¿Qué es un proindiviso?
El proindiviso, también denominado “condominio”, “copropiedad” o “comunidad de bienes”, es el concepto jurídico que hace referencia al derecho de propiedad parcial que se tiene sobre un bien, compartido con otras personas. Es decir, la propiedad de una cosa pertenece a varias personas, reflejándose en una cuota o porcentaje sobre la misma, sin poseer ningún copropietario la propiedad plena.
Esta situación encuentra su marco de actuación más frecuente en aquellos bienes inmuebles que son generados en situaciones de separaciones, divorcios o herencias.
La propia naturaleza de este derecho de propiedad en común exige su ejercicio en conjunto y obliga a los titulares a contribuir al pago de los gastos que genere el bien. Asimismo, este derecho otorga a cada una de las partes copropietarias el derecho al uso, disfrute o conservación del bien común, la administración y división de este, la defensa en caso de juicio y el porcentaje correspondiente derivado del arrendamiento o venta que, en su caso, se produzca sobre el bien.
¿Cómo se administra un proindiviso?
Se debe distinguir en función de la trascendencia de los actos.
Actos de administración
Se definen como aquellas actuaciones realizadas sobre el bien con la finalidad de su conservación, mantenimiento, goce y disfrute.
En este sentido, el Código Civil establece, en su art. 398, que las decisiones que se tomen sean fruto de un acuerdo adoptado en mayoría por los copropietarios que ostenten las cuotas en el proindiviso, es decir, más de la mitad.
Actos de disposición
Los actos de disposición, por su parte, se definen como aquellas actuaciones a través de las cuales se transmite el propio derecho de propiedad sobre los bienes, se establecen cargas que los graven, o se lleven a cabo alteraciones de análoga naturaleza sobre los mismos.
En este caso, como acto que excede de la mera administración, se requiere la unanimidad de todos los copropietarios del bien proindiviso. Esta condición es inexcusable, de manera que, de no existir unanimidad, el acto de disposición sería nulo.
¿Existe el derecho derecho a la división?
El propio Código Civil establece en su art. 400, que
“ningún propietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.
La ley reconoce el derecho a la división del bien común, por parte de cualquiera de los copropietarios, y en cualquier momento. Esta división es fácil cuando se trate de bienes divisibles, ya que, tras alcanzar un acuerdo formalizado mediante escritura pública ante notario entre los copropietarios, se divide la propiedad del bien, y se distribuyen en la proporción que corresponda sin problema alguno.
Sin embargo, en lo referido a un bien indivisible, como puede ser un bien inmueble, circunstancia sumamente frecuente, la división debe ser únicamente económica, siendo necesario llegar a un acuerdo que permita el reparto de los beneficios obtenidos por su división.
¿Se puede hacer la división de la cosa común por vía notarial?
En el supuesto de la división de un bien inmueble, se recomienda altamente tratar de llegar a un acuerdo ante notario mediante un acto de conciliación. La propia Ley de Jurisdicción Voluntaria permite efectuar esta solicitud al notario sin mayores problemas. Las ventajas radican en que es la opción sencilla, con menores costes. Permite hacer efectiva la división en un periodo de tiempo mucho más breve que con la vía judicial.
Sin embargo, cuando el acuerdo no es posible, se debe recurrir a la vía judicial o a una subasta pública para poder dividir la cosa común.
¿En qué consiste la división judicial?
En este caso, la división de la cosa común terminará con la subasta del bien y se tramitará en el juzgado de la localidad donde radica la finca. Ello con la excepción de que el proindiviso sea consecuencia de la existencia de una sociedad de gananciales, en cuyo caso la liquidación de la sociedad deberá tramitarse ante el mismo juzgado que dictó la sentencia de divorcio.
También cabe la posibilidad de que el magistrado opte por retrasar la ejecución de la división del bien común, nombrando a un administrador para gestionar los posibles acuerdos entre los copropietarios.
¿Puedo vender mi parte a un tercero?
La venta de la cuota de un «comunero» plantea algunas de las cuestiones que revisamos a continuación.
¿Debo notificar a los demás comuneros?
Para poder vender el bien proindiviso, sí que es necesario notificar la intención a los comuneros o copropietarios. Sin embargo, ello no implica que se requiera de autorización para proceder a la venta, precisamente por el derecho que se le confiere.
¿Qué descuentos aplican sobre valor de tasación las empresas que compran proindivisos?
