La pujanza de las ciudades pequeñas y medianas contrasta con la contención de las grandes urbes, como Madrid, Barcelona, Sevilla o Bilbao, que están lejos de los niveles previos al coronavirus.
El mercado de la vivienda está viviendo una nueva fase expansiva muy diferenciada del boom que concluyó en 2008 y de la recuperación que tuvo lugar entre 2014 y 2019. Si en los primeros años de siglo se produjo un crecimiento generalizado en toda España, que alcanzó a activos en malas condiciones o muy lejos de las ciudades, y en la década pasada se produjo un avance selectivo en las grandes urbes, ahora se produce una efervescencia generalizada tanto de los precios de venta como de los de alquiler en las ciudades, pero sobre todo en las pequeñas y medianas capitales bien conectadas con las grandes urbes y donde la vivienda es más asequible, debido a la salida de muchos profesionales por el teletrabajo y a la búsqueda de mejores inmuebles en estas ciudades. Así se explica que el precio del alquiler ya se encuentre en máximos históricos en 19 capitales de provincia en una fugaz recuperación tras la crisis del coronavirus mientras que las grandes urbes como Madrid, Barcelona, Sevilla, San Sebastián o Bilbao están todavía bastante por debajo de los máximos, de acuerdo con los datos publicados ayer por el portal inmobiliario Idealista.
En concreto, hay 19 capitales donde los precios del alquiler alcanzaron en abril su máximo histórico: Vitoria-Gasteiz (donde la renta se eleva a 10,4 euros por metro cuadrado), Girona (10 euros), Cádiz (10 euros), Valencia (9,8 euros), Santander (9 euros), Segovia (8,9 euros), Tarragona (8,7 euros), Zaragoza (8,5 euros), Salamanca (8,3 euros), Alicante (8 euros), Huesca (7,7 euros), Guadalajara (7,5 euros), Logroño (7,3 euros), Pontevedra (7,2 euros), Castellón de la Plana (6,8 euros), Cuenca (6,8 euros), Jaén (6,2 euros), Ávila (6,2 euros) y Zamora (6 euros).
¿A qué se debe la pujanza de los precios en estas ciudades? Fundamentalmente, se trata de capitales de tamaño pequeño y mediano con rápidas conexiones con otras ciudades de mayor tamaño (y precios) de su entorno, con buenos servicios y una notable relación entre la calidad de vida y el coste de la vivienda. Eso ha hecho que muchos trabajadores con facilidad para teletrabajar se hayan podido desplazar a estos mercados en busca de una vivienda de mejor calidad, lo que ha presionado los precios al alza.
Grandes urbes
Por el contrario, la salida de la demanda de las grandes urbes ha hecho que la mayor parte de ellas quede bastante por debajo de los máximos anteriores al coronavirus. El caso más paradigmático es el de Madrid capital, donde el precio del alquiler queda en 15,2 euros por metro cuadrado, un 9,4% por debajo de los máximos previos a la pandemia, pero también el de otros mercados como Sevilla (un 7% por debajo de los máximos), Barcelona (un 6,4% por debajo), San Sebastián (5,7%), Palma de Mallorca (5,5%), Bilbao (3,6%), Las Palmas de Gran Canaria (3,3%) o Granada (3,2%). Dentro de este grupo de doce capitales con caídas superiores al 3% respecto a los máximos históricos, la mayoría presentan precios bastante superiores a la media nacional. Es decir, muchos inquilinos de Madrid, Barcelona, Sevilla o Bilbao han hecho cuentas y han decidido mudarse a Guadalajara, Tarragona, Huelva o Vitoria, donde han podido ahorrar hasta la mitad de lo que estaban pagando en alquiler, lo que les puede compensar eventuales desplazamientos. O eso o buscar una vivienda con unas condiciones mucho mejores de las que podrían encontrar por una renta similar en su anterior ciudad de residencia, incluyendo tanto superficie como luminosidad, aislamiento térmico y sonoro o espacios al aire libre. Y el descuento (o la mejora en el inmueble) puede ser mayor en caso de una salida a la periferia de estas pequeñas ciudades. Con todo, hay algunas excepciones a esta tendencia general, como Orense o Ciudad Real, donde las posibilidades abiertas por el teletrabajo se han demostrado escasas, probablemente debido a la lejanía de ambas ciudades a las grandes urbes y a las malas conexiones, especialmente en el caso de Orense. También resulta muy llamativo que Ciudad Real es la única capital de provincia donde para encontrar los máximos no basta con mirar a 2019 o 2020, como en todas las demás provincias, sino que es necesario remontarse hasta 2010.