La acción para la efectividad de los derechos reales inscritos para conseguir el desahucio
En este artículo, vamos a realizar un breve análisis sobre el proceso de desahucio en precario a través de la acción para la efectividad de los derechos reales inscritos. Se trata de un proceso de carácter sumario y privilegiado que se configura como un medio de protección posesoria para el titular de los derechos reales inscritos.
Tipo de proceso: juicio verbal
El art. 250.1 7º de la LEC dispone que se tramitarán por los cauces del juicio verbal las demandas que, “instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación”.
Por su parte, el art. 41 de la LH dispone que las acciones reales sobre derechos inscritos “podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio”.
Por consiguiente, el proceso de desahucio en precario a través de la acción para la efectividad de los derechos reales inscritos se sustanciará mediante juicio verbal.
Fundamento: La presunción del art. 38 LH
El proceso para la protección de los derechos reales inscritos se fundamenta en la existencia de una presunción de exactitud de los datos que constan en el Registro de la Propiedad (art. 38 LH). Así, a partir de la presunción iuris tantum que se desprende de la inscripción registral, nuestro ordenamiento jurídico proporciona al titular de los derechos reales inscritos un procedimiento especial y sumario. Este procedimiento busca otorgar una protección especial a la inscripción tabular de acuerdo con los principios hipotecarios y, en especial, a tenor de lo previsto en el art. 38 de la LH.
Objetivo: La efectividad de los derechos reales inscritos
El procedimiento para la protección registral está orientado a conseguir la plena efectividad del derecho cuya titularidad se ostenta en el modo y la forma en que se incorpora a los asientos registrales. Es debido a ello que este proceso de carácter especial, cautelar y sumario persigue la protección de quien se encuentre bajo la tutela de la institución registral.
Requisitos
Debemos cumplir una serie de requisitos para lograr el éxito de la acción que busca la efectividad de los derechos reales inscritos:
Identificación de la finca
Respecto a los criterios de procedibilidad de la acción para la efectividad de los derechos reales inscritos, lo primero que debemos hacer es identificar la finca inscrita sobre el terreno (SAP Barcelona nº 528/2017, Sección 4ª, de 19 de julio de 2017, rec. 1232/2016).
Derecho inscrito
Para que la acción pueda prosperar, es necesario que el derecho real se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad (SAP Barcelona nº 528/2017, Sección 4ª, de 19 de julio de 2017, rec. 1232/2016).
Certificación registral
Asimismo, para que esta acción tenga éxito, deberá estarse a lo previsto en el art. 41 de la LH. En virtud del citado precepto, el actor deberá disponer de certificación del Registrador de la Propiedad que acredite la existencia y vigencia del asiento correspondiente (SAP Barcelona nº 301/2018, Sección 19ª, de 5 de julio de 2018, rec. 985/2016).
Vigencia del asiento
Como se ha expuesto anteriormente, para lograr el éxito de la acción que busca la efectividad de los derechos reales se deberá disponer de certificación registral que acredite la existencia y vigencia del asiento correspondiente, sin contradicción alguna (SAP Barcelona nº 301/2018, Sección 19ª, de 5 de julio de 2018, rec. 985/2016).
Dirigido contra quien perturba la posesión legítima
Para interponer la citada acción, se encuentra legitimado activamente el titular del derecho real inscrito en el Registro de la Propiedad, siempre que no exista título alguno que contradiga dicha inscripción. Por su parte, se encuentra legitimado pasivamente aquel que, sin título inscrito alguno, se oponga a tales derechos o perturbe su ejercicio (arts. 250.1 7º LEC y 41 LH).
Como se ha señalado, la demanda se debe dirigir contra aquella persona que, sin título inscrito, se oponga a tales derechos o perturbe su ejercicio. Por ello, no es aconsejable interponer demanda por este cauce a los ignorados ocupantes, a diferencia de lo que ocurre en los procesos previstos en los puntos 2º y 4º del art. 250.1 de la LEC. Sin esta posibilidad, la opción de acudir al procedimiento del punto 7º del art. 250.1 de la LEC se limitará a aquellos supuestos en los que tengamos conocimiento de la identidad de los ocupantes.
Causas de inadmisión (art. 439.2 LEC)
En este procedimiento, se establecen unos requisitos de admisibilidad de la demanda, esto es, que la demanda necesariamente deberá acompañarse o hacer alusión a determinados extremos para que la misma sea admitida a trámite. Así pues, son causas de inadmisión en este proceso las siguientes (art. 439.2 LEC):
Falta de expresión de las medidas para asegurar la eficacia de la sentencia
La primera causa de inadmisión se producirá cuando en la demanda no se expresen las medidas que se consideren necesarias para asegurar la eficacia de la sentencia que se dicte (art. 439.2 1º LEC).
Falta de señalamiento de la caución salvo renuncia del demandante
Asimismo, otra causa de inadmisión tendrá lugar cuando no se señale la caución que, de acuerdo con lo dispuesto en el párrafo segundo del art. 64.2 de la LEC, deberá prestar el demandado. La caución debe prestarse por el demandado en caso de comparecer y contestar, para responder por los frutos que haya percibido indebidamente, los daños y perjuicios que hubiere irrogado y las costas del juicio. Lo anterior se establece salvo renuncia expresa del demandante (art. 439.2 2º LEC).
Falta de la certificación literal del Registro de la Propiedad
Por último, se producirá la inadmisión de la demanda cuando con la misma no se acompañe la certificación literal del Registro de la Propiedad que acredite expresamente la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento que legitima al demandante (art. 439.2 3º LEC).
La exigencia de caución
De conformidad con el art. 444.2 de la LEC, para poder oponerse a la demanda, el demandado deberá prestar la caución determinada por el órgano judicial. Esta caución se podrá prestar en cualquiera de las formas recogidas en el segundo párrafo del art. 64.2 de la LEC. Tal como se ha expuesto antes, la caución debe prestarse por el demandado para responder por los frutos que haya percibido de manera indebida, los daños y perjuicios que hubiese irrogado y las costas del juicio.
¿Cuándo no es necesaria?
La caución no será necesaria siempre que la parte demandante renuncie a ella expresamente, constando así en la demanda (art. 439.2 2º LEC).
¿Cómo se resuelve?
De conformidad con el art. 440.2 de la LEC, para poder formular oposición a la demanda, la parte demandada deberá prestar caución. Para fijar la cuantía de la caución, es necesario que sea oído el demandado. Así, la caución, una vez propuesta por la parte actora, debe ser sometida a preceptiva contradicción procesal. Este trámite de contradicción sirve para sentar las bases de la resolución que fijará la caución. Caución que, una vez solicitada por la parte demandante (art. 439.2 2º LEC), deberá ser fijada por el órgano judicial (art. 440.2 LEC).
Dado que en la citación al juicio verbal deberá apercibirse al demandado de las consecuencias de no prestar la caución, solo se podrá celebrar la vista después de fijarse la cuantía de la misma. Por tanto, una vez determinada la cuantía de la caución, se podrá fijar vista de oposición.
El que tiene el beneficio de asistencia jurídica gratuita, ¿debe prestar caución?
El reconocimiento del derecho de asistencia jurídica gratuita no exonera del deber de prestar caución, pudiendo la parte demandada recurrir la resolución que la fijaba o realizar alegaciones en la vista de la caución. Así lo recoge la SAP de Barcelona nº 65/2018, Sección 17º, de 23 de enero de 2018 (rec. 163/2017):
“La concesión del beneficio de justicia gratuita, que tiene reconocido la recurrente, no excusa de su prestación, pues no está contemplado este beneficio dentro del contenido material del derecho que recoge el art. 6 de la Ley 1/1996 de asistencia jurídica gratuita, ya que esta caución no es ni una tasa judicial ni un depósito necesario para interponer recursos a que alude dicho precepto. […]
Es determinante en este supuesto que la recurrente, tras contar con asistencia jurídica, contestara la demanda y efectuara alegaciones únicamente en cuanto a su precaria situación económica y a su necesidad de continuar ocupando el inmueble, y solicitara la suspensión de la caución o, subsidiariamente, que se fijaran plazos para su pago. Esto es, una vez comparecida, ni recurrió el Decreto que fijaba la caución ni posteriormente efectuó alegación alguna en relación a la supuesta indefensión que ahora sostiene en su recurso por infracción de su derecho a la tutela judicial efectiva”.
Consecuencias del impago de la caución
En la citación para la vista, se apercibirá al demandado de que, en caso de no prestar caución, se dictará sentencia acordando las actuaciones que hubiese pedido el actor para la efectividad de su derecho inscrito (art. 440.2 de la LEC).
Por tanto, la caución deberá prestarse en momento previo a la vista y, en caso de no prestarse, no se permitirá la oposición a la demanda. Por ello, dado que la parte demandada no podrá oponerse, la sentencia será estimatoria de las pretensiones de la parte actora (art. 440.2 LEC).
Causas de oposición limitadas
El art. 444.2 de la LEC establece las siguientes causas tasadas de oposición:
- Falsedad de la certificación registral u omisión en la misma de derechos o condiciones inscritas, que desvirtúen la acción ejercitada. Debe tenerse en cuenta que esta primera causa de oposición hace referencia a la inscripción del derecho real, no al derecho en sí mismo considerado (SAP Guipúzcoa nº 366/2013, Sección 3ª, de 3 de diciembre de 2013, rec. 3313/2013).
- Poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato o cualquier otra relación jurídica con el último titular anterior, o en virtud de prescripción, siempre que esta deba perjudicar al titular inscrito. Para hacer valer esta causa de oposición, no es necesaria una prueba plena ni una determinación concluyente sobre los derechos controvertidos. Bastará con datos suficientes que doten de apariencia de legitimidad el derecho de la parte demandada, justificando “prima facie” la situación posesoria que viene ostentando (SAP Vizcaya nº 174/2013, Sección 5ª, de 6 de junio de 2013, rec. 158/2013).
- Que la finca o el derecho se encuentren inscritos a favor de la parte demandada y así lo acredite presentando certificación del Registro de la Propiedad. En palabras de la SAP de Cantabria nº 551/2011, Sección 4ª, de 13 de diciembre de 2011 (rec. 73/2011), la consecuencia de hacer valer esta causa de oposición sería mantener las inscripciones contradictorias como están. Por ello, las partes deberán discutir en un proceso judicial declarativo el derecho civil puro, accediendo la resolución al registro para establecer la debida concordancia mediante las modificaciones registrales correspondientes.
- No ser la finca inscrita la que efectivamente posea la parte demandada. De acuerdo con la jurisprudencia mayoritaria, «el actor deberá demostrar que la finca de la que es titular registral es la misma que posee indebidamente el demandado apareciendo la detentación de éste como un hecho claro, para lo cual la finca objeto de acción ha de estar plenamente identificada, sin que puedan existir dudas racionales acerca de cuál sea ésta en la realidad física y de su coincidencia con la que aparece descrita en el título inscrito, debiendo resolverse cualquier discrepancia que pudiera existir entre la realidad registral y la extrarregistral en el juicio declarativo correspondiente, ya que la presunción de exactitud registral del art. 38 LH no se extiende a garantizar los datos o circunstancias materiales y de puro hecho, relativos a la descripción física de las fincas, tales como su situación, cabida o superficie» (SAP Orense nº 64/2011, Sección 1ª, de 17 de febrero de 2011, rec. 173/2010).
Incomparecencia del demandado
En la citación para la vista, se apercibirá al demandado de que, en caso de no comparecer, se dictará sentencia acordando las actuaciones que hubiese pedido el actor para la efectividad de su derecho inscrito (art. 440.2 de la LEC).
Por tanto, en este procedimiento sumario la rebeldía de la parte demandada tiene el efecto de allanamiento, siempre que esté probada la titularidad registral vigente y sin contradicción de la parte demandante (art. 440.2 LEC).
Resoluciones recientes de las Audiencias Provinciales
A continuación, comentamos brevemente algunas resoluciones recientes sobre la acción para la efectividad de los derechos reales inscritos:
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SAP Castellón nº 53/2021, Sección 3ª, de 29 de enero de 2021 (rec. 78/2020).
En el supuesto planteado, D. Octavio interpuso demanda contra D. Mario y Dña. Penélope, ejercitando la acción para la efectividad de los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad (art. 41 LH). La sentencia dictada en primera instancia estimó la demanda. Frente a esta resolución, la parte demandada interpuso recurso de apelación, alegando la nulidad de actuaciones por haberse dictado la resolución fijando la caución para oponerse a la demanda sin haber oído antes a los demandados (art. 440.2 LEC). La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación, sosteniendo lo siguiente en relación con el trámite de vista de la caución:
“[…] La caución es requisito sin el cual la oposición a la demanda no tiene recorrido procesal o, más bien, ni siquiera se tiene por formulada si no se presta. Pero también establece el mismo precepto que la fijación de la caución se hará una vez oído el obligado, es de suponer que para que el juez pueda valorar su situación económica y así imponerle una caución que, sirviendo para el fin de garantía pretendido, no sea un obstáculo insalvable que imposibilite la defensa.
Este importante trámite de audiencia no se observó en el presente caso y ha sido generador de indefensión lo que, dándose el supuesto previsto en los citados arts. 238.3 LOPJ y 225.3 LEC, da lugar a la nulidad de actuaciones solicitada en la demanda, a fin de que, repuestas las actuaciones al momento anterior a la omisión del trámite […], el tribunal de instancia fije la caución una vez oída la parte demandada”.
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SAP Valencia nº 257/2021, Sección 8ª, de 10 de junio de 2021 (rec. 695/2020).
En este caso, la entidad Gescat Vivendes en Comercialitacio, S.L. interpuso demanda contra D. Jerónimo y demás ignorados ocupantes, ejercitando la acción para la protección de los derechos reales inscritos (art. 41 LH). La sentencia dictada en primera instancia estimó íntegramente la demanda. Frente a esta resolución, la parte demandada interpuso recurso de apelación, alegando no haber determinado el órgano judicial la caución a prestar por el demandado, ni haber resolución así requiriéndole para facilitarla.
La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación. Por una parte, el órgano judicial sostuvo que en el Decreto de fecha de 2 de octubre de 2019 se establecía la caución a prestar de 40 euros. Por otra parte, la Audiencia Provincial entendió que el órgano judicial advertía en el citado decreto de manera expresa al demandado de la necesidad de prestación de caución para que fuese admitida su oposición a la demanda.
No habiendo prestado caución la parte demandada, el juzgado de primera instancia no pudo tener en cuenta el motivo de oposición. Debido a ello, el órgano judicial quedó obligado a dictar sentencia estimatoria conforme al art. 440.2 de la LEC.
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SAP Barcelona nº 331/2021, Sección 19ª, de 23 de septiembre de 2021 (rec. 236/2021).
En el supuesto planteado, la INMOBILIARIA CERUSA, S.L. interpuso demanda contra D. Samuel, ejercitando la acción para la efectividad de los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad (art. 41 LH). La sentencia dictada en primera instancia estimó íntegramente la demanda. Frente a esta resolución, la parte demandada interpuso recurso de apelación, alegando falta de recursos para prestar la caución acordada por el órgano judicial. La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación, indicando:
“Por tanto, no prestada la caución exigible, la sentencia estimatoria de la demanda era automática, sin que sea obstáculo para ello que se carezca de recursos para prestar la caución, pues aquí de lo que se trata es de si los ocupantes de la finca tienen título para ello o no. La exigencia de esta caución es independiente del beneficio de justicia gratuita, y está avalada por la jurisprudencia del Tribunal Constitucional. En cuanto al importe de la caución, se confirió a los demandados el oportuno y preceptivo traslado para alegaciones, y nada dijeron, acordándose una caución que era la mitad de lo solicitado por la demandante. Por lo que no ha habido indefensión alguna”.
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SAP Tarragona nº 452/2021, Sección 3ª, de 7 de octubre de 2021 (rec. 25/2020).
En este caso, la entidad SAREB interpuso demanda contra D. Benedicto y los demás ignorados ocupantes, ejercitando la acción para la protección de los derechos reales inscritos (art. 41 LH). La sentencia dictada en primera instancia estimó íntegramente la demanda. Frente a esta resolución, la parte demandada interpuso recurso de apelación alegando, en esencia, la nulidad de actuaciones por vulneración de la causa de oposición prevista en el art. 444.2 4º de la LEC. La parte recurrente defendía que en el escrito de demanda la actora no había identificado la finca reivindicada (compuesta por distintos departamentos), sino que se había referido a la totalidad de la misma. La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación, alegando lo siguiente con respecto a la causa de oposición invocada:
“El art. 439.1 2º LEC exige como requisito para la admisión a trámite de las demandas para la protección de los derechos reales inscritos, que se acompañe a la demanda certificación literal del Registro de la Propiedad que acredite expresamente la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento que legitima al demandante, lo cual no se ha cumplido en este caso. No puede entenderse, por lo tanto, que el actor realizaba una mera rectificación de un error material, pues con lo indicado se apartaba del título aportado. Se hubiera tratado de un mero error material subsanable si la certificación registral describiera un edificio plurifamiliar en el que existiera el departamento primero primera. No cabe acudir a esta clase de procedimientos en los supuestos en que el derecho real inscrito no coincide con la realidad física y lo que se reivindica no se corresponde con lo que consta en el Registro de la Propiedad y ello sin perjuicio de las acciones que puedan corresponder al propietario. En definitiva, debe estimarse el recurso y acordar la nulidad de lo actuado […]”.
Conclusión
El proceso para la protección de los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad es un procedimiento sumario, privilegiado y de ejecución. Se trata de un proceso con motivos de oposición limitados, que no tiene por objeto declaraciones de derechos ni permite examinar cuestiones complejas que exceden de su ámbito propio. En caso de encontrarnos ante estas situaciones, deberían seguirse los cauces del juicio declarativo ordinario que corresponda.