En estra entrada analizamos las cuestiones que se plantean cuando un inmueble no está inscrito a nombre de su propietario en el Registro de la Propiedad.
La adquisición de un inmueble en el derecho español: Título y modo
Con el objeto de introducir adecuadamente esta cuestión, conviene partir de la definición de “derecho real” como “un poder directo e inmediato sobre una cosa, que concede a su titular un señorío pleno o menos pleno sobre aquella, de forma que, en el ámbito de poder concedido, tiene la cosa sometida a su dominación” (Albadalejo).
Bajo esta premisa, el titular de este derecho ostenta un poder erga omnes, es decir, frente y contra todos, sobre la cosa, en este caso, un bien inmueble. En su clasificación, puede entenderse el derecho real de la propiedad como un derecho pleno sobre el mismo.
Así, un modo de adquirir el derecho real de la propiedad sobre un bien inmueble, que da origen a la problemática que este artículo presenta, puede hallarse en el marco jurídico de una compraventa.
Dado que la compraventa representa un modo de contratación bilateral en el que interviene la figura de un vendedor y un comprador, el modo de adquirir la propiedad es derivativo, en cuanto a que se adquiere el derecho basado en un derecho anterior que tenía otra persona, y, por tanto, sujeto a las mismas características, cargas, facultades…que tenía el dueño anterior.
En el derecho español, la adquisición de la propiedad se basa en la denominada “Teoría del Título y el Modo”: La regulación jurídica se encuentra en los artículos 609 y 1.095 del Código Civil.
El título se representa en el contrato o negocio jurídico que sirve de atribución patrimonial antecedente a la entrega. En este sentido, se entiende como título, no la figura de un documento físico escrito en sí, sino la expresión de una voluntad mutua entre el transmitente y adquirente. Para que exista, entonces, es suficiente que ambos intervinientes hayan acordado de mutuo acuerdo las condiciones de la transmisión.
El modo, por su parte, se configura como la “traditio” o entrega de la cosa, del inmueble. El transmitente ejecuta la enajenación y el adquirente recibe la propiedad. En el supuesto de la compraventa de una vivienda o local de negocio, este requisito se manifiesta en la entrega de las llaves.
Como puede observarse, bajo este sistema dualista, la entrega por sí sola no basta para transferir el dominio si no va precedida de un negocio jurídico antecedente. El título, por ello, es el que justifica la transmisión; el acto por el que se establece la voluntad de enajenar y transmitir el derecho. Por ello, aunque la compraventa se perfeccione con el consentimiento, para que la adquisición de la propiedad surta efectos, es necesario de manera complementaria y no excluyente, la entrega de la cosa.
Ahora bien, dentro de los trámites habituales para realizar en el marco de la compraventa de un bien inmueble, se encuentra el de su inscripción en el Registro de la Propiedad. Dado que es precisamente esta institución pública la encargada de crear titularidades sobre los bienes inmuebles para acreditarlas y existir así la seguridad jurídica necesaria;
¿Se puede ser propietario de un bien inmueble sin inscribirlo en el Registro de la Propiedad?
La respuesta legal es afirmativa, puesto que este trámite es voluntario y meramente declarativo, sin carácter constitutivo u obligatorio. Es decir, no es necesaria la incripción en el Registro de la Propiedad para que la transmisión surta efecto.
Sin embargo, el hecho de que inscribir el bien inmueble en el Registro de la Propiedad no sea necesario, no implica que no sea altamente recomendable, precisamente desde el punto de vista de seguridad jurídica. Y es que, en ocasiones, es común observar cómo la información registral de un inmueble no coincide con la titularidad real del mismo, ocasionando una problemática que, entre otros aspectos, lleva a terceros a cuestionarla.
¿Qué ventajas ofrece la inscripción del inmueble a nombre del propietario?
Al inscribir el bien inmueble en el Registro de la Propiedad, usted como adquirente, se considera, a todos los efectos, y mientras no haya una sentencia judicial que establezca lo contrario, como único y verdadero propietario. Este es el llamado “principio de fe pública registral”, según la cual todos los datos existentes en el Registro, antes de realizar cualquier operación, son considerados y protegidos como datos válidos que se corresponden con la realidad en toda su integridad.
Esta presunción de veracidad, que goza de protección judicial, se extiende a terceros, de manera que usted, como verdadero propietario adquirente del inmueble, queda protegido frente a situaciones susceptibles de ocasionarse, tales como una solicitud de embargo por parte de los acreedores del transmitente, o cargas ocultas que pudieran afectar a la vivienda.
