¿Cómo anular una subasta?

¿Es posible anular una subasta?

En este artículo revisamos las posibilidades de anulación de una subasta. ¿Es posible la anulación por el deudor? ¿Qué consecuencias tendrá esto para los postores? ¿Y para el adjudicatario final del inmueble? ¿Cómo puedo pedir la nulidad de estas acciones?

Lo primero que debemos saber es que existe la posibilidad de anular una subasta.

 

Principales motivos de anulación de una subasta

Desde el punto de vista del deudor, la defensa se debe articular sobre la revisión de los requisitos exigidos en el procedimiento de ejecución. Pero, ¿en qué debemos fijarnos? Veamos los motivos de anulación más comunes:

Nulidad por defectos en las comunicaciones

Para que se produzca una subasta es necesario que se notifique a los titulares de los inmuebles. En caso de que estas notificaciones no hayan existido, será posible instar la nulidad de esa subasta pública. Para ello debemos iniciar un procedimiento de nulidad de ese procedimiento de subasta.

Así lo estableció la STC (Sala Primera) 83/2018, de 16 de julio resolviendo recurso de amparo nº. 3849/2017 interpuesto por los dueños de una vivienda que fue subastada y adjudicada (por impago de hipoteca) a una inmobiliaria. Los recurrentes alegaron que el procedimiento ejecutivo se llevó a cabo a sus espaldas, en tanto que las notificaciones se realizaron únicamente en el domicilio que aparecía en la escritura, pese a saber el banco que no era su vivienda habitual. El burofax no fue entregado (en dos ocasiones) por ausencia de los recurrentes, y el Juzgado optó directamente por la notificación por edictos sin hacer ninguna tarea de averiguación previa de su domicilio habitual. Por tanto, los recurrentes denunciaron que se vulneró su derecho a la tutela judicial efectiva, derivando en su clara indefensión. A causa de la falta de esas comunicaciones, los recurrentes no conocían del procedimiento ejecutivo.

En este caso el TC reconoció el amparo de los recurrentes, declarando la nulidad del procedimiento ejecutivo y la retroacción de las actuaciones hasta el momento en el que se llevaron a cabo las notificaciones. De esta forma, el Juzgado notificará a los recurrentes la demanda de ejecución hipotecaria, así como el requerimiento de pago de forma que no se vulnere su derecho fundamental a una tutela judicial efectiva sin indefensión.

Nulidad por inobservancia de los requisitos legales

En este punto tomaremos como referencia la STC 34/2020, de 24 de febrero, resolviendo un recurso de amparo por vulneración de la tutela judicial efectiva, dando lugar a indefensión. En este supuesto concreto, el Juzgado había denegado la solicitud de declaración de nulidad de una subasta electrónica que se había desarrollado de manera irregular. En el anuncio publicado en el portal de subastas del BOE figuraba que el inmueble objeto de licitación era un local comercial y no un solar, que era la calificación que realmente le correspondía. De esta forma, el propio anuncio inducía a error, impidiendo la participación de postores que podrían haber estado interesados en la adquisición del bien. Así las cosas,  se impidió la obtención de un precio superior por el inmueble, dando lugar a un perjuicio económico para el demandante.

El TC estimó el recurso, aunque rechazó los argumentos que lo fundamentaban. El Tribunal señaló que no era necesaria la calificación de “solar”, puesto que esa naturaleza se deducía del resto de información otorgada. Este recurso fue estimado en base a los siguientes fundamentos:

  • La Ley de Enjuiciamiento civil en sus artículos 646 y 668, exige una correcta identificación de la finca objeto de subasta. Por tanto, en palabras del TC “cualquier dato significativo que pueda inducir a confusión o error en la identificación (y la categoría de encuadramiento del bien lo es por razones evidentes) podrá afectar objetivamente a la transparencia y libre concurrencia en el procedimiento de ejecución, al restringir el conocimiento de los posibles postores”. En consecuencia, sí que puede entenderse perjudicado el derecho de la parte demandante.
  • Así, el TC señala que el deber legal de respeto a la ley “no puede desconocerse desviando a los recurrentes la carga de soportar los eventuales perjuicios que la incorrección de la publicidad pueda acarrear para el curso de la subasta, ni pretendiendo que los posibles destinatarios de la convocatoria realicen indagaciones adicionales no previstas por la norma ni promovidas por esta, sino todo lo contrario”.
  • Además, debemos tener en cuenta que este derecho fundamental requiere un esfuerzo del juzgado por garantizar el derecho a la defensa de ambas partes en la subasta. En este caso es destacable la inactividad del órgano judicial, que, una vez constatado el error por la denuncia de la parte afectada, se negó a la subsanación del error, que podría haber sido reparado sin mayor dificultad.
  • En el supuesto planteado, no se trata de decidir sobre la razonabilidad o no de la resolución judicial recurrida, sino que lo realmente relevante es el daño provocado al demandante y su derecho de defensa.

Ahora bien, al adjudicatario no le puede afectar una posible nulidad de la subasta. Cabría exigir una responsabilidad patrimonial  de la Administración de Justicia.  Pero dicha reclamación no afectaría al adjudicatario que ha completado el pago del precio.

Nulidad de actuaciones en general

La nulidad de actuaciones consiste dejar sin efecto una parte de un procedimiento, cuando se cumplan determinados requisitos.

La nulidad de actuaciones goza de especial relevancia en el proceso de ejecución. La estimación de la nulidad de actuaciones tendrá como consecuencia la invalidez del procedimiento de ejecución desde el momento en que se haya cometido la señalada infracción procesal. De esta forma, el procedimiento deberá retrotraerse y comenzar de nuevo desde el momento en que se cometió la infracción.

 

Nulidad del decreto de adjudicación

Como ya hemos visto, una subasta puede anularse. No obstante, es todavía más complicado conseguir la nulidad de una adjudicación firme.  Veamos algunos casos en los que será posible la nulidad del decreto de adjudicación.

La STC 31/2019, de 11 de marzo se pronuncia sobre un supuesto de proceso de ejecución hipotecaria en el que ya se había dictado un decreto de adjudicación del bien, pero todavía no se había producido el lanzamiento. Los ejecutados plantearon incidente de nulidad de actuaciones, con intención de que se declarase la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado contenida en el contrato de hipoteca que había dado lugar al proceso de ejecución) por considerarla abusiva. El juzgado no lo admitió a trámite, pero el TC no solo admitió el recurso de amparo, sino que lo estimó.

Por otra parte, habrá casos en los que se deniegue la inscripción del decreto de adjudicación. Esto es lo que ocurrirá, por ejemplo, en los supuestos donde (en caso de fallecimiento del ejecutado deudor) se desconozcan los herederos y su llamamiento se realice de forma genérica. De esta forma, la ausencia de investigación sobre la existencia de herederos legales, da lugar a una clara indefensión, puesto que la posibilidad de contradicción se ve mermada (RDGRN de 12 de diciembre de 2018).

 

¿Es posible la nulidad una vez inscrita la propiedad a favor del adjudicatario?

Ya hemos visto qué ocurre con la nulidad del decreto de adjudicación. Ahora bien, ¿qué consecuencias puede tener la estimación de esa nulidad para un adjudicatario de buena fe?

A raíz de la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2007, se fijó doctrina a favor de la protección del adjudicatario. La base sobre la que se asienta este criterio es algo tan simple como que la subasta es, en definitiva, una “venta judicial”. Es decir, puesto que los datos los proporciona el propio Juzgado, sí que debe entenderse que quien participa en esa subasta está amparado por la buena fe registral.

La duda que puede asaltarnos es si existe, entonces, alguna forma de anular esta adjudicación firme o si no podemos hacer nada contra eta situación.

 

¿Queda alguna vía de anulación una vez inscrita la propiedad a favor del adjudicatario?

La única vía por la que podríamos lograr nuestro objetivo sería a través de un juicio declarativo (STS de 14 de septiembre de 2018). Únicamente podrá rectificarse la situación registral a través de un juicio ordinario declarativo en el que cuestionemos la buena fe del adjudicatario. Así lo señala el artículo 40 a) y d) LH.

 

¿Quiénes están legitimados?

En cuanto a la legitimación para solicitar la nulidad de actuaciones, esta recae sobre las partes originarias y sobrevenidas, que han intervenido en la tramitación del procedimiento de ejecución. Además, esta legitimación se extiende hasta los terceros que pudieran esgrimir intereses legítimos. De esta manera, se le da la opción de intervenir a aquellas personas que se han visto afectadas negativamente por alguna actuación nula y que no han tenido oportunidad de señalarlo hasta ese momento.

 

¿Puede un postor pedir la nulidad de la subasta?

Considerando la respuesta a la pregunta anterior, podemos determinar que sí. Un postor podrá pedir la nulidad de una subasta cuando la tramitación de la misma incluya algún defecto procesal que le haya provocado un claro perjuicio.

 

¿Cuáles son los plazos?

Para pedir la nulidad del decreto de adjudicación

Contra el decreto de adjudicación cabrá un recurso de reposición, el cual deberá interponerse en el plazo de 5 días.

Para pedir la nulidad de actuaciones

De conformidad con lo señalado por el art. 241.1.2º LEC, los legitimados podrán solicitar la nulidad de actuaciones en el plazo de “veinte días, desde la notificación de la resolución o, en todo caso, desde que se tuvo conocimiento del defecto causante de indefensión”. En este último caso no podrá solicitarse la nulidad de actuaciones después de transcurridos 5 años desde la notificación de la resolución.

 

Conclusión

Como ya habrá podido deducir, nos encontramos ante un tema complejo y sobre el que existe un gran desconocimiento general.

Esperamos que este artículo le haya ayudado a resolver sus dudas sobre las posibilidades de nulidad de subasta y algunas situaciones derivadas de este supuesto. Sin embargo, nuestro consejo es que, si se encuentra envuelto en una controversia en esta materia, contacte con un abogado lo antes posible. Recuerde que el tiempo es su mejor aliado, y el conocimiento de los plazos es algo de vital importancia.

Recuerde que en Legalhabitat obtendrá un asesoramiento personal y adecuado para su caso concreto. No dude y contacte con nosotros.