Vivienda

La suspensión de desahucios a deudores hipotecarios que aprobó el Gobierno de Mariano Rajoy en 2013 decaerá el próximo 15 de mayo a no ser que el Gobierno y sus socios desatasquen en el Congreso el proyecto de ley en el que se tramita el decreto anticrisis, para cuya aprobación en enero se acordó con Podemos la extensión de esta moratoria hasta 2028, o se busquen alternativas. Si se opta por desatascar el proyecto de ley, cabe recordar que la norma se encuentra en fase de Informe en la Cámara Baja desde el pasado 7 de marzo y, por tanto, debería superar varios trámites parlamentarios con celeridad para estar publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) antes de que se cumpla la fecha límite, dentro de 10 días. En concreto, la norma debería superar la fase de informe y dictamen en la Comisión de Hacienda y Función Pública, debatirse en el pleno del Congreso, pasar al Senado y, tras los cambios que presumiblemente introduciría el PP con su mayoría absoluta, volver al Congreso para su votación final. Esta cámara, sin embargo, podría tratar de acelerar los plazos con una tramitación en lectura única que, no obstante, sería un proceso más lento que optar por otras vías, como aprobar un real decreto. Tal y como acordó el Ejecutivo con Podemos, el proyecto de ley cuenta con dos enmiendas similares (número 18 y 192) presentadas tanto por el Grupo Socialista como por la formación liderada por Ione Belarra que modifican la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que entró en vigor el 15 de mayo de ese año y que ha sido modificada en varias ocasiones para extender las suspensiones, la última vez en 2020. «Hasta transcurridos once años desde la entrada en vigor de esta Ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a cualquier otra persona física o jurídica la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo», dice textualmente el articulado, que recoge Servimedia. Con las enmiendas, se sustituiría la primera frase del artículo por «hasta transcurridos quince años» y la suspensión de desahucios quedaría prorrogada hasta el año 2028.   Protección a vulnerables Esta norma protege de los desahucios, en concreto, a las familias numerosas, las monoparentales con un hijo a cargo, con menores de edad, con algún miembro con un grado de discapacidad igual o superior al 33%, situación de dependencia o incapacidad permanente. También a aquellas en las que el deudor se encuentre en situación de desempleo, con víctimas de violencia de género o mayores de 60 años. No obstante, la ley marca que, además de pertenecer a alguno de esos colectivos, se deben cumplir una serie de circunstancias socioeconómicas de vulnerabilidad. En concreto, los ingresos de la unidad familiar no deben superar el límite de tres veces el Iprem en 14 pagas (8.400 euros en 2023), aunque se eleva a cuatro o cinco veces en determinados casos. Además, el límite se incrementa por cada hijo a cargo. Además de sus límites de ingresos, la unidad familiar habrá tenido que sufrir en los cuatro años anteriores a la solicitud de suspensión del desahucio una «alteración significativa» de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, que la norma entiende como que el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar «se haya multiplicado por al menos 1,5». Por último, la cuota hipotecaria debe resultar superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de la unidad familiar y el crédito o préstamo de la hipoteca debe recaer sobre «la única vivienda en propiedad del deudor» y debe haber sido concedido para su adquisición. Esta medida no debe confundirse con la suspensión de desahucios a inquilinos vulnerables sin alternativa habitacional que el Ejecutivo introdujo a raíz de la crisis de la covid-19 y ha venido prorrogando desde entonces. A finales de diciembre, el Gobierno acordó con EH Bildu su extensión hasta el 31 de diciembre de 2024.

