La cesión del remate en las subastas judiciales

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¿Qué es la cesión del remate?

La cesión del remate es una de las formas que se puede utilizar para adquirir una finca o un piso ejecutada por a una entidad bancaria. Se trata de un contrato por el que el banco, como adjudicatario de una finca en un procedimiento de subasta, antes de que la adjudicación de la finca adquiera firmeza, acuerda con un tercero la venta de dicha finca.

Regulación legal de la cesión del remate en derecho español

La cesión del remate está regulada en el artículo 647.3 LEC que establece lo siguiente:

“Solo el ejecutante o los acreedores posteriores podrán hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero. La cesión se verificará mediante comparecencia ante el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, y todo ello previa o simultáneamente al pago o consignación del precio del remate, que deberá hacerse constar documentalmente. Igual facultad corresponderá al ejecutante si solicitase, en los casos previstos, la adjudicación del bien o bienes subastados”.

¿Se puede adquirir un piso de un banco mediante la cesión del remate?

Sí, se trata de una de las posibilidades para adquirir un piso o una finca perteneciente a una entidad bancaria. A continuación, se explican las distintas posibilidades existentes:

Cesión del crédito por el banco

Consiste en que el adquirente o cesionario al adquirir el crédito se sitúa en la posición del banco, debiendo ser el mismo el que inicie o continúe la ejecución hipotecaria. No obstante, esto podría terminar con la adjudicación a un tercero participante en la subasta, dado que a tenor del artículo 670 LEC, si la mejor postura resultase igual o superior al 70% del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el LAJ responsable de la ejecución mediante decreto aprobará el remate en favor del mejor postor el mismo día o al día siguiente.

Venta del inmueble por el banco

Se trata de una compraventa en la que el vendedor es la entidad bancaria a la que previamente se ha adjudicado la finca en un procedimiento judicial. Normalmente, los bancos asumen el pago de los gastos que pudiera haber pendientes hasta el momento de la venta y, al mismo tiempo, el comprador renuncia a cualquier tipo de saneamiento por vicios, dado que el banco no se responsabiliza de la situación del inmueble.

Cesión del remate

La cesión del remate, como ya se ha explicado, es un contrato consistente en que el banco, como adjudicatario de una finca en un procedimiento de ejecución hipotecaria, previamente a que la adjudicación sea firme, acuerda con un tercero que sea él quien se quede la finca. Así, la entidad bancaria no llega a adquirir la finca hipotecada, sino que la adjudicación se lleva a cabo a favor del cesionario del remate que paga el precio de la adjudicación de forma que, con cargo a la cantidad entregada por el cesionario, el banco se cobra su crédito. Por lo tanto, la cesión del remate equivale a la venta de la finca por el banco antes de ponerla a su nombre.

¿Quién puede realizar la cesión del remate?

Únicamente el banco puede ser el adjudicatario de la finca y el cedente del remate, mientras que cualquier interesado podrá ser el cesionario que deba pagar el precio de la adjudicación para adquirir la finca.

¿Se puede ceder el remate por un precio inferior al de adjudicación? (RDGRN 19 oct 2017)

El precio de la cesión del remate es acordado por las partes, según las reglas del libre mercado, pudiendo ser mayor o menor que el precio de adjudicación y debiendo constar en un documento privado o público.

Sin embargo, la práctica judicial en Lleida exige que la cesión del remate ha de hacerse por el precio por el que se haya despachado la ejecución.

No obstante, la RDGRN de 19 de octubre de 2017 ha especificado que es posible la cesión del remate por un precio inferior al de adjudicación. Para realizar esta afirmación la resolución primero distingue entre el precio del remate, el precio de la adjudicación y el precio de la cesión del remate. Así:

  • El precio del remate equivale al importe de la mejor puja en el caso de que la subasta haya postores.
  • El precio de la adjudicación es la cantidad por la que el acreedor ejecutante adquiere la finca en caso de no existir postores.
  • El precio de la cesión de remate corresponde al importe que recibe el ejecutante que cede el remate por la transmisión de la finca que ha resultado rematada o adjudicada a favor del cesionario.

Por lo tanto, si se realiza la cesión del remate por un importe inferior al de la adjudicación, supondría una pérdida para el ejecutante. El artículo 647.3 LEC únicamente determina que la adjudicación se realice por el importe del remate, no prohibiendo la cesión por un importe superior ni inferior a la ofrecida por el ejecutante.

Ante esto, la DGRN en su resolución de 19 de octubre de 2017 establece que es posible la transmisión de la finca por el ejecutante por un precio inferior al de la adjudicación, dado que ello no supone perjuicio alguno para el deudor ejecutado, siempre y cuando a efectos de la satisfacción de la deuda el precio que se tenga en cuenta sea el de la adjudicación, descontándose de lo debido por el deudor la cantidad por la que el ejecutante se lo hubiera adjudicado en subasta de forma que el perjuicio patrimonial lo asuma el adjudicatario.

Particularidades de la cesión del remate

  • Únicamente es posible acceder a esta vía cuando la entidad bancaria haya iniciado el procedimiento de ejecución.
  • Es necesario que el banco sea el adjudicatario de la finca, ya sea por resultar el mejor postor en la subasta o por la solicitud de la adjudicación de la finca al faltar posturas en la subasta, respetando los mínimos establecidos en la LEC. Así, no puede utilizarse cuando el adjudicatario no sea el banco ejecutante, lo cual ocurre desde la reforma urgente procesal de 1992.
  • La cesión del remate debe llevarse a cabo dentro del plazo que establezca el LAJ, ya que el mismo no está fijado en la ley. Debido a ello, lo más razonable es que la cesión del remate se realice en los plazos determinados en el artículo 670 LEC para el pago del precio de remate o en los plazos establecidos para solicitar la adjudicación por falta de posturas regulado en el artículo 671 LEC.
  • Formalmente se lleva a cabo ante el LAJ, debiendo comparecer tanto el acreedor como el cesionario, tras lo cual se dictará auto de adjudicación a favor del cesionario quedando como propietario de la finca. La ley no especifica nada sobre la comparecencia del cedente, no obstante, lo normal es que se verifique mediante procurador.

Asimismo, en esta comparecencia, deberá acreditarse documentalmente el pago del precio a la entidad bancaria destinataria final del dinero.

De todas formas, suele existir un contrato previo entre acreedor y cesionario en que se establecen todos los acuerdos convenientes, entre los que se encuentra el precio de la cesión del remate.

  • El precio de la cesión del remate es acordado entre las partes teniendo en cuenta las normas del libre mercado y pudiendo ser tanto mayor como menor al precio de adjudicación.
  • Para solventar el problema de que el interesado en adquirir una finca mediante la cesión del remate no disponga de fondos suficientes para pagar el importe de la cesión, la Ley Hipotecaria permite que se constituya hipoteca sobre el derecho del rematante para adquirir los inmuebles subastados en un procedimiento judicial. En esta situación, la entidad bancaria que inició el procedimiento de ejecución suele anticipar los fondos necesarios para efectuar la cesión del remate, la cual se formaliza en escritura pública, garantizando que la hipoteca que inicialmente cae sobre un derecho finalmente se convierte en una hipoteca sobre la finca. Para constituir dicha hipoteca, el LAJ dictará decreto de aprobación del remate, incluso antes de pagar el precio, indicando la finalidad del mismo. La solicitud suspenderá el plazo para pagar el precio del remate, el cual se reanudará una vez entregado el testimonio al solicitante.

¿Cuál es el plazo para ceder el remate?

La cesión del remate ha de llevarse a cabo en el plazo que establezca el LAJ, debido a que el mismo no se especifica en la ley. No obstante, lo más razonable es que, según el caso, se sigan los plazos previstos en el artículo 670 LEC para el pago del precio del remate o los plazos para solicitar la adjudicación por falta de posturas regulados en el artículo 671 LEC.

La cesión del remate ha de hacerse antes de que la adjudicación del inmueble a favor de la entidad bancaria adquiera firmeza, esto es, antes de que la finca se inscriba a nombre del banco, debiendo ser posible que se inscriba a favor del cesionario del remate.

¿Cómo tributa de la cesión del remate?

Fiscalmente la cesión del remate es más atractiva que la cesión del crédito por el banco o que la venta del inmueble por el mismo, ya que únicamente paga impuestos el adjudicatario final de la finca. Este deberá pagar el IVA, el impuesto de transmisiones patrimoniales por el valor de la adjudicación y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Estos impuestos son los mismos que pagaría el banco si adquiriese el inmueble y para no someterse a los mismos en el caso de la cesión del remate, esta ha de realizarse según los requisitos del artículo 20 del Reglamento de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, es decir, debe haberse reservado esa facultad en la subasta, tal y como exige la legislación procesal.

Según la Resolución vinculante de la DGT V0582-17 de 8 de marzo de 2017 la cesión del remate estará sujeta y no exenta del IVA, de manera que será sujeto pasivo el cedente o acreedor ejecutante y la base imponible se corresponderá con el importe total del precio que el acreedor hipotecario obtenga del cesionario por la transmisión del derecho. Es decir, la base imponible del IVA de la cesión del remate será el precio acordado por el remate si satisface un importe adicional al precio determinado en subasta para la adjudicación del bien subastado, debiendo seguirse el artículo 671 LEC.

¿Es posible la cesión del remate en subasta desierta?

El artículo 671 LEC permite la cesión del remate en caso de subasta desierta. Así, dice lo siguiente:

Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3. 

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Letrado de la Administración de Justicia, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo”.

Por lo tanto, este precepto legal permite al acreedor la cesión del remate aunque se haya adjudicado la vivienda en una subasta desierta.

¿Qué Ventajas tiene la cesión del remate?

La cesión del remate es muy ventajosa, dado que el comprador adquiere un crédito posterior a la subasta, eliminándose el coste, tiempo y riesgo que suponen procedimientos como la venta del inmueble o la cesión del crédito por el banco. Así, el comprador simplemente debe esperar o negociar la posesión del bien e inscribirla a su nombre en el Registro de la Propiedad.

Fiscalmente, como ya se ha comentado, también supone ventajas, dado que a pesar de tratarse de dos transmisiones (una al banco a través de la subasta y otra al cesionario por el banco), únicamente ha de pagar impuestos el adjudicatario final, debiendo este satisfacer el IVA, el impuesto de Transmisiones Patrimoniales y la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Por todo ello, se trata de una vía muy atractiva para promotores, inversores patrimonialistas o agencias inmobiliarias que quieran adquirir inmuebles.