
Es decir, cualquiera que sea la forma jurídica que se dé a la operación y sus garantías, si es equivalente a un préstamo, se aplica la “Ley de Represión de la Usura» o «Ley Azcárate”. Ese es el caso de D. Fructuoso, en el que bajo la apariencia de un contrato de opción de compra, lo que se está realizando es un préstamo usurario de 20.000 euros con un gravoso interés del 100 %.
Así que el contrato puede ser declarado nulo por aplicación de la Ley de Represión de la Usura.
La nulidad del pacto comisorio
El pacto comisorio es el que permite al acreedor apropiarse directamente de la cosa vinculada en garantía para el caso de que el deudor incumpla.
El artículo 1859 C.Civ prohíbe el pacto comisorio. En el caso de D. Fructuoso existe un pacto comisorio, pues el “simulado prestamista”, es decir, “ECP” se apropia de su vivienda “de facto”: Solamente le faltará ejercitar la opción de compra para quedarse con ella. El derecho de opción de compra se inscribe en el Registro de la Propiedad, así que en la práctica “ECP” se “apropia” de la cosa dada en prenda y puede disponer de ella. Además, “ECP” se había reservado el derecho a ceder a un tercero la opción sin necesidad de comunicarlo siquiera a D. Fructuoso.
La jurisprudencia ha mantenido la nulidad del pacto comisorio y, si se da el supuesto, la del negocio jurídico que lo disimula. La sentencia del Tribunal Supremo, de 4 de febrero de 2020, nº 77/2020, recurso 2.830/2017, viene a decir que la prohibición del pacto comisorio no se circunscribe a los contratos de garantía típicos, sino que también es aplicable a los negocios indirectos (simulados o fiduciarios):
«2.1 Jurisprudencia de esta sala sobre la prohibición del pacto comisorio. Su extensión a los negocios indirectos (simulados o fiduciarios).
Nuestro ordenamiento rechaza frontalmente toda construcción jurídica (denominadas genéricamente «pactos comisorios») por la que el acreedor en caso de incumplimiento de su crédito, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados en garantía ( arts. 1.859 y 1.884 CC ). Tales pactos no son admisibles al amparo del artículo 1255 CC , y entrarían en el ámbito del fraude de ley del art. 6. 4º CC. Como resulta de la sentencia de esta Sala de 5 de junio de 2008 , el pacto comisorio, configurado como la apropiación por el acreedor del bien objeto de la garantía por su libérrima voluntad al margen de cualquier procedimiento legal de ejecución o apremio, ha sido siempre rechazado, por evidentes razones morales reflejadas en los ordenamientos jurídicos, a los que el nuestro nunca ha sido ajeno, bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis ( artículos 1859 y 1884 CC ), rechazo que se patentiza además en reiterada jurisprudencia de este Tribunal (vid. sentencias que se citan infra ), en la que se ha declarado reiteradamente que los pactos y negocios que infringen los citados preceptos del Código Civil, en cuanto establecen la prohibición del pacto comisorio, dan lugar a la nulidad radical y absoluta de aquellos, al tratarse de preceptos imperativos y de orden público por afectar a la satisfacción forzosa de obligaciones en que están involucrados no sólo los intereses del deudor, sino también los de sus acreedores. Dentro del ámbito de la prohibición, este Tribunal ha incluido en diversas ocasiones el negocio de transmisión de propiedad en función de garantía, instrumentada a través de un medio indirecto consistente en la celebración de una compraventa simulada. Y ello es así por cuanto la prohibición del pacto comisorio no se circunscribe a los contratos de garantía típicos, sino que resulta también aplicable a los negocios indirectos que persigan fines de garantía, pues de lo contrario el principio de autonomía de la voluntad reconocido en el artículo 1.255 del Código Civil permitiría la creación de negocios fraudulentos, y en tal caso, descubierto el fraude, habría de aplicarse igualmente la prohibición tratada de eludir, siendo nulas las estipulaciones contrarias al espíritu y finalidad de aquélla (cfr. art. 6 núm. 4 CC ). La doctrina jurisprudencial sentada sobre esta cuestión, de directa aplicación a la presente controversia, ha sido recapitulada en la sentencia de esta sala 34/2012, de 27 de enero , citada como vulnerada en el recurso interpuesto contra la sentencia recurrida. Doctrina que ahora mantenemos reiterando que un préstamo o un contrato simulado que disimula un préstamo, que incluye un pacto comisorio, es decir, pacto por el cual si no se devuelve una cantidad determinada (del verdadero préstamo) el contratante (prestamista) hace