Como consecuencia de la inseguridad que para los futuros compradores puede generar la entrega de cantidades anticipadas a cuenta del precio del inmueble, la legislación ha articulado una serie de garantías enfocadas a procurar la recuperación de las citadas cantidades.
Responsabilidad de las entidades bancarias en relación con las cuentas especiales de cantidades anticipadas
Los promotores y los vendedores de viviendas que se encuentren en fase de construcción están obligados a percibir las cantidades anticipadas por los compradores de las futuras viviendas a través de una entidad financiera. Asimismo, dichas cantidades se deben depositar en una cuenta especial y garantizarse, junto con sus intereses, mediante aval bancario o seguro de caución.
Para la apertura de la cuenta especial, la entidad financiera se encuentra obligada a exigir, bajo su responsabilidad, la correspondiente garantía. La referida cuenta debe funcionar de modo que las cantidades depositadas en ella – que son aquellas cantidades anticipadas al promotor por los compradores, a cuenta del precio del futuro inmueble – estén separadas de cualesquiera otras clases de fondos correspondientes al promotor. Por su parte, los promotores solamente pueden disponer de las cantidades anticipadas depositadas en la citada cuenta especial para aquellas atenciones derivadas de la construcción de las viviendas de la promoción en cuestión.
Las obligaciones anteriores resultan de las previsiones contenidas en su día en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (derogada en enero de 2016). Ahora se hallan incorporadas a la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación. La Exposición de Motivos de la citada Ley 57/1968, de 27 de julio, venía a recoger las razones de garantizar las cantidades entregadas a cuenta para la compra de la vivienda:
“La alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos, obliga a establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto”.
Se trata de una regulación dirigida a proteger a los futuros compradores de viviendas, pero que no es propiamente de transparencia o de disciplina bancaria. No obstante, el Banco de España ha admitido a trámite algunas reclamaciones contra entidades bancarias sobre esta materia y ha emitido su opinión en relación con la conducta de aquellas, desde el estricto punto de vista de las buenas prácticas y usos bancarios.
Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la responsabilidad de las entidades bancarias
La expresión “bajo su responsabilidad”, contenida en la Ley 57/1968, de 27 de julio, y que se ha mantenido en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, afecta a las entidades financieras en el momento de la apertura de la cuenta de depósito de las cantidades anticipadas. Esta expresión ha sido interpretada por el Tribunal Supremo en su Sentencia n º 733/2015, de 21 de diciembre de 2015. En la citada resolución, el órgano judicial condenó a una entidad bancaria a responder frente a los compradores de una vivienda en construcción. El Alto Tribunal consideró probado que la entidad bancaria supo o tuvo conocimiento de que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoción, pero no abrió la cuenta especial. En su fundamento quinto, la sentencia declaró lo siguiente:
“La «responsabilidad» que el artículo 12.º de la Ley 57/1968 impone a las entidades de crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares, como en este caso, sean derivados a la cuenta especial […]. En suma, se trata de una colaboración activa de las entidades de crédito porque de otra forma […] bastaría con recibir los ingresos de los compradores en una sola cuenta del promotor, destinada a múltiples atenciones, para que el enérgico e imperativo sistema protector de los compradores de la Ley 57/1968 perdiera toda su eficacia”.
Esta resolución resulta de gran trascendencia, pues en ella el Tribunal Supremo fijó la siguiente doctrina jurisprudencial (que ya ha sido aplicada en sentencias posteriores):
“En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”.
El Alto Tribunal aclaró en otras sentencias que la responsabilidad no recae sobre la entidad financiera que concede el préstamo al promotor, sino en aquella que recibe los ingresos de los compradores. Por su parte, esta responsabilidad a cargo de la entidad bancaria no lo es a todo trance, sino que se trata de una responsabilidad derivada del incumplimiento de los deberes impuestos por la normativa (Sentencia del Tribunal Supremo n º 502/2017, de 14 de septiembre de 2017).
Criterio del Banco de España sobre la responsabilidad de las entidades bancarias
En las reclamaciones presentadas sobre esta cuestión durante el año 2021, el Banco de España ha analizado, en cada caso, la conducta de las entidades financieras depositarias de los fondos, teniendo en cuenta la jurisprudencia analizada anteriormente. Sin embargo, en la mayoría de los casos, bien por falta de pruebas o bien por haber transcurrido más de seis años desde el acaecimiento de los hechos denunciados, no se ha podido emitir un pronunciamiento sobre el fondo del asunto.
A las cantidades anticipadas a cuenta del precio de la vivienda que se hayan entregado después de enero de 2016, les resulta ya de aplicación la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación. El apartado 7 de la citada norma dispone que el incumplimiento de las obligaciones impuestas en ella constituirá infracción en materia de consumo, por lo que se aplicará lo previsto en el régimen sancionador general sobre protección de los consumidores y usuario, recogido en la legislación general y en la normativa autonómica correspondiente. Todo ello, sin perjuicio de las competencias que tenga atribuidas sobre esta materia la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.
Por tanto, el Banco de España ha considerado que se debe abstener de emitir su opinión sobre reclamaciones relacionadas con cantidades anticipadas por los compradores a cuenta del precio de la vivienda entregadas después de enero de 2016. Ello debido a que la normativa vigente a partir de enero de 2016 no atribuye al Banco de España ninguna competencia para inspeccionar los hechos, sino que la asigna a organismos de consumo competentes en materia de protección de los consumidores y usuarios o, en todo caso, a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.