Cuando un comprador de vivienda va a firmar un préstamo financiero, pone en juego todos sus bienes presentes y futuros.
Ana y su marido compraron en octubre un piso en el céntrico barrio de Chamberí, en Madrid. En su primera visita a la notaría antes de firmar la compraventa y el préstamo, hubo un punto que les llamó especialmente la atención: debían responder con todas sus pertenencias ante la hipoteca. La notario, como es su obligación desde 2019, les explicó con todo detalle las implicaciones del préstamo hipotecario y fueron conscientes de que todos sus bienes estaban en juego, tanto los presentes como los futuros. Años atrás ya habían adquirido una vivienda, pero este asunto pasó desapercibido para ellos (entonces no existía esta reunión previa en la notaría, sin presencia del banco, para que el cliente fuera informado).
Sin embargo, esta responsabilidad universal, que está recogida en el artículo 1911 del Código Civil, les hacía plantearse ahora si no se trataba de una exigencia excesiva, teniendo en cuenta que contaban con un nivel de ingresos alto y unas finanzas saneadas. Es decir, su perfil de riesgo era muy bajo y, aun así, debían responder con todo en la hipoteca.
Patricia Suárez, presidenta de Asufin, explica que «ya en la crisis financiera de 2008 hubo mucho debate porque mucha gente fue consciente de que con la entrega de su casa no se acaban sus deudas, pero la dación en pago no se legisló». En la nueva ley hipotecaria de 2019 se eliminaron cláusulas abusivas, como la cláusula suelo, pero el tema de la responsabilidad universal no se modificó.
¿Por qué se mantiene la responsabilidad ilimitada?
«La responsabilidad universal significa que una persona, hasta que no termina de pagar, tiene todo su patrimonio comprometido; si se produce un impago, lo primero que atacará el banco es la garantía hipotecaria (la vivienda), pero si sale a subasta y no se salda toda la hipoteca, se irá contra el resto del patrimonio», explica María Teresa Barea, notaria en Granada y portavoz del Consejo General del Notariado.
Barea explica que esta práctica responde a un sistema de pesos y contrapesos para que los riesgos estén compartidos. «Si el día de mañana una persona va a vender su casa puede ganar o perder dinero, el dueño de la finca es el que se beneficia o perjudica; sin embargo, si la responsabilidad fuera limitada, el propietario se beneficiaría del aumento del valor pero no asumiría las pérdidas ante un desplome de los precios y podría entregar su vivienda al banco para cancelar la hipoteca (dación en pago). En este caso, estarían creciendo los riesgos a la entidad prestamista», asegura.
Juan Villén, responsable de Hipotecas de Idealista, insiste en este sentido: «La crisis anterior demostró que el precio de la vivienda puede bajar y mucho, hasta un 50% y un 70% en algunos sitios; por ello, aunque los bancos sólo den el 80% del valor de la vivienda, el 20% restante no sería suficiente para cubrir la pérdida de valor«.
A juicio de Villén, «si no hubiera esa responsabilidad ilimitada, los bancos pasarían a financiar un 65-70%, en lugar del 80%, y en las ciudades pequeñas se financiaría menos porque el precio de la vivienda se puede depreciar más, como ha ocurrido en el pasado».
«Para que las hipotecas sigan siendo baratas, los bancos necesitan certidumbre a nivel de riesgos y que el nivel de morosidad y fallidos sea bajo. Por eso, con esa responsabilidad ilimitada, no es una cláusula abusiva, sino que beneficia al mercado. De lo contrario, se penalizaría a la inmensa mayoría de consumidores con intereses más altos o con menos financiación», defiende Villén.
En este sentido, Suárez de Asufin, defiende que debería apostarse abiertamente por la convivencia de dos sistemas: «Cada cliente tendría que poder elegir por unas condiciones más baratas con una responsabilidad ilimitada, o por la dación en pago y pagar más».
«En estos momentos, percibimos que las hipotecas con avales se están evitando porque los clientes descubren que, además, están poniendo en juego también los bienes presentes y futuros de sus padres, por ejemplo, y eso les echa para atrás».
Por otra parte, desde la asociación de usuarios financieros reclaman que «cuando se realice una ejecución hipotecaria, el precio de la subasta debería corresponder al 100% del valor de la vivienda y no al 70%, como establece actualmente la ley, y así se evitaría ir contra otros bienes en muchas ocasiones».
¿Es posible firmar una hipoteca con responsabilidad limitada?
A pesar de que la práctica habitual sea que el hipotecado responda con todos sus bienes presentes y futuros, éste puede negociar con el banco una responsabilidad limitada. Es decir, según el artículo 140 de la Ley Hipotecaria, es posible que un comprador responda ante la hipoteca solo con la vivienda, si lo ha acordado así con la entidad y queda constancia de ello en la escritura pública.
Además, Bankinter lanzó en 2011 la Hipoteca Sin Más, cuya garantía se circunscribe a la vivienda. No obstante, hay que cumplir una serie de requisitos: este producto es para nuevas hipotecas, para la compra de vivienda habitual -no segunda residencia- y se requiere que los ingresos totales sean superiores a 2.000 euros al mes. Además, se puede financiar hasta el 80% del valor de la vivienda que se hipoteca tomando el menor de estos dos valores: el precio de compra o el valor de tasación.
Desde la entidad aseguran que, a pesar de que la responsabilidad es limitada, «tiene las mismas condiciones que el resto de hipotecas a tipo variable». Pero reconocen que, aun así, «esta hipoteca tiene una demanda específica y la gran mayoría de los clientes sigue optando por solicitar hipotecas convencionales a tipo fijo, variable o mixto».
Este tipo de hipotecas son, sin embargo, la práctica habitual en países como Estados Unidos. No obstante, para compensar el riesgo en el que incurre la entidad financiera, existe un sistema de seguros de impago, que tiene un coste también para los clientes.