Guía de impuestos sobre la vivienda

¿Qué impuestos se deben pagar por una compra, venta o arrendamiento? Legalhabitat proporciona todas las claves de los aspectos fiscales y legales de la vivienda.

La compraventa y alquiler de viviendas tienen muchos efectos fiscales y están sujetos a diferentes impuestos, cuyos detalles los facilita Legalhabitat. Esta foto fue modificada por el Decreto del Gobierno que estableció en 2018 que en las hipotecas el impuesto pertenece al banco. A esto hay que sumar las medidas relativas a la renta aprobadas por el Ejecutivo y el cambio pendiente de la plusvalía municipal, impuesto que fue cancelado cuando hay pérdidas por el Constitucional, lo que genera una cascada de rendimientos. Y las subidas de impuestos que entraron en vigor en enero impulsadas por el gobierno de coalición entre el PSOE y Podemos, que afectan al IRPF y al ahorro.

  • Traspaso de vivienda

La cesión de la vivienda es un acto formal y voluntario entre dos partes en el que el vendedor se compromete a entregar el inmueble a cambio de un precio que asumirá el comprador. Esta transacción implica ciertas obligaciones fiscales tanto para el vendedor como para el comprador.

  • ¿Cuáles son las obligaciones del vendedor?

La abogada fiscal de Arag, Melisa Sáez, afirma que «el vendedor deberá asumir los impuestos que recaen sobre la plusvalía obtenida por la venta del inmueble». En este caso, el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y el Impuesto sobre el Aumento del Valor del Suelo Urbano (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal.

  • ¿Cómo debe declarar el vendedor la plusvalía en la cuenta de pérdidas y ganancias?

Esta obligación es requerida al momento de radicar la planilla de contribución sobre ingresos. La venta de una vivienda debe incluirse en el apartado de la declaración dedicado a «plusvalías o minusvalías derivadas de la transmisión de activos» y, en este caso, el cálculo se hará en base a la diferencia entre el valor de adquisición a el momento de la compra y el valor de transferencia el momento de la venta de la propiedad.

(Valor de transferencia – valor de adquisición = ganancia / pérdida de capital)

Sáez señala que «si se ha obtenido una pérdida de capital, no habrá tributación, mientras que si se ha obtenido una plusvalía, se gravará a una tasa impositiva que variará entre el 19% y el 26%».

Estas son las tasas impositivas que se aplican en función de los ahorros esperados para 2021:

  1. Beneficios hasta 6.000 euros: 19,00%.
  2. Beneficios entre 6.000 euros y 50.000 euros: 21,00%.
  3. Beneficios entre 50.000 euros y 200.000 euros: 23,00%.
  4. Beneficios superiores a 200.000 euros: 26,00%.

El fiscal Arag detalla que «las ganancias y pérdidas patrimoniales pueden compensarse entre sí, siempre que provengan de la transferencia de activos». Si el saldo es negativo, se compensará con el saldo positivo de los retornos de capital circulante hasta un 25% y, en el caso de un saldo negativo (pérdidas patrimoniales no compensadas), este monto se podrá compensar en los próximos cuatro años en el mismo condiciones.

  • ¿Puede el vendedor evitar declarar la plusvalía de la venta?

La plusvalía obtenida por la venta de la residencia habitual del contribuyente no tributa si el contribuyente es mayor de 65 años o personas con dependencia severa o alta.

  • ¿Existe alguna exención por reinversión en la vivienda habitual?

Los contribuyentes que quieran vender su vivienda principal pueden beneficiarse de la exención de beneficios, siempre que el importe total obtenido de la venta se reinvierte en la compra de una vivienda nueva o en la rehabilitación de una que también debe ser ordinaria. Además, si se adquirió mediante préstamo hipotecario, el importe a reinvertir será el resultante de la cancelación de la deuda pendiente con el banco.

En cuanto al plazo de reinversión, es necesario hacerlo en un plazo máximo de dos años, contando desde la fecha hasta el presente, pudiendo ser no solo posterior sino también anterior a la venta de la vivienda habitual.

Si el contribuyente decide no reinvertir la totalidad del precio obtenido por la venta de su vivienda, la exención de beneficios se aplicará en proporción al monto reinvertido.

  • ¿Y la exención por reinversión en anualidades?

En este caso, explica Melisa Sáez, abogada de Arag, la ley prevé la reinversión del importe obtenido de la venta del inmueble en forma de producto financiero para obtener la exención de plusvalías. En cualquier caso, se brinda únicamente para aquellos contribuyentes mayores de 65 años.

  • ¿Qué es la plusvalía municipal (IIVTNU)?

El impuesto sobre el valor del suelo urbano es otro impuesto que debe asumir el vendedor. Esto se conoce mejor como plusvalía municipal. Este impuesto es de carácter municipal y se desarrolla mediante las ordenanzas fiscales de cada Ayuntamiento. Con este impuesto, se pretende gravar el incremento que se produzca en suelo urbano por el paso del tiempo en el momento de la transferencia de propiedad.

  • ¿Quién paga la plusvalía?

El vendedor pagará la ganancia de capital de la propiedad, según lo establecido por la ley tributaria local. Sin embargo, en algunos casos, el comprador también puede pagarlo si así lo acuerdan las dos partes.

  • ¿Cuándo y cómo se debe presentar el impuesto municipal sobre las ganancias de capital?

El reglamento prevé un plazo de 30 días hábiles a partir de la firma de la escritura de compraventa del inmueble, si bien se da la circunstancia de que, una vez comunicada la transacción al Ayuntamiento, se emita la liquidación del impuesto y puede demorarse en el tiempo.

El impuesto se calculará en base a tres factores: el valor catastral que exista al momento de la transferencia de propiedad, el número de años en que el vendedor fue propietario de la propiedad con un máximo legal de 20 años y la tasa impositiva a ser determinada por el Ayuntamiento en sus ordenanzas.

  • ¿Por qué este impuesto es tan controvertido?

El pago de plusvalías municipales siempre ha generado mucha controversia, ya que se ha aplicado independientemente de que se haya generado plusvalía o pérdida. Es decir, dice Sáez, «el impuesto tenía que liquidarse independientemente de que se vendiera por encima o por debajo del precio de compra».

En relación con este debate, el Tribunal Constitucional (TC) falló (sentencias de 16 de febrero, 1 de marzo y 11 de mayo de 2017) declarando inconstitucionales aquellas situaciones en las que no se revele una ganancia, entendida como la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta. . TC decidió, nuevamente, mediante resolución de 31 de octubre de 2019, decidiendo que, aunque exista ganancia patrimonial, el impuesto a pagar por el impuesto municipal sobre ganancias patrimoniales no podrá exceder el monto de la ganancia real obtenida, ajustándose al principio de la capacidad económica prevista en la Constitución.

  • ¿Cuáles son las obligaciones fiscales del comprador?

Al comprar una vivienda, el comprador será responsable de los impuestos indirectos, es decir, los impuestos que afecten al valor de la propiedad. En este caso, se puede aplicar el impuesto al valor agregado (IVA) o el impuesto a la transferencia de activos (ITP).

  • ¿En qué se diferencia el IVA del ITP?

Se aplicará el IVA cuando estemos antes de la primera entrega de una casa o una casa nueva. Es decir, cuando se compra una casa de obra nueva directamente al promotor o empresa constructora. Es un impuesto estatal que se paga sobre la base del precio de compra, y el vendedor será responsable de su introducción en Hacienda.

El IVA será del 10% para las viviendas con un máximo de dos plazas de aparcamiento y un almacén, siempre que estén incluidas en el mismo acto. Puede ser del 4% en el caso de viviendas con protección oficial de régimen especial o promoción pública.

El impuesto sobre transmisiones patrimoniales en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas se aplica en la compra de viviendas de segunda mano o entre particulares. El abogado de Arag afirma que “la ITP debe establecerse en base al valor de la escritura y este debe coincidir con el valor real del inmueble ya que de lo contrario el comprador podría estar sujeto a una verificación de los valores emitidos por los correspondientes comunidad».

La tasa impositiva aplicable variará entre el 6% y el 10% dependiendo de la normativa específica de cada comunidad y se presentará dentro de los 30 días hábiles siguientes a la fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa en la oficina de liquidación correspondiente según la zona en la que se encuentre.

  • ¿Cuáles son las obligaciones fiscales involucradas en un contrato de alquiler?

Un arrendamiento es un contrato mediante el cual una persona se compromete a renunciar al uso y disfrute de una propiedad que posee a cambio de un precio fijo y determinado, que generalmente se paga en forma de alquiler mensual. En este caso, existen obligaciones tanto para el propietario como para el inquilino de la casa.

  • ¿Qué responsabilidades tiene el arrendador?

El arrendamiento proporciona ingresos anuales en lo que se denomina Ingresos Inmobiliarios y deben declararse en la cuenta de resultados del año en que se reciben. No obstante, la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas prevé un método de deducción de grandes sumas de dinero como el dinero público, el IBI y el tipo de derroche, seguro de vivienda, reducción de obra … Por ello, en el interés general del alquiler, todos de ese dinero utilizado en alquiler se deducirá con fines de lucro.

También queremos recordarte que en el caso de una casa que va a ser casa alquilada, el arrendatario puede descontar el 60% de la renta, que es en definitiva la cantidad que tributará en interés del arrendador. .

  • ¿Y el inquilino?

El arrendatario también está obligado a pagar un impuesto de transferencia en forma de transferencia de activos fijos, donde los ingresos se incurrirán gradualmente y se basarán en el arrendamiento pagado en el arrendamiento. No obstante, el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, aprobó la exención de ITP del arrendamiento de viviendas, en aquellos supuestos de arrendamiento de viviendas destinadas a uso permanente y permanente de conformidad con el artículo 2 de la Ley de arrendamientos urbanos. , no en la medida en que esta exención se utilice para alquileres que no sean casas.