Santander recupera la propiedad de parte de su red en España con la recompra de 650 sucursales por 152 millones. Tras la fusión con Popular, Santander tiene 3.222 oficinas en España, un 26% menos que hace un año.
La operación se articulará en torno a una oferta pública de adquisición sobre la sociedad cotizada de inversión inmobiliaria (Socimi) Uro Property. La compañía, que saltó al Mercado Alternativo Bursátil (MAB) en 2015, es dueña de estas oficinas de Santander desde 2007, cuando las compró para su posterior arrendamiento al banco (sale & lease back).
El principal accionista de la Socimi es el grupo luxemburgués Ziloti Holding, con un 84,66% del capital. Santander tiene el 14,96% de las acciones y el 0,38% restante está en manos de minoristas.
Ahora, Santander ha llegado a un acuerdo con Ziloti Holding para hacerse con su participación por 152,52 millones de euros (40,04 euros por título). Simultáneamente, el banco ha anunciado el lanzamiento de una oferta por el 0,38% del capital restante.
El precio ofertado en la transacción, adelantada por Brainsre News, implica una prima del 6,4% sobre los 37,6 euros a los que cotizaba la Socimi antes de trascender la operación.
Valoración
El valor de la cartera de sucursales de Uro ascendía a 1.847 millones de euros, con datos a 2019. La oferta de Santander tasa la compañía en 180 millones. El banco, no obstante, también tendrá que asumir la deuda de la Socimi, superior a 1.100 millones.
Parte de ella está garantizada con los ingresos que generan 642 sucursales y con la hipoteca de las oficinas. Si como consecuencia de la oferta de Santander, Uro fuera excluida de cotización en el MAB, el calendario de liquidación de la deuda podría acelerarse.
Uro Property se constituyó en 2007, año en el que compró a Santander 1.152 oficinas de atención al cliente en España por 2.040 millones de euros. A la vez, suscribió con la entidad un contrato de alquiler a 25 años, con otras tres potenciales prórrogas de siete años cada una. Santander y Uro han ido modificando los términos originales del contrato en los últimos años.
La Socimi ha ido desprendiéndose desde 2011 de parte de la cartera, especialmente en 2015, cuando vendió a Axa un lote de 381 oficinas. A 30 de junio, Uro tiene 680 sucursales, de las que 648 están arrendadas a Santander. El contrato con la entidad supone el 99% de sus ingresos por rentas.
Para Santander, la adquisición de Uro implica un doble impacto positivo. Por una parte, reducirá gastos operativos, dado que el precio de compra de los inmuebles es inferior a las obligaciones futuras por el pago de alquileres.
«El importe de los cobros futuros mínimos de contratos de arrendamiento operativo ascendían a 2.127 millones a junio», señala el último informe financiero de Uro.
«La adquisición de las acciones y la toma de control de la sociedad [Uro] permitirán a Santander reforzar su cartera de activos inmobiliarios en España y, en concreto, las oficinas bancarias que, en su gran mayoría, Uro alquila actualmente a Santander mediante un contrato de sale and lease back firmado entre ambos el 23 de noviembre de 2007», describe Santander. «Además del ahorro de costes, permite recuperar la gestión directa de los inmuebles y dota al banco de mayor flexibilidad operativa sobre las oficinas, pieza clave de su negocio», concluye.
Capital
Además de reducir gastos, Santander también esquiva la penalización en términos de solvencia que supone la tenencia de inmuebles en régimen de alquiler con la nueva norma internacional sobre arrendamientos IFRS16, que entró en vigor en 2019.
Con esta visión, Santander también recuperó justo ahora hace un año el control de la Ciudad Financiera, la sede corporativa del grupo en Boadilla del Monte (Madrid).
Santander ha estimado un impacto total en la ratio de capital del grupo por la implantación de la norma de 20 puntos básicos. Su solvencia está ahora en el 11,58%, inferior al 11,65% de diciembre. Su aspiración era cerrar 2020 cerca del 12%.