A la hora de comprar una vivienda o un inmueble se plantea frecuentemente la cuestión de si es más conveniente firmar un contrato de arras o un contrato privado de compraventa.
Básicamente, la diferencia consiste en que con un contrato de arras podemos no realizar la compraventa del inmueble: El comprador puede renunciar a la compra perdiendo la cantidad entregada como arras y el vendedor puede abstenerse de realizar la operación devolviendo el doble de la cantidad entregada en concepto de arras. En ambos casos, sin necesidad de justificación alguna (art. 1.454 del Código Civil).
En el caso de que se hubiese firmado un contrato de compraventa, no está prevista la resolución, si no es por incumplimiento de la otra parte.
De esta manera, en función de la situación, puede ser más conveniente la firma de un contrato de arras o un contrato de compraventa. Cuando el mercado inmobiliario estaba al alza, a los promotores les interesaba firmar contratos de arras: si el precio de los inmuebles seguía subiendo, podían devolver (aunque duplicadas) las arras y el negocio salía redondo, porque de un mes a otro, los precios aumentaban escandalosamente. La cantidad habitual de unas arras oscila entre un 5% y un 15% del valor del inmueble. En ocasiones, estos porcentajes se veían superados en cuestión de unos trimestres, especialmente cuando la compra se realizaba sobre plano, y la operación de devolución de las arras y venta a un nuevo cliente era redonda.
En cualquier caso, es recomendable que en el contrato se deje claramente expresada la voluntad de las partes, es decir, que se establezca una cláusula que indique que “se entrega la cantidad “tal” en concepto de arras según lo previsto en el artículo 1.454 del Código Civil”. De esta manera se puede evitar algún que otro pleito.
Además, es preciso fijar la cantidad de las arras, el precio de venta del inmueble y el plazo máximo para escriturar la compraventa.
La falta de plazo, deja el contrato en una situación de incertidumbre poco recomendable. Generalmente, el plazo suele ser de dos o tres meses, tiempo en el que el comprador puede gestionar la correspondiente financiación bancaria.
A pesar de haber recibido unas arras, no es recomendable para el vendedor ni la entrega de llaves ni permitir las obras antes de que la venta se haya formalizado mediante escritura.
En el caso del contrato privado de compraventa, no es posible resolverlo si no ha habido incumplimiento de la otra parte, que debe ser sustancial (incumplimiento del plazo para formalizar la escritura, inhabitabilidad de una vivienda o imposibilidad de uso de un local). Los pequeños defectos en los acabados, no son causa suficiente para resolver el contrato.
Volviendo al contrato de arras, se distinguen tres tipos, arras confirmatorias, arras penales y arras penitenciales.
Arras Confirmatorias
Son la “señal” o prueba de la celebración de un contrato: Se trata de anticipos o pagos a cuenta del precio pero no permiten resolver el contrato. Si no se dice nada más en el contrato, y no se especifica claramente el tipo de arras, se consideran confirmatorias. Se aplica el artículo 1.124 del Código Civil. Si se resuelve el contrato, habría una indemnización por daños y perjuicios, que se fijaría atendiendo a las circunstancias.
Arras Penales
Además de ser un pago a cuenta del precio, garantizan que se cumpla el contrato. Se debe establecer su carácter penal con claridad. Se puede resolver el contrato perdiendo su importe el comprador, o devolviéndolo duplicado el vendedor. Es una manera de limitar la posible indemnización por daños y perjuicios, para el caso de incumplimiento. La pena, sustituye a la indemnización. Todo ello, sin perjuicio de la posibilidad de moderación por parte del Juez. Se regula en los artículos 1.152, 1.153 y 1.154 del Código Civil.
Arras Penitenciales
Se les llama también arras de desistimiento, porque permiten resolver el contrato legalmente, perdiendo su importe el comprador o devolviéndolas duplicadas por el vendedor, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.424 del Código Civil. Solo se consideran como penitenciales si se indica expresamente en el contrato.
En definitiva, estos matices pueden suponer una diferencia considerable en caso de conflicto por lo que si tiene que firmar un contrato de arras o un contrato de compraventa de vivienda, le recomendamos que consulte a un abogado experto en derecho inmobiliario.