Se debe tener en cuenta que el precio que pueda obtenerse a raíz de la venta de un bien proindiviso variará en función del porcentaje que ostente el copropietario que lo vende, del número de copropietarios, y del estado en que se encuentre la vivienda, entre otras razones.
Existen empresas que se especializan en la compra de proindivisos a propietarios, ofreciendo por el bien un precio inferior al del mercado, oscilando entre el 30% y el 40% del valor de tasación de la propiedad, llegando al 60% en caso de que la propiedad fuese exclusiva.
¿Se puede vender un proindiviso con cargas hipotecarias?
Es posible vender un proindiviso con cargas hipotecarias, pero se debe tener en cuenta que, de una forma u otra, la deuda debe saldarse. Así queda reflejado en el art. 405 CC, al establecer que “La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de hacer la partición”.
Para ello se plantean dos posibilidades:
- Que los copropietarios del proindiviso salden la deuda de forma conjunta o en función de la cuota representativa de cada uno.
- Que se acuerde entre vendedor y comprador que este último se haga cargo de la hipoteca a cambio de una rebaja en el precio del bien adquirido.
¿Se puede vender un proindiviso en un bien con usufructo?
Sí puede venderse, pero se debe de tener en consideración si el usufructo se encuentra inscrito o no en el Registro de la Propiedad. Es importante destacar, como así señala la jurisprudencia, que el usufructuario no puede ejercitar la acción de división, exclusiva de los copropietarios.
Si el usufructo no se encuentra inscrito, el art. 34 de la Ley Hipotecaria protege al comprador del proindiviso de ver gravada su propiedad, puesto que, en virtud de lo expuesto en los arts. 606 CC y 32 LH, los títulos sobre los bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudican a terceros.
Por su parte, si el usufructo está inscrito, en virtud de lo establecido por el art. 405 CC, el usufructuario tampoco se verá afectado, conservando sus derechos reales sobre el bien en cuestión.
¿Y en un bien arrendado?
Sí es posible, pero debe comunicar fehacientemente al inquilino la decisión de vender la finca arrendada.
Además, es preciso destacar que los copropietarios sobre el bien pueden adquirirlo preferentemente antes que el inquilino ejercitando su derecho de tanteo y retracto.
¿Es posible vender un proindiviso en un inmueble ocupado?
No hay impedimento legal para vender un proindiviso en un inmueble ocupado por un tercero; sin embargo, se deberá acordar si el comprador será finalmente quien se hiciera cargo del proceso para alcanzar la desocupación del bien inmueble.
¿Se puede extinguir un proindiviso con copropietarios desconocidos?
Sí puede extinguirse, pero es necesario identificarlos a todos para poder notificar la intención de la división del proindiviso.
Cuando esto no es posible, la única opción disponible requiere acudir a la vía judicial y ejercitar demanda frente a la herencia yacente que dio lugar al proindiviso, así como a sus herederos desconocidos. Es el propio Juzgado quien se encargará de identificar a los copropietarios a través de averiguaciones en diversas instancias, procediendo, en caso infructuoso, a la notificación de la demanda mediante edictos.
Para ello, añadido a la demanda deberá aportarse toda la información que pueda obtenerse sobre la identidad de los copropietarios desconocidos. Al menos, deberá aportarse la nota simple que acredite la identidad del último titular de la cuota en el Registro de Propiedad.
¿Es posible obtener una indemnización por no uso del bien?
El art. 394 del Código Civil dispone que: “Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”.
La interpretación que la jurisprudencia realiza del citado precepto, como puede observarse en la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª), del 13 de mayo de 2015, lleva a considerar que el uso exclusivo del inmueble por el copropietario, siempre que impida el uso de los demás copropietarios, debe indemnizarse por daños y perjuicios, produciéndose, a su vez, el cese en el uso de forma exclusiva.
¿Se puede establecer el uso por turnos de un inmueble en proindiviso?
Siendo la disposición anteriormente referida, la norma general, en caso de que no fuera posible, la jurisprudencia ha permitido que se pueda establecer un uso por turnos de un inmueble en proindiviso.
Así, cabe citar la STS 9 de diciembre de 2015, que dispone que: “La aplicación de turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes será considerada como una fórmula justa y aplicable a los casos de comuneros de viviendas cuando no sea posible o aconsejable el uso solidario o compartido y la comunidad o algún comunero así lo inste”.