    El número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales se situó en 11.556 en 2022, cifra un 5% inferior a la de 2021, según la estadística de ejecuciones hipotecarias publicada este lunes por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Con este descenso, las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales ponen fin a dos años consecutivos de aumentos de dos dígitos después de que en 2021 y 2020 se dispararan un 60,3% y un 41,6%, respectivamente. No obstante, es el segundo año consecutivo en el que las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual se sitúan por encima de las 11.500. En los tres años anteriores no llegaban ni a 8.000. Durante el cuarto trimestre de 2022 se registraron 3.049 ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales, un 50,8% más que en el trimestre anterior, pero un 7,9% menos que en el cuarto trimestre de 2021. El objetivo principal de esta estadística del INE es ofrecer trimestralmente el número de certificaciones de ejecuciones hipotecarias iniciadas e inscritas en los Registros de la Propiedad durante el trimestre de referencia. Estadística recuerda que no todas las ejecuciones de hipoteca terminan con el lanzamiento (desahucio) de sus propietarios.     25.551 ejecuciones en 2022   En 2022 se iniciaron 25.551 ejecuciones hipotecarias, un 22,3% menos que en 2021. De ellas, 24.288 afectaron a fincas urbanas (donde se incluyen las viviendas) y 1.263 a fincas rústicas. Las ejecuciones hipotecarias sobre fincas urbanas bajaron un 22,2% en relación a 2021. Dentro de las fincas urbanas, 16.851 ejecuciones correspondieron a viviendas, un 18,6% menos que en 2021, y de ellas 14.148 eran ejecuciones sobre viviendas de personas físicas, cifra un 6,5% inferior a la de 2021. Por su parte, las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas de personas júridicas disminuyeron un 51,3% el año pasado, hasta las 2.703, mientras que las realizadas sobre solares cayeron un 33% y totalizaron 640. Asimismo, las ejecuciones hipotecarias sobre locales, garajes, oficinas, trasteros, naves, edificios destinados a viviendas, otros edificios y aprovechamientos urbanísticos sumaron 6.797 en 2022, un 28,9% menos que en 2021.     Bajan un 18,3% las ejecuciones sobre viviendas usadas   Del total de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas registradas el año pasado, 14.887 afectaron a viviendas usadas, con un descenso anual del 18,3%. Por su parte, las ejecuciones sobre viviendas nuevas retrocedieron un 20,6%, hasta sumar 1.964. La estadística revela además que el 15,9% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre viviendas en 2022 corresponde a hipotecas constituidas en 2007, el 14,9% a hipotecas suscritas en 2006 y el 10,4% a hipotecas firmadas en 2005. El periodo comprendido entre 2005 y 2008 concentró el 50,1% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas en 2022.     Andalucía lidera las ejecuciones sobre viviendas   Por comunidades autónomas, Andalucía lideró las ejecuciones sobre viviendas el año pasado, con un total de 4.362, seguida de Comunidad Valenciana (3.344) y Cataluña (3.136). En el lado opuesto se situaron Navarra (83), La Rioja (109) y Cantabria (124). Sobre el total de fincas, también Andalucía, Comunidad Valenciana y Cataluña encabezaron el número de ejecuciones hipotecarias, con 5.916; 4.943 y 4.749, respectivamente, frente a Navarra (152), Cantabria (210) y País Vasco (286), que registraron el menor número.

Como consecuencia de la inseguridad que para los futuros compradores puede generar la entrega de cantidades anticipadas a cuenta del precio del inmueble, la legislación ha articulado una serie de garantías enfocadas a procurar la recuperación de las citadas cantidades.   Responsabilidad de las entidades bancarias en relación con las cuentas especiales de cantidades anticipadas Los promotores y los vendedores de viviendas que se encuentren en fase de construcción están obligados a percibir las cantidades anticipadas por los compradores de las futuras viviendas a través de una entidad financiera. Asimismo, dichas cantidades se deben depositar en una cuenta especial y garantizarse, junto con sus intereses, mediante aval bancario o seguro de caución. Para la apertura de la cuenta especial, la entidad financiera se encuentra obligada a exigir, bajo su responsabilidad, la correspondiente garantía. La referida cuenta debe funcionar de modo que las cantidades depositadas en ella – que son aquellas cantidades anticipadas al promotor por los compradores, a cuenta del precio del futuro inmueble – estén separadas de cualesquiera otras clases de fondos correspondientes al promotor. Por su parte, los