En un reciente artículo analizábamