¿En qué consiste la “Vivienda Inversa”?

Si somos propietarios de una vivienda, podemos conseguir unos ingresos importantes, sin dejar de disfrutar de la misma.

En este artículo, vamos a realizar un breve análisis sobre la “Vivienda Inversa”. El aumento de la esperanza de vida y el progresivo envejecimiento de la población son una realidad. Ante el incierto futuro del sistema de pensiones, cada vez más personas mayores buscan alternativas que les permitan complementar su pensión de jubilación. Así, frente a la Hipoteca Inversa y a la Venta de nuda propiedad, ha surgido otra alternativa: la “Vivienda Inversa”.

 

Concepto de Vivienda Inversa

En España, el principal activo de las personas mayores son viviendas en la mayoría de los casos. Por ello, las opciones más efectivas para complementar la pensión de jubilación serán aquellas que permitan monetizarlas.

Además de la venta de la vivienda y consiguiente mudanza a otro lugar, existen una variedad de opciones que permiten conseguir liquidez sin dejar de disfrutar de su casa. Entre las soluciones más tradicionales, encontramos la Venta de nuda propiedad manteniendo el uso y disfrute de la vivienda y la Hipoteca Inversa.

Más allá de estas alternativas, han surgido nuevas opciones, más flexibles y eficientes que las tradicionales. Entre estas fórmulas novedosas, se sitúa la “Vivienda Inversa”. Así pues, podemos definir la Vivienda Inversa como un método que permite monetizar el ahorro inmobiliario de las personas mayores.

 

¿En qué consiste la Vivienda Inversa?

La Vivienda Inversa consiste en la venta de la vivienda y en la firma simultánea de un contrato de arrendamiento sobre la misma de duración vitalicia. Esto garantiza el mantenimiento de los interesados en la posesión y disfrute del inmueble por un precio cierto. De esta manera, en el día de la firma se percibirá la diferencia entre el precio de venta de la vivienda y el valor estimado del arrendamiento. Los interesados podrán percibir este importe en forma de capital o como renta vitalicia.

 

¿Qué importe se puede obtener?

Como se ha comentado anteriormente, la persona interesada percibirá la diferencia entre el precio de la compraventa de la vivienda y el importe estimado del arrendamiento. Por tanto, el importe obtenido dependerá de lo siguiente:

• El precio de la compraventa de la vivienda.
• La previsión de la esperanza de vida del solicitante; o el plazo que el mismo manifieste que quiere disponer del inmueble, si resulta inferior.
• El valor aproximado del arrendamiento para dicha previsión de esperanza de vida.

 

¿Se puede recibir el pago en forma de renta vitalicia?

Tal como se ha expuesto antes, los interesados percibirán la diferencia entre el precio de la venta de la vivienda y el importe estimado del arrendamiento. Este importe se podrá percibir en forma de capital o en forma de renta vitalicia, a elección de los contratantes del producto.

 

¿Qué ocurre si se abandona la vivienda antes de tiempo?

Es normal que las circunstancias de la vida cambien. Puede ocurrir que la persona mayor fallezca antes de lo estimado o, por el motivo que sea, decida dejar su vivienda para irse a vivir a otro lugar. En estos casos, la entidad devolverá a la persona interesada o a sus herederos la cantidad no consumida de arrendamiento.

 

¿Qué sucede si los interesados viven más de lo previsto?

En el supuesto de que los interesados vivan más allá de lo calculado, podrán permanecer en la vivienda. Así, las personas mayores no tendrán que dejar su casa. Ahora bien, deberán asumir los costes de mantenimiento del inmueble (comunidad, IBI y suministros).

 

¿Qué ocurre con el cónyuge en caso de fallecimiento?

Como norma general, con la Vivienda Inversa se encuentran cubiertos ambos cónyuges. Por tanto, en caso de fallecimiento de uno de ellos, el otro podrá seguir ocupando la vivienda en las mismas condiciones que el difunto cónyuge.

 

Ventajas de la Vivienda Inversa

A continuación, se exponen las principales ventajas que presenta la Vivienda Inversa:

Ventajas fiscales

La principal ventaja fiscal es la exención en el IRPF en caso de venta de la vivienda habitual por las personas mayores de 65 años. Así, los interesados mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual para constituir una Vivienda Inversa, no tendrán que tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida. Todo ello, de conformidad con lo dispuesto en el art. 33.4 b) y en la Disposición adicional decimoquinta de la Ley del IRPF.

Ventajas en la valoración del inmueble

La Vivienda Inversa se sitúa como la opción que ofrece a los interesados el mayor importe entre las distintas soluciones existentes para monetizar la vivienda. Como hemos comentado antes, los contratantes percibirán la diferencia entre el precio de la venta de la vivienda y el importe estimado del arrendamiento. Este importe percibido constituirá la mayor oferta económica para complementar la pensión, si se compara con la Hipoteca Inversa y la Venta de nuda propiedad.

Sencillez y flexibilidad

Otra de las ventajas que presenta la Vivienda Inversa es su sencillez y flexibilidad. Como hemos explicado, el negocio jurídico consiste básicamente en la venta de la vivienda y en la simultánea firma de un contrato de arrendamiento vitalicio. Asimismo, se trata de un producto que cubre tanto el riesgo de abandono anticipado del inmueble como el riesgo de premoriencia.

Derecho a recuperar la parte del arrendamiento no consumida por los herederos

Como se ha expuesto anteriormente, si la persona interesada fallece antes de lo estimado, se devolverá a sus herederos la cantidad no consumida de arrendamiento. Sin embargo, como principal desventaja de cara a los herederos, la Vivienda Inversa supone la pérdida de la propiedad del inmueble.

 

Ejemplo de operación de Vivienda Inversa

Tal como se ha comentado, el interesado percibe la diferencia entre el precio de la compraventa de la vivienda y el importe estimado del arrendamiento. Vamos a poner cifras a lo que hemos expuesto hasta ahora para poder comprenderlo mejor:

• El precio de la compraventa de la vivienda, que cifraremos en 390.000 €.
• La previsión de la esperanza de vida del solicitante, que situaremos en 15 años.
• El valor aproximado del arrendamiento para dicha previsión de esperanza de vida, que se situará en 198.000 € (a razón de 1.100 € al mes).

Por tanto, el día de la firma, el contratante percibiría 192.000 €, correspondientes a la diferencia entre el precio de la compraventa (390.000 €) y la renta estimada (198.000 €). Si, por ejemplo, tras pasar 6 años, el interesado fallece o desea abandonar la vivienda, él mismo o sus herederos tendrían derecho a percibir un importe de 118.800 €. Este importe adicional correspondería a las 72 mensualidades de 1.100 € cada una, de un total de 198.000 € estimados de arrendamiento (198.000 € – 79.200 € = 118.800 €).

 

¿Qué garantías tiene la operación? ¿Existe riesgo de fraude?

La Vivienda Inversa con el asesoramiento adecuado es una transacción  segura. El contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se puede inscribir en el Registro de la Propiedad.  Asimismo, se puede renovar a voluntad del vendedor / arrendatario. Por último, el cumplimiento por parte del vendedor / arrendatario se encuentra asegurado, puesto que de manera implícita se dejó pagado todo el arrendamiento desde el primer día.

Las cuotas mensuales de arrendamiento que debe satisfacer el interesado por el uso de la vivienda coinciden con el precio pendiente de satisfacer por parte de la entidad compradora. Así pues, ambos importes se compensan, sin que se genere ningún pago efectivo (aparte del coste de suministros y demás, que deberá satisfacer el arrendatario).

 

Diferencia entre Venta de nuda propiedad y Vivienda Inversa

En el caso de Venta de la nuda propiedad, el interesado vende la nuda propiedad de su vivienda, reservándose el derecho de usufructo vitalicio del inmueble. Así pues, de una parte, el usufructo vitalicio permitirá a la persona mayor seguir residiendo en la vivienda hasta su fallecimiento. De otra parte, el nudo propietario deberá esperar hasta el momento del fallecimiento para poder disfrutar del inmueble.

La principal diferencia entre ambos productos radica en que en la Venta de nuda propiedad no se cubre el riesgo de abandono anticipado del inmueble ni el de premoriencia. En este caso, el nudo propietario no devolverá a la persona interesada o a sus herederos un importe adicional. Recordemos que ambos riesgos sí se encuentran cubiertos en el supuesto de la Vivienda Inversa. Es por ello que la Venta de nuda propiedad resulta una opción menos flexible que la Vivienda Inversa en este sentido.

Asimismo, en el caso de la Venta de nuda propiedad nos encontramos con que prácticamente no existe oferta institucional. Los inversores son, en su práctica mayoría, particulares. Este tipo de inversores suelen tener un ánimo especulativo que, en muchas ocasiones, no coincide con los intereses de los usufructuarios.

 

Diferencia entre Hipoteca Inversa y Vivienda Inversa

El Banco de España define la Hipoteca Inversa de la siguiente manera: “un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual (también sobre otras viviendas), concedido, de una sola vez o a través de prestaciones periódicas, a una persona que debe ser mayor de 65 años”.

Así pues, la principal diferencia entre ambos productos radica en la transmisión, o no, de la propiedad de la vivienda. En el caso de la Hipoteca Inversa, los interesados no transfieren la titularidad del inmueble. Por su parte, en el supuesto de la Vivienda Inversa, sí se transmite la propiedad de la vivienda.

Otra diferencia importante es que el importe a percibir, en el caso de la Hipoteca Inversa, suele ser bastante inferior. Y es que la Hipoteca Inversa es un préstamo que, a día de hoy, supone unos intereses anuales cercanos al 6 %. Por su parte, en la Vivienda Inversa el importe que se percibe es superior, sin que suponga un coste anual del 6 % sobre el capital dispuesto.

Por último, en relación con la herencia, como hemos expuesto, con la Hipoteca Inversa el titular no pierde la propiedad del inmueble. Ahora bien, el interesado asume una deuda que recaerá sobre los herederos tras su fallecimiento. Así, cuando se produce el fallecimiento del titular, serán los herederos los que decidan si desean mantener la propiedad. En ese caso, deberán abonar la deuda contraída con la entidad, o bien vender la vivienda. Por su parte, con la Vivienda Inversa, dado que se transmite la propiedad del inmueble, los herederos solo percibirán la cantidad no consumida de arrendamiento.

 

¿En qué le podemos ayudar?

Es muy importante subrayar que hasta el momento, no existe una regulación especial de la “Vivienda Inversa”.  Se aplica el Código Civil y la normativa reguladora de los derechos de los consumidores.  Pero no  una norma que establezca los derechos y obligaciones de las partes.  Por tanto, el contrato puede recoger cualquier variante del concepto que hemos explicado, en perjuicio de los clientes. Por ello es imprescindible un asesoramiento por profesionales.

La “Vivienda Inversa” puede ser una solución que permitirá a los interesados obtener el mayor importe posible sin tener que abandonar su vivienda. Se trata de una opción eficiente, segura y flexible. Asimismo, es la única alternativa que combina oferta institucional y seguridad jurídica. Pero en cada caso, deberá revisar el contrato un abogado especializado. Si desea obtener más información acerca de este producto, no dude en ponerse en contacto con nosotros para que le asesoremos sobre la “Vivienda Inversa”.