promotores solamente pueden disponer de las cantidades anticipadas depositadas en la citada cuenta especial para aquellas atenciones derivadas de la construcción de las viviendas de la promoción en cuestión. Las obligaciones anteriores resultan de las previsiones contenidas en su día en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (derogada en enero de 2016). Ahora se hallan incorporadas a la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación. La Exposición de Motivos de la citada Ley 57/1968, de 27 de julio, venía a recoger las razones de garantizar las cantidades entregadas a cuenta para la compra de la vivienda: “La alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos, obliga a establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto”. Se trata de una regulación dirigida a proteger a los futuros compradores de viviendas, pero que no es propiamente de transparencia o de disciplina bancaria. No obstante, el Banco de España ha admitido a trámite algunas reclamaciones contra entidades bancarias sobre esta materia y ha emitido su opinión en relación con la conducta de aquellas, desde el estricto punto de vista de las buenas prácticas y usos bancarios.   Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la responsabilidad de las entidades bancarias La expresión “bajo su responsabilidad”, contenida en la Ley 57/1968, de 27 de julio, y que se ha mantenido en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, afecta a las entidades financieras en el momento de la apertura de la cuenta de depósito de las cantidades anticipadas. Esta expresión ha sido interpretada por el Tribunal Supremo en su Sentencia n º 733/2015, de 21 de diciembre de 2015. En la citada resolución, el órgano judicial condenó a una entidad bancaria a responder frente a los compradores de una vivienda en construcción. El Alto Tribunal consideró probado que la entidad bancaria supo o tuvo conocimiento de que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoción, pero no abrió la cuenta especial. En su fundamento quinto, la sentencia declaró lo siguiente: “La «responsabilidad» que el artículo 12.º de la Ley 57/1968 impone a las entidades de crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares, como en este caso, sean derivados a la cuenta especial […]. En suma, se trata de una colaboración activa de las entidades de crédito porque de otra forma […] bastaría con recibir los ingresos de los compradores en una sola cuenta del promotor, destinada a múltiples atenciones, para que el enérgico e imperativo sistema protector de los compradores de la Ley 57/1968 perdiera toda su eficacia”. Esta resolución resulta de gran trascendencia, pues en ella el Tribunal Supremo fijó la siguiente doctrina jurisprudencial (que ya ha sido aplicada en sentencias posteriores): “En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”. El Alto Tribunal aclaró en otras sentencias que la responsabilidad no recae sobre la entidad financiera que concede el préstamo al promotor, sino en aquella que recibe los ingresos de los compradores. Por su parte, esta responsabilidad a cargo de la entidad bancaria no lo es a todo trance, sino que se trata de una responsabilidad derivada del incumplimiento de los deberes impuestos por la normativa (Sentencia del Tribunal Supremo n º 502/2017, de 14 de septiembre de 2017).   Criterio del Banco de España sobre la responsabilidad de las entidades bancarias En las reclamaciones presentadas sobre esta cuestión durante el año 2021, el Banco de España ha analizado, en cada caso, la conducta de las entidades financieras depositarias de los fondos, teniendo en cuenta la jurisprudencia analizada anteriormente. Sin embargo, en la mayoría de los casos, bien por falta de pruebas o bien por haber transcurrido más de seis años desde el acaecimiento de los hechos denunciados, no se ha podido emitir un pronunciamiento sobre el fondo

La oferta de casas que proceden de herencias ha aumentado exponencialmente en el último año y medio. Se trata de un producto atractivo para los compradores porque, en ocasiones, se pueden beneficiar de importantes descuentos ante la necesidad de una venta rápida por parte de los herederos.   Pilar y Mari Carmen perdieron el año pasado a su tía a causa del Covid. Fue un fallecimiento inesperado y repentino tras el que estas sobrinas se convirtieron en herederas del patrimonio de Rosario, ya que ésta no tenía hijos ni marido. Al ser herederas no forzosas, la factura fiscal para aceptar la herencia se disparaba y decidieron vender cuanto antes -tenían 6 meses para pagar los impuestos- uno de los inmuebles que les otorgaba el testamento. Se trataba de un piso de 120 m2 en la calle Santísima Trinidad, situada en el madrileño barrio de Chamberí, una de las mejores zonas de la capital. Salió a la venta por 640.000 euros y, aunque tuvo bastante demanda, se vieron obligadas a bajar el precio en 20.000 euros para poder cerrar la operación dos meses después. El caso de Pilar y Mari Carmen se ha repetido con frecuencia en los últimos meses. Así lo atestigua Ángel Matarranz, agente de la inmobiliaria Remax Grupo Urbe en Madrid, quien asegura que «la oferta de viviendas provenientes de una herencia se ha incrementado considerablemente en los últimos dos años». Este punto coincide también Ricardo Sousa, consejero delegado de Century21 para España y Portugal, quien asegura que «este tipo de operaciones se han disparado desde septiembre de 2020», aunque espera «cierta normalización» para el próximo ejercicio». Por un lado, se han heredado más casas que nunca. En 2021, las transmisiones de viviendas heredadas batieron todos los récords a consecuencia del aumento de la mortalidad durante la pandemia del Covi-19. En total, en ese ejercicio se legaron 201.117 inmuebles, según los datos del Instituto Nacional de Estadística. Las herencias de este tipo siguen presentando cifras elevadas este año y por encima de 2019, aunque la tendencia se va desacelerando.   Entre enero y julio, se han heredado 118.421 inmuebles, un 2,4% menos que en el mismo periodo de 2021. Aun así, en estos momentos se está dando un promedio mensual de 16.917 operaciones, una cifra muy superior a las 12.669 unidades mensualesregistradas de media en la serie histórica que arrancó en 2007. Los expertos aseguran que los herederos están apostando por vender en lugar de gestionar los inmuebles. «Lo hacen por la liquidez inmediata, pero también por no complicarse la vida en un contexto en el que alquiler no goza de seguridad jurídica suficiente», explica Ferran Font, portavoz y director de Estudios de Pisos.com. «Además, en un momento de inflación elevada, la capacidad de pago de los inquilinos puede verse afectada y los propietarios están más expuestos a posibles impagos de la renta, por lo que estos herederos se estarían decantando por opciones más seguras y más conservadoras», añade. Para Arantxa Goenaga, abogada y socia del despacho Círculo Legal Barcelona, otro punto que ha impulsado la oferta de viviendas heredadas es la derogación en septiembre de 2021 del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, también conocida como Ley de Cuba. Muchas operaciones se veían paralizadas por esta norma que establecía que, hasta pasados 2 años desde la aceptación del legado, los herederos no forzosos, como las sobrinas de Rosario, no tenían la plena propiedad del inmueble por si aparecía en ese periodo un legatario más directo (un hijo secreto, por ejemplo). El problema que generaba esta limitación de dos años era que, si el comprador del inmueble tenía que solicitar un préstamo hipotecario para poder comprar, la entidad bancaria no se lo concedía porque no existía la protección del Registro y podía retrotraerse la herencia. «Al no existir esta limitación desde septiembre de 2021, los herederos no tienen tantas pegas para poder vender los inmuebles heredados y por eso se ha incrementado la oferta», asegura Goenaga.   Oportunidades atractivas para los compradores Muchas veces, la prisa por vender de los propietarios herederos hace que se generen oportunidades interesantes de compra. A juicio de Abel Marín, socio de Marín&Mateo Asociados y autor del libro ‘Protege tu herencia’, las situaciones más propicias que llevan a la venta con descuento son «cuando hay mayor número de herederos, pues al aceptar una contraoferta se reparte el descuento entre varios; además, los conflictos entre copropietario o coherederos suelen incrementarse a medida que pasa el tiempo, e incentiva la rebaja de precio». En este sentido, Marín también apunta las herencias entre colaterales (de tíos a sobrinos, entre hermanos) por la urgencia para hacer frente a elevado Impuesto de Sucesiones, así como los legados con deudas, en los que en algunos casos los herederos tienen dificultad para asumir las cuotas de los préstamos hipotecarios o incluso deudas vencidas y exigibles. Según cálculos de Fotocasa, en operaciones de este tipo, el comprador puede conseguir la vivienda por un precio entre un 10% y un 15% por debajo de mercado. Matarranz, agente inmobiliario de Remax, asegura que «hasta ahora ha habido descuentos, aunque no verdaderos chollos porque se vendía todo y a buenos precios; sin embargo, en el último trimestre de este año, si la demanda se resiente por el encarecimiento de la financiación, quien quiera vender rápido tendrá que hacer mayores rebajas«.

Desde que, hace ya algunas semanas, conociéramos las novedades legales que modificarán el sistema de tributación por la compra o herencia de un inmueble y que entrarán en vigor el próximo enero (cuya principal novedad es la creación del ya famoso «Valor de Referencia de Mercado»), los medios se han visto inundados por todo tipo de reacciones y análisis que, en muchos casos, auguran un «catastrazo» pensado para elevar de forma generalizada los impuestos. En este sentido, lo cierto es que, hasta que no se realice la publicación efectiva del valor de referencia asignado a cada uno de los inmuebles que componen el parque edificatorio español, no es posible asegurar este extremo. Que el impuesto suba o baje respecto de la situación normativa anterior dependerá de varios factores, como son la capacidad efectiva del Catastro para aproximar el valor de mercado (real) de los inmuebles con precisión, la diferencia que pueda existir entre dicho valor y el que, hasta ahora, habían venido calculando las administraciones autonómicas para proporcionar las conocidas como «valoraciones previas» y, por último, pero no por ello menos importante, la iniciativa del contribuyente para recurrir el impuesto haciendo uso de los medios a su alcance. Hagamos un breve repaso sobre la esencia de los cambios que se avecinan. Hasta la fecha, la normativa de los impuestos de Sucesiones, Donaciones y Transmisiones Patrimoniales indicaba, de forma sucinta, que la base imponible del impuesto sería «el valor real del bien transmitido». Esto, en la práctica, significaba que el impuesto se calculaba a partir del valor declarado por el contribuyente en la escritura pública (lo que se conoce como «método de estimación directa de la base imponible», regulado en el artículo 51 de la Ley General Tributaria). Por su parte, las administraciones autonómicas están obligadas a contar con un sistema de valoración previa a la adquisición o transmisión, de manera que la Administración debe ser capaz de informar al interesado que lo solicite sobre el valor que considera que tienen los inmuebles que van a ser objeto de compraventa, donación o transmisión. Así, en el caso de que el contribuyente declarase en la escritura un valor que igualase o superase la valoración previa informada por la Administración, podía tener la garantía de que Hacienda no entraría a realizar procedimiento alguno de comprobación de valores. Si, en cambio, el valor declarado se encontraba por debajo del valor previo calculado por la Administración, se podían poner en marcha varios métodos posibles de comprobación del valor, entre los cuales destaca la realización de un dictamen de peritos (es decir, la elaboración de un informe de valoración) por parte de Hacienda. Por tanto, la carga de la prueba recaía siempre en la Administración, que debía encargarse de demostrar que el valor indicado por el contribuyente no correspondía al «valor real» del bien. El gran inconveniente de este sistema ha sido que, de forma implacable y sistemática, la justicia ha venido rechazando las valoraciones alternativas realizadas por la Administración, alegando -esencialmente- la falta de un requisito básico: la individualidad de la valoración. Así, la Justicia considera que una valoración adecuada necesita apoyarse en unas comprobaciones singularizadas, estar suficientemente motivada y técnicamente argumentada, y haberse elaborado a partir de una inspección presencial del inmueble por parte de un perito de Hacienda; sin embargo, esta última comprobación rara vez se materializaba.   Base imponible Para tratar de paliar este problema, las reglas del juego se invierten a partir de enero de 2022: la base imponible del impuesto será siempre el mayor entre el valor declarado y el nuevo valor de referencia calculado por la Dirección General del Catastro (este último, por cierto, nada tiene que ver con el valor catastral, el cual seguirá existiendo y operando para sus propios fines -entre otras cosas, es el que se toma como base imponible para el cálculo del IBI-. Así, si el contribuyente no está de acuerdo con el valor de referencia asignado a su inmueble, deberá ser él quien recurra el impuesto y presente las pruebas que acrediten el valor real. Sin duda, esta es una mala noticia para el contribuyente, toda vez que ahora es él quien ostenta la carga (y el coste) de la prueba; no obstante, el lado positivo de la cuestión es que la metodología por la que va a ser obtenido el valor de referencia mantiene similares inconvenientes a los que la justicia había señalado hasta ahora sobre otras valoraciones administrativas.   