La banca española afronta el repunte de morosidad de primavera con un lastre inmobiliario de 47.500 millones de euros.
El capital riesgo ha llenado sus redes en España con 156.000 millones en crédito promotor e inmuebles propiedad de la banca en los últimos seis años. Los más activos, con diferencia, han sido Blackstone, Cerberus y Lone Star. Entre los tres concentran 76.300 millones en activos tóxicos, según los cálculos de la consultora Axis Corporate, muy presente en este mercado.
Y todavía pueden hacer más negocio en nuestro país si los peores augurios se cumplen y la morosidad bancaria repunta a partir de primavera, cuando vencen los créditos ICO concedidos en lo peor del Covid a empresas con problemas de liquidez. En estos momentos el 16% de ellos están clasificados en vigilancia especial, según datos del Banco de España. Es decir, al corriente de pago, pero con problemas. Por el lado de los particulares no se esperan sustos porque solo el 9% de los créditos está contabilizado como dudoso.
Blackstone es el fondo estadounidense que tiene el control mayoritario de Quasar, la sociedad a la que Santander traspasó el riesgo inmobiliario de Popular (30.000 millones, una operación récord) tras su compra a las autoridades europeas en el verano de 2017.
Cerberus se adjudicó en las postrimerías de la crisis financiera de 2007-2008 una importante cartera de BBVA, fundamentalmente inmuebles heredados de Catalunya Caixa, así como activos procedentes de Sabadell.
Lone Star, por último, se quedó en 2018 con una gran parte de lo peor de los de pisos e inmuebles de CaixaBank, así como de Bankia.
Novedades
En los dos últimos años, el fondo más activo ha sido el español Procobro, gracias a un lote de 1.700 millones de préstamo promotor comprado a Sareb el pasado verano. En diciembre el banco malo traspasó otra cartera de crédito, en esta ocasión de 1.600 millones, también a Procobro tras un proceso competitivo.
Le sigue CPPIB, el mayor fondo de pensiones de Canadá, que en 2020 se hizo con la cartera Atlas de Santander, de 1.672 millones de euros. Y KKR, con sendas carteras compradas a BBVA y a Sabadell, por 700 y 550 millones, respectivamente.
Entre 2015 y 2021, los bancos que más activos tóxicos han sacado de balance son Santander, seguido de CaixaBank y de Sabadell. Santander es la entidad que mayor lastre ha soltado de Europa (39.000 millones), sólo por detrás de UniCredit. Monte dei Paschi es el tercero y, CaixaBank, el cuarto.
Gran parte de los activos que se están vendiendo ahora son préstamos morosos a pymes y créditos al consumo impagados, según fuentes del mercado.
Los fondos de capital riesgo son capaces de rentabilizar estas bolsas de inmuebles y créditos impagados por tres motivos.
Primero, porque compran a precios de derribo, con descuentos que oscilan entre el 70% y el 90%.
Segundo, porque tienen una escala que les permite aflorar muchas sinergias entre países.
Y tercero, y muy importante, porque no están sometidos a la estricta regulación bancaria y eso les abre un mayor abanico de posibilidades.
Los fondos, por ejemplo, tienen más margen de maniobra para aplicar quitas a los deudores y para recuperar pisos y locales en garantía de préstamos fuera de los juzgados, mediante pactos extrajudiciales para evitar que los procesos se alarguen.
Buena parte de los inmuebles que se adjudican los ponen en alquiler, previa rehabilitación, con contratos que suelen obligar al inquilino a tener un seguro de protección de rentas. Si hay problemas de ocupación, los fondos normalmente son capaces de recuperar antes el activo.
La mayor parte de estos jugadores de mercado dan salida a los pisos, garajes, locales y naves a través de plataformas de comercialización (servicers), en las que los bancos tienen participaciones minoritarias.
Altamira, controlada al 85% por DoValue y al 15% por Santander, tiene una cuota en España del 21%, según los cálculos de Axis Corporate a partir de fuentes públicas y de los propios servicers. Aliseda, controlada al 51% por Blackstone y al 49% por Santander, tiene una cuota del 15%; lo mismo que Haya, propiedad al 100% de Cerberus.
Junto con la venta de carteras, la herramienta primordial que ha empleado la banca española, se están abriendo paso las titulizaciones. Se trata de una vía que han utilizado con profusión los bancos griegos, chipriotas e italianos y que permite acelerar la limpieza de los balances.
Sabadell ha abierto este mercado con una titulización de 1.500 millones en préstamos para reducir su riesgo en pymes.