suya la propiedad de una cosa también determinada, tal pacto incurre en nulidad ipso iure conforme al art. 1859 del Código civil . Un caso típico, incluso históricamente, es la llamada «venta a carta de gracia»: es una compraventa simulada (que disimula el préstamo) en que una persona (el supuesto vendedor, realmente el prestatario) vende la cosa al comprador (realmente, el prestamista) con el pacto de retro: si en tal plazo no ejercita el retracto (realmente, no devuelve el dinero, que se fijó como precio) el comprador (prestamista) adquiere la propiedad de la cosa. Estructura negocial que integra un clásico pacto comisorio: el prestamista, que aparece como comprador, adquiere la cosa si no se le devuelve, mediante el retracto, la cantidad prestada. Tal pacto comisorio es nulo: el vendedor (prestatario) está obligado a devolver el dinero, pero el comprador (prestamista) no adquirirá la cosa por el sólo incumplimiento de aquella obligación. Mencionan la nulidad del pacto comisario la sentencia de 25 de septiembre de 1986 («tal acuerdo para quedarse el acreedor pignoraticio con la cosa dada en prenda, … sería nulo porque el artículo 1859 del Código civil declara…»), y la de 29 de enero de 1996 («… la prohibición del pacto comisario que establece el artículo 1859…»). Desarrolla la prohibición del mismo, la de 18 de febrero de 1997, al decir: «Entraña un pacto comisorio ( arts. 1858 y 1859 C.C .), porque a través de la instrumentación de una compraventa en la que el objeto es el inmueble gravado y el precio es el importe de la deuda insatisfecha, el acreedor hipotecario persigue el mismo fin prohibido legalmente; que se apropie de la cosa dada en garantía en satisfacción de su crédito. Se comete un fraude de ley, porque, al amparo del texto de una norma que lo permite ( art. 1445 C.C . (EDL 1889/1)), resulta vulnerada la norma prohibitiva del pacto comisorio, por lo que, descubierto el fraude, hay que aplicar ésta por ordenarlo el art. 6º.4 del Código civil (EDL 1889/1)».
Si lo anterior no fuese suficiente, debemos tener en cuenta que la vivienda de D. Fructuoso estaba valorada en 150.000 euros en su préstamo hipotecario. Si en el “simulado contrato de opción de compra» se fija un precio de 100.000 euros, con la operación “simulada” de préstamo, se “burlan” también las obligaciones valorar la vivienda a los efectos de la ejecución hipotecaria establecida en los artículos 670 y 671 LEC y en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
Así que es posible conseguir la anulación de este tipo de operaciones, por aplicación de la Ley de Represión de la Usura y por tratarse de un pacto comisorio prohibido por el artículo 1859 del Código Civil e incurrir en fraude de ley (6.4 C.C).
¿Cómo protegerse?
Siempre es recomendable estar asesorado por un abogado experto en esta materia. Y jamás firmar un contrato sin su supervisión.
Además, es importante recopilar suficientes pruebas de la realidad del contrato. Nos hemos encontrado con situaciones en las que la posibilidad de cancelación se ofrece solamente de manera verbal. Recae sobre el demandante la carga de probar que el contrato no es lo que parece, no es una operación inmobiliaria ordinaria, sino que esconde un préstamo usurario. El cruce de correos electrónicos o los testigos son prueba imprescindible para poder conseguir el éxito en una reclamación.
Resoluciones de los tribunales sobre Usura mediante Opciones de Compra
A continuación traemos una perspectiva de las resoluciones de los tribunales
Sentencias a favor de los prestamistas
En las sentencias que fallan en contra de los clientes, el motivo principal es la falta de prueba. Es el caso de la SAP Palma de Mallorca 191/2017, de 13 de febrero. Sección 5:
“entiende la Sala que en el supuesto específico de autos NO había motivos para simular una compraventa (causa simulandi), sino «necessitas» al enajenar o gravar, ni se vendía todo el patrimonio del deudor, ni había relaciones de dependencia entre vendedor y compradora (affectio), ni falta de medios económicos de ésta última, sino existencia de movimientos dinerarios, y en cuanto que ni hubo tiempo sospechoso del negocio sino muchas conversaciones, avatares, intermediarios, ofertas, y exigencias continuadas por parte del vendedor, y sí concurre equivalencia en el juego de prestaciones y contraprestaciones. Además, la retención procedería durante 14 meses por parte del vendedor, era cabalmente compensada con una rebaja en el precio de compra, y la contraparte se compensaría frente a un pacto de recompra, con la opción de otro bien inmueble”.
