La legislación española en materia de ejecuciones hipotecarias ha experimentado diversas modificaciones en los últimos años, con el objetivo de proteger a los deudores hipotecarios, especialmente en lo que respecta a la vivienda habitual. A continuación, se detallan nueve aspectos fundamentales que reflejan la normativa vigente:
1.- Alegación de cláusulas abusivas: Es posible alegar la existencia de cláusulas abusivas en cualquier fase del proceso de ejecución hipotecaria, incluso si la vivienda está en venta judicial pero aún no se ha adjudicado. La Ley 1/2013, de 14 de mayo, introdujo la posibilidad de que el deudor pueda oponerse a la ejecución alegando la existencia de cláusulas abusivas en el contrato hipotecario.
2.- Consignación para participar en la subasta: La normativa actual establece que, para participar en la subasta de una vivienda habitual, es necesario consignar el 5% del valor de tasación del inmueble. Esta medida facilita la participación de más postores y busca evitar la adjudicación de viviendas a precios inferiores a su valor real.
3.- Limitación de las costas procesales: En los procedimientos de ejecución hipotecaria sobre la vivienda habitual, las costas exigibles al deudor no pueden superar el 5% de la cantidad reclamada en la demanda ejecutiva. Esta limitación está recogida en el artículo 575 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, modificado por la Ley 1/2013.
4.- Intereses de demora: La Ley 1/2013 establece que los intereses de demora en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual no pueden ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y solo se pueden devengar sobre el principal pendiente de pago. Dado que el interés legal del dinero puede variar anualmente, es importante consultar su valor actualizado para determinar el límite aplicable.
5.- Adjudicación al acreedor: Si en la subasta de la vivienda habitual no hay postores, el acreedor puede adjudicarse el inmueble por un mínimo del 70% del valor de tasación. Si la cantidad debida por todos los conceptos es inferior al 70% del valor de tasación, el acreedor puede adjudicarse la vivienda por el 60% de dicho valor. Estas condiciones están recogidas en el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
6.- Orden de imputación de pagos: El orden de imputación de las cantidades abonadas por el deudor es el siguiente: primero, los intereses ordinarios; segundo, el capital o principal; tercero, los intereses de demora; y, por último, las costas procesales. Este orden está establecido para garantizar una distribución equitativa de los pagos realizados.
7.- Participación en plusvalías futuras: El artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil contempla que, si el acreedor se adjudica la vivienda habitual y posteriormente la vende obteniendo una plusvalía en los diez años siguientes, el deudor puede beneficiarse de una reducción del 50% de dicha plusvalía en la deuda pendiente. Esta medida busca compensar al deudor por la revalorización del inmueble tras la ejecución.
8.- Prácticas fraudulentas en subastas: Se han detectado situaciones en las que entidades financieras, a través de empresas vinculadas, se adjudican viviendas en subastas por el 50% de su valor de tasación, aprovechando la falta de postores. Esta práctica puede perjudicar al deudor, ya que incrementa la deuda residual tras la ejecución. En caso de sospecha de estas prácticas, es fundamental ponerlo en conocimiento del juez, ya que podrían constituir un fraude de ley según el artículo 7.2 del Código Civil.
9.- Suspensión de lanzamientos para colectivos vulnerables: La suspensión de los lanzamientos (desahucios) sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables fue introducida mediante el Real Decreto-ley 27/2012 y ha sido prorrogada en varias ocasiones. La última prórroga, establecida por el Real Decreto-ley 1/2024, extiende esta suspensión hasta el 14 de mayo de 2028. Esta medida está dirigida a proteger a personas en situación de especial vulnerabilidad económica.
Es importante destacar que la legislación en materia de ejecuciones hipotecarias y protección de deudores puede sufrir modificaciones. Por ello, se recomienda consultar fuentes oficiales y, en caso de duda, buscar asesoramiento legal especializado para obtener información actualizada y precisa.