Sistema de cálculo El sistema de cálculo del valor de referencia que ha diseñado la Dirección General del Catastro consta, resumidamente, de las siguientes fases: en primer lugar, se dividirá todo el mapa de España en «ámbitos territoriales homogéneos» (zonas geográficas en las que las edificaciones son más o menos similares en tipología y valor); a continuación, se definirá para cada uno de dichos ámbitos cuál es el «producto inmobiliario típico», es decir, la vivienda de características medias de esa zona (por ejemplo, un piso de 100 metros cuadrados, de 40 años de antigüedad, calidad media y estado de conservación bueno); posteriormente, se realizará un estudio de mercado con la información de las compraventas efectuadas en esa zona en los últimos meses, y se asignará a dicho «producto típico» un valor medio; finalmente, se comparará ese producto típico con cada una de las viviendas del ámbito y se aplicarán una serie de reglas y operaciones que, teniendo en cuenta las diferencias entre ambos inmuebles, servirán para corregir o «adaptar» el valor medio a cada una de las viviendas particulares del ámbito. El último paso será aplicar una minoración del 10% sobre el valor obtenido, por criterio de prudencia. Se trata este, por tanto, de un método de valoración generalista, que, además de seguir soslayando la necesidad de realizar una inspección presencial del inmueble (motivo por el que los tribunales han empezado a tumbarlo en lugares como Castilla-La Mancha, donde se puso en marcha la prueba piloto), no implica la realización de un estudio de mercado individualizado para cada inmueble valorado, sino que aprovecha un único estudio de mercado (el realizado para valorar el «producto típico») para obtener el valor de todos y cada uno de los inmuebles del ámbito. Los contribuyentes

¿En qué consiste la “Vivienda Inversa”? Si somos propietarios de una vivienda, podemos conseguir unos ingresos importantes, sin dejar de disfrutar de la misma. En este artículo, vamos a realizar un breve análisis sobre la “Vivienda Inversa”. El aumento de la esperanza de vida y el progresivo envejecimiento de la población son una realidad. Ante el incierto futuro del sistema de pensiones, cada vez más personas mayores buscan alternativas que les permitan complementar su pensión de jubilación. Así, frente a la Hipoteca Inversa y a la Venta de nuda propiedad, ha surgido otra alternativa: la “Vivienda Inversa”.   Concepto de Vivienda Inversa En España, el principal activo de las personas mayores son viviendas en la mayoría de los casos. Por ello, las opciones más efectivas para complementar la pensión de jubilación serán aquellas que permitan monetizarlas. Además de la venta de la vivienda y consiguiente mudanza a otro lugar, existen una variedad de opciones que permiten conseguir liquidez sin dejar de disfrutar de su casa. Entre las soluciones más tradicionales, encontramos la Venta de nuda propiedad manteniendo el uso y disfrute de la vivienda y la Hipoteca Inversa. Más allá de estas alternativas, han surgido nuevas opciones, más flexibles y eficientes que las tradicionales. Entre estas fórmulas novedosas, se sitúa la “Vivienda Inversa”. Así pues, podemos definir la Vivienda Inversa como un método que permite monetizar el ahorro inmobiliario de las personas mayores.   ¿En qué consiste la Vivienda Inversa? La Vivienda Inversa consiste en la venta de la vivienda y en la firma simultánea de un contrato de arrendamiento sobre la misma de duración vitalicia. Esto garantiza el mantenimiento de los interesados en la posesión y disfrute del inmueble por un precio cierto. De esta manera, en el día de la firma se percibirá la diferencia entre el precio de venta de la vivienda y el valor estimado del arrendamiento. Los interesados podrán percibir este importe en forma de capital o como renta vitalicia.   ¿Qué importe se puede obtener? Como se ha comentado anteriormente, la persona interesada percibirá la diferencia entre el precio de la compraventa de la vivienda y el importe estimado del arrendamiento. Por tanto, el importe obtenido dependerá de lo siguiente: El precio de la compraventa de la vivienda. La previsión de la esperanza de vida del solicitante; o el plazo que el mismo manifieste que quiere disponer del inmueble, si resulta inferior. El valor aproximado del arrendamiento para dicha previsión de esperanza de vida.   ¿Se puede recibir el pago en forma de renta vitalicia? Tal como se ha expuesto antes, los interesados percibirán la diferencia entre el precio de la venta de la vivienda y el importe estimado del arrendamiento. Este importe se podrá percibir en forma de capital o en forma de renta vitalicia, a elección de los contratantes del producto.   ¿Qué ocurre si se abandona la vivienda antes de tiempo? Es normal que las circunstancias de la vida cambien. Puede ocurrir que la persona mayor fallezca antes de lo estimado o, por el motivo que sea, decida dejar su vivienda para irse a vivir a otro lugar. En estos casos, la entidad devolverá a la persona interesada o a sus herederos la cantidad no consumida de arrendamiento.   ¿Qué sucede si los interesados viven más de lo previsto? En el supuesto de que los interesados vivan más allá de lo calculado, podrán permanecer en la vivienda. Así, las personas mayores no tendrán que dejar su casa. Ahora bien, deberán asumir los costes de mantenimiento del inmueble (comunidad, IBI y suministros).   ¿Qué ocurre con el cónyuge en caso de fallecimiento? Como norma general, con la Vivienda Inversa se encuentran cubiertos ambos cónyuges. Por tanto, en caso de fallecimiento de uno de ellos, el otro podrá seguir ocupando la vivienda en las mismas condiciones que el difunto cónyuge.   Ventajas de la Vivienda Inversa A continuación, se exponen las principales ventajas que presenta la Vivienda Inversa: Ventajas fiscales La principal ventaja fiscal es la exención en el IRPF en caso de venta de la vivienda habitual por las personas mayores de 65 años. Así, los interesados mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual para constituir una Vivienda Inversa, no tendrán que tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida. Todo ello, de conformidad con lo dispuesto en el art. 33.4 b) y en la Disposición adicional decimoquinta de la Ley del IRPF. Ventajas en la valoración del inmueble La Vivienda Inversa se sitúa como la opción que ofrece a los interesados el mayor importe entre las distintas soluciones existentes para monetizar la vivienda. Como hemos comentado antes, los contratantes percibirán la diferencia entre el precio de la venta de la vivienda y el importe estimado del arrendamiento. Este importe percibido constituirá la mayor oferta económica para complementar la pensión, si se compara con la Hipoteca Inversa y la Venta de nuda propiedad. Sencillez y flexibilidad Otra de las ventajas que presenta la Vivienda Inversa es su sencillez y flexibilidad. Como hemos explicado, el negocio jurídico consiste básicamente en la venta de la vivienda y en la simultánea firma de un contrato de arrendamiento vitalicio. Asimismo, se trata de un producto que cubre tanto el riesgo de abandono anticipado del inmueble como el riesgo de premoriencia. Derecho a recuperar la parte del arrendamiento no consumida por los herederos Como se ha expuesto anteriormente, si la persona interesada fallece antes de lo estimado, se devolverá a sus herederos la cantidad no consumida de arrendamiento. Sin embargo, como principal desventaja de cara a los herederos, la Vivienda Inversa supone la pérdida de la propiedad del inmueble.   Ejemplo de operación de Vivienda Inversa Tal como se ha comentado, el interesado percibe la diferencia entre el precio de la compraventa de la vivienda y el importe estimado del arrendamiento. Vamos a poner cifras a lo que hemos expuesto hasta ahora para poder comprenderlo mejor: El precio de la compraventa de la vivienda, que cifraremos en 390.000 €. La previsión de la