Las entidades online rebajan más los precios, sobre todo a tipo fijo, con ofertas transparentes y sin comisiones. En conjunto, es la oferta hipotecaria más atractiva de la historia en el mercado español.
El ejercicio 2021 ha comenzado con las mismas constantes vitales de los años anteriores en el mercado hipotecario español. Es decir, con nuevos descensos en los precios de los préstamos para compra de viviendas en un escenario de máxima competencia entre las entidades financieras por ofrecer las mejores condiciones.
El primer gran movimiento del nuevo año lo ha protagonizado Openbank, que acaba de rebajar los tipos de interés que aplica a sus hipotecas fijas. Antes, a finales del año pasado, fueron INGy Evo Banco los que se movieron en la misma dirección. Y los expertos apuntan a que habrá más rebajas en esta primera mitad del 2021.
De lo que no hay duda es de que los compradores de viviendas tienen a su disposición la mayor y mejor oferta hipotecaria de la historia. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) correspondientes al mes de noviembre del año pasado, el tipo de interés medio de los préstamos bajo hasta el 2,45% y se mantiene en zona de mínimos históricos.
En el arranque de este año también se están ampliando las diferencias entre las condiciones que ofrecen las entidades que operan 100% online y las tradicionales. En las primeras, el descenso de los precios está siendo mucho más acusado.
Tanto a tipo fijo como a tipo variable (ver cuadros adjuntos) los bancos que operan en Internet ofrecen unas condiciones cada vez más ventajosas para los compradores de casas.
A tipo fijo, el grupo que forman MyInvestor, Evo Banco, Targobank y Openbank ofertan tipos de interés inferiores al 2% en todos los plazos siempre que se cumplan todos los requisitos de vinculación.
Ofertas no oficiales
Pero los precios pueden ser mucho más competitivos incluso en el proceso de negociación directa con las entidades, tanto de forma individual como a través de los brókeres hipotecarios. Estas figuras trasmiten sus ofertas a los bancos con los que trabajan a través de sus distintas plataformas. Son las entidades las que, en función de las características de las hipotecas y del nivel de solvencia de los clientes, pujan por los préstamos.
Con esta fórmula se pueden conseguir los mejores precios del mercado. Por ejemplo, el precio medio de las hipotecas cerradas en la plataforma del comparador y bróker hipotecario iAhorro había bajado hasta el nivel del 1,03% TIN (tipo de interés nominal) al cierre del año pasado. Incluso esta cota del 1% ya ha sido perforada en algunos casos.
«En diciembre, iAhorro firmó su primera hipoteca fija al 0,65% y, desde octubre, encontrar un tipo fijo al 0,70% ha sido un hecho que se ha repetido en varias ocasiones», asegura la firma. La historia se repite a tipo variable. Según el índice iAhorro, el tipo medio de los préstamos firmados en octubre en esta modalidad fue del 0,90%, frente al 2,19% publicado por el INE.
En esta modalidad en la que la letra mensual depende de la evolución de los tipos de interés y, más concretamente, del euribor, los precios han registrado también un gran ajuste a la baja. En estos momentos, una decena de entidades ofrecen diferenciales sobre el euribor que se sitúan por debajo del 1%. Y al menos cuatro entidades han roto ya el suelo del 0,90%. Hay por lo tanto mucho donde elegir.
La tercera opción es contratar una hipoteca mixta. Esta modalidad combina el pago de una cuota fija mensual durante los primeros años con el de una cuota variable hasta el vencimiento del préstamo.
El precio de estos préstamos también se ha reducido significativamente en los últimos trimestres. No obstante, esta modalidad es ahora menos atractiva porque el euribor está en mínimos históricos.
En este escenario, iAhorro cree que «2021 será un año de oportunidades en el sector hipotecario, siempre y cuando sepamos aprovecharlas. Con toda probabilidad se empezarán a experimentar las primeras rebajas importantes de precios en el inmobiliario, el euribor seguirá moviéndose libremente en terreno negativo y los bancos seguirán haciendo de las hipotecas su producto estrella para seguir captando clientes».
Flexibilidad
La realidad es que la oferta es tan amplia que los compradores de vivienda pueden confeccionarse un auténtico traje a medida. Con el añadido además de la casi total flexibilidad en algunos productos.
El ejemplo más claro de esta última característica es Openbank. La entidad 100% digital de Banco Santander prima a los compradores de casas que se pueden permitir financiar menos del 80% del valor de la vivienda, que es el porcentaje habitual máximo.
En ese caso, los tipos de Openbank son imbatibles, con tipos TAE que van desde el 1,45% hasta el 1,69% si sólo se financia el 50% de valor de la casa. También hay importantes rebajas si el banco sólo tiene que financiar el 70% del inmueble adquirido.
En otros casos como el de MyInvestor, se puede acceder a los tipos más bajos del mercado si el cliente cuenta con ahorros suficientes y sólo financia el 70% de la vivienda, que es el límite establecido por el neobanco propiedad de Andbank.
Por su estructura de costes muy inferior a la de las entidades tradicionales, son los bancos online los que están liderando el movimiento de bajada de precios con préstamos cada vez más baratos. Pero también son más sencillos, sin comisiones en la mayoría de los casos y con menos letra pequeña que la media.
Vinculación
Pero conseguir las mejores condiciones pasa en todos los casos por aceptar todas las condiciones de vinculación que exigen las entidades financieras. Que son muy diferentes según el tipo de entidad.
Por ejemplo, la hipoteca variable de ING que aplica un tipo del 1,99% el primer año y después un diferencial sobre el euribor del 0,99% pide la domiciliación de la nómina más la contratación de los seguros de vida y hogar. Es decir, las condiciones mínimas habituales en este tipo de productos.
En el caso de Bankinter, con los mismos precios que ING, hay además que contratar un plan de pensiones de la entidad al que hay que realizar una aportación mínima anual de 600 euros. En otros casos las entidades también piden realizar un número mínimo de compras con la tarjeta de débito o crédito.
Por lo tanto, es muy importante examinar la letra pequeña de las ofertas, y valorar hasta qué punto es necesario y rentable contratar otros productos para acceder a los mejores tipos de interés, que están reservados a los clientes con niveles de solvencia más altos.
La diferencia de precios si se cumplen o no condiciones es muy elevada. En el caso de Targobank, que cuenta con uno de los mejores tipos fijos del mercado, el coste de un préstamo a 25 años sin bonificación es del 2,81%. El precio se reduce casi un punto porcentual, hasta el 1,86%, con la bonificación máxima.
La otra gran variable a la hora de elegir una hipoteca es la estructura de comisiones. Normalmente, las entidades y no cargan comisiones de apertura, pero hay que analizar con detenimiento otras como las comisiones por subrogación, por reembolso o amortización anticipada total o parcial o por cambio de condiciones. Conocer estos costes, que no se encuentran fácilmente en los folletos y páginas web de las entidades, evita muchas sorpresas desagradables durante la vida del préstamo.
FUENTE: Expansión