“Para el ejercicio de dicha opción se notificará fehacientemente y dentro del pazo de CATORCE (14) meses al actual vendedor o a tercero la voluntad de ejercitar por la vendedora dicha opción fijando fecha y lugar para el otorgamiento de la correspondiente escritura. Configurándose derecho de recompra con carácter real se solicita del Sr. Registrador de la Propiedad la inscripción de dicho derecho en los libros a su cargo». Precisamente, la emisión, firma y entrega de distintos cheques bancarios excluyen que la operación fuera un préstamo, y evidencia en cambio el destino del precio abonado por la compraventa, y correlativa opción de compra”.
“Y, respecto de la invocada existencia de un préstamo usurario, como contrato disimulado, además de recordar la carga probatoria de las partes, y no levantada en este caso por el actor: «(…) la materia relativa a la carga de la prueba y las consecuencias derivadas de la falta de probanza está regulada en el artículo 217 LEC, precepto que, (…), establece que corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda”.
Sentencias a favor de los clientes
SAP Barcelona 1158/2022, de 14 de febrero. Sección 13
“lo dispuesto en la Ley de Represión de la Usura se aplica a toda operación sustancialmente equivalente a un préstamo de dinero”.
“Así, la Ley Azcárate también resulta aplicable a los préstamos mercantiles, si bien en el conocimiento de que debe autorizarse para ellos un abanico más amplio de tipos de interés (STS 20-6-1986).
“De conformidad con la jurisprudencia expuesta, el porcentaje que se debe tomar en consideración para determinar si el interés es notablemente superior al normal del dinero, no es el nominal, sino la Tasa Anual Equivalente, porque es el que permite conocer la carga onerosa que para el acreditado o el prestatario supone la operación.
En este caso, el TAE del contrato cuya declaración de usura se postula, del 16,38%, supera en más del triple el valor del 5.06% anual fijado por la Tabla publicada por el Banco de España”.
En consecuencia, estima la Sala que, vistos los factores de comparación, un interés del 12,50% y un TAE del contrato de 16,38%, los tipos señalados en el contrato han de valorarse como usurarios”.
“Por todo lo anterior, debemos concluir que el CONTRATO DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO (…) es nulo por usurario con los efectos previstos en el artículo 3 de la Ley de Represión de la Usura.
Y la nulidad del préstamo usurario comporta una ineficacia del negocio que es radical, absoluta y originaria, que no admite convalidación confirmatoria, y dicha nulidad afecta a la totalidad del convenio con la única consecuencia, (…), de que ha de retrotraerse la situación al momento inmediatamente anterior al préstamo”.
“La jurisprudencia ha mantenido la nulidad del pacto comisorio y, si se da el supuesto, la del negocio jurídico que lo disimula”.
“De ello, se desprende que la voluntad y espíritu de las partes no fue la de suscribir un contrato de opción de compra, sino que lo que realmente se otorgaba era un préstamo con garantía de opción de compra a un año”.
Efectivamente, analizando la operativa negocial, valoramos que el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA (…) es simulado y encubre un contrato de préstamo usurario, que contiene un pacto comisorio radicalmente nulo”
“Existe pacto comisorio, puesto que, si la prestataria no cumple, se consuma la transmisión de la propiedad a las optantes”.
SAP Málaga 553/2020, de 02 de septiembre. Sección 4
“ambas partes suscriben un contrato de compraventa que realmente lo que encubre es un contrato de préstamo. Y precisamente por el deseo de ocultar el verdadero contrato que se pretende realizar, la simulación rara vez presenta prueba directa de su existencia, por lo que tendremos que basarnos en presunciones convincentes sobre la inexistencia del negocio impugnado y, en el caso de autos, la existencia del negocio disimulado”.
“Resulta sorprendente que VITAMAR adquiera la finca por un precio muy inferior al de la tasación encargada por ella misma pero que además suscriba en la misma fecha un contrato de opción de compra a favor del vendedor por un precio que, en el mejor de los casos, le iba a suponer una sustancial ganancia pero nunca la que podría obtener de venderla a un tercero”.
“Esta Sala considera suficiente dicha prueba para concluir que realmente el contrato de compraventa era un contrato simulado y que por lo tanto ha de ser declarado nulo. Nos encontramos ante una simulación relativa y el negocio que se pretendía disimular era un contrato de préstamo”. “De no devolver ese dinero, la propiedad pasaba automáticamente a la prestamista lo que está expresamente prohibido por el art. 1859 del Código Civil”.
“Ello lleva a esta Sala a considerar nuevamente nulo por simulación el contrato de compraventa y el contrato de opción de compra suscritos por encubrir realmente un contrato de préstamo. E igualmente procede la declaración de nulidad del contrato de préstamo con base en la Ley de Usura”.
“declarado nulo el contrato de compraventa y la opción de compra por simulación y declarado nulo el contrato de préstamo encubierto por usurario, la entidad ZARETRY, S.L. debía devolver a PARKROSE INVERSIONES, S.L. únicamente el principal del préstamo que finalmente ha sido fijado en 1.898.000 euros revirtiendo la propiedad de la finca a su favor, extremo este que resulta imposible al haber sido vendida a un tercero de buena fe, por lo que la entidad PARKROSE INVERSIONES, S.L. deberá devolver la diferencia entre el precio por el que se vendió la finca y el importe total objeto de préstamo”.
SAP Salamanca 273/2019, de 8 de mayo. Sección 1
“Todo indica que la configuración de los dos contratos impugnados va dirigida a simular un préstamo a un elevado interés: (…), el primer año 650 euros más 350 euros al mes (un total de 4.850 euros, lo que supone un 161 % de interés), y en los años sucesivos un 140%. Lo cual se agrava al tener en cuenta que, de no efectuar la recompra del vehículo en los primeros meses, la recuperación resultaba absolutamente antieconómica, perdiendo entonces tanto el bien como las cantidades abonadas. Por ello, los contratos llevan implícito un pacto comisorio, prohibido en nuestro ordenamiento por los abusos que conlleva que el acreedor pueda apropiarse del bien dado en garantía. Por tanto, los contratos han de considerarse nulos por doble causa, por su carácter usurario, y por incluir un pacto comisorio prohibido”.
“aun cuando la nulidad del pacto comisorio no conlleva la nulidad del préstamo subyacente, el préstamo analizado también es nulo por aplicación de la Ley de usura”.
SAP A Coruña 929/2021, de 27 de abril. Sección 3
“nos hallamos ante unos préstamos o un contrato simulado que disimula un préstamo, y que incluye un pacto comisario, según el cual, sino se devuelve una cantidad determinada, el prestamista se queda con la propiedad de una cosa también determinada, y ese pacto incurre en nulidad, de acuerdo con el contenido del art. 1859 Código Civil. Es una venta simulada en la que, el vendedor (prestatario) vende al comprador (el prestamista) con el pacto de retro: si en tal plazo no ejercita el retracto, el comprador (prestamista) adquiere la propiedad de la cosa. El pacto comisorio está prohibido, es decir la atribución al prestamista acreedor de un derecho de opción para adquirir el inmueble por la cantidad debida en caso de no ser satisfecha la deuda. La prohibición del pacto comisorio se da también en el caso de que la aparente compraventa con pacto de retro constituya propiamente una garantía real”.
Se vulnera la prohibición del pacto comisorio, cometiendo fraude de ley, con la instrumentación de una compraventa en la que el objeto es el inmueble gravado y el precio el importe de la deuda insatisfecha. La creación de una garantía atípica no puede servir de artificio para eludir los principios fundamentales o reglas consustanciales del sistema de garantías típicas, como son las normas relativas a la preferencia y prelación de créditos, (…), protección del tercero o prohibición del pacto comisorio. Se comete un fraude de ley, porque al amparo del texto de una norma que lo permite (art. 1445 Código Civil) resulta vulnerada la norma prohibitiva del pacto comisorio, por lo que, descubierto el fraude, hay que aplicar ésta por ordenarlo el art. 6.4 Código. La prohibición del pacto comisorio es imperativa y de orden público (…). La compraventa es simulada pues encubre un préstamo con garantía y ésta es, que el acreedor hace suyas las fincas sino se le devolvía el capital prestado y sus intereses, lo cual no es otra cosa que un pacto comisorio, consistente en que el acreedor hace suya la cosa si se incumple la obligación y el art. 1859 Código Civil dispone que el acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca o disponer de ellas, puesto que su negocio adquisitivo no es una verdadera compraventa, sino que es un contrato de préstamo con pacto comisorio, es decir, que el verdadero negocio es nulo de pleno derecho bajo la sanción de nulidad absoluta del art. 6.3 Código Civil”.
Conclusiones
En cualquier situación de crisis, reestructuración o refinanciación, es recomendable asesorarse con un abogado experto para evitar ser víctima de estas prácticas “predatorias”. En caso de que las haya sufrido, existe la posibilidad de conseguir una solución.