Además, existe lo que se denomina como una “presunción de exactitud del Registro”, estableciéndose la extensión y límites que abarca el derecho real de propiedad de quien inscribe el bien inmueble.
Sin embargo, como mejor pueden apreciarse las ventajas de llevar a cabo este trámite, se refleja en los inconvenientes de omitirlo.
¿Qué desventajas puede ocasionar no inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad?
Ya hemos visto que la función principal que caracteriza el Registro de Propiedad es la de dar fe pública registral de que el derecho real inscrito pertenece efectivamente a la persona que figura como titular, y que el contenido de éste es veraz. Por tanto, el simple hecho de obviar este trámite tras la compraventa del inmueble conlleva una pérdida de seguridad jurídica susceptible de manifestarse en diferentes situaciones.
Una de estas situaciones puede darse en el momento de tener la voluntad de transmitir el bien inmueble. La problemática en este punto radica en que es más complicada la tarea de demostrar frente a ese tercero si efectivamente quien pretende venderlo es el verdadero propietario del bien y no se trata de una estafa, o si el inmueble se encuentra en las condiciones en las que dice encontrarse.
Es decir, en el supuesto de que usted como propietario quisiera transmitir la vivienda o local de negocio a un tercero, el comprador potencial podría necesitar como garantía de su compra una manera de poder verificar la autenticidad y legalidad de los documentos que le presente, o la ausencia de cargas, entre otros aspectos.
Es por este motivo, además, que la oferta de viviendas que no se encuentran inscritas en el Registro de la Propiedad, suele producirse por un precio inferior a la media de los inmuebles de una determinada zona, precisamente por la inseguridad jurídica que genera su adquisición. Este hecho, a nivel económico, es un anzuelo fácil en el que caer, a pesar de implicar un coste que no se percibe.
Otra de las situaciones características la encontramos en la imposibilidad legal de poder acceder a un préstamo hipotecario, que podría quererse obtener para financiar la compra. Así lo señala el propio art. 1.872 CC, al establecer como requisito para que una hipoteca quede válidamente constituida, la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad. Ello es debido a que el derecho real de hipoteca solo puede ser otorgado por el propietario, pues se configura como la garantía que se da al acreedor para el caso de que incumpla su obligación. Dado que la inscripción en el Registro de Propiedad es la única manera de demostrar verazmente quién es el propietario, sin inscripción no es posible conceder un préstamo hipotecario.
Ahora bien, uno de los supuestos más habituales en los que se evidencia la problemática de no inscribir el bien inmueble adquirido en el Registro de la Propiedad, sucede cuando el juzgado decreta un embargo sobre dicho inmueble al titular que consta en el registro como propietario.
En este caso, si usted fuera el nuevo propietario del inmueble objeto del embargo, sin haberlo inscrito en el Registro, podría verse envuelto en un proceso en el que tuviera que demostrar que la titularidad efectivamente ha cambiado, y que ese bien, por tanto, ya no pertenece al propietario que figura registrado.
Puesto que existe una presunción iuris tantum, es decir, presunción de veracidad salvo prueba en contrario, respecto a la exactitud de los datos registrales, para poder efectuar su defensa, se requiere la personación en el procedimiento de ejecución en el que se ha decretado el embargo, y formular la denominada “tercería de dominio”. Esta figura jurídica, prevista en el artículo 595 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, faculta, a quien afirma ser dueño de un bien embargado que figura como perteneciente al ejecutado, a probar su titularidad con el objeto de no perderlo. El éxito de su defensa, por ende, quedaría sujeto a la obtención de pruebas con las que pudiera acreditar la titularidad real.
Para ello, pueden considerarse como pruebas el documento público o privado en el que consta la transmisión del inmueble y la propiedad; el certificado de empadronamiento en el inmueble objeto del embargo; recibos de suministros en el mismo y su correspondiente justificación del pago; actas de junta de comunidad de propietarios que acrediten su participación en ellas, etc.
Conclusiones
Como ha podido observar, aunque inscribir en el Registro de Propiedad un bien inmueble adquirido no se configura como un trámite obligatorio por ley, debido a las desventajas que puede ocasionar no hacerlo, es siempre visto como una opción recomendable. Una recomendación, que se extiende a todos los supuestos por los que se pudo producir la adquisición del bien inmueble, ya sea compraventa, herencia, donación, etc. Esta inscripción, en su caso, debe realizarse a través de documentos públicos: notariales, judiciales y administrativos.
En definitiva, la inscripción aumenta la seguridad jurídica en todas las transacciones en las que esté presente el bien inmueble en cuestión. Una ventaja que es, indudablemente, superior al coste que puede representar realizar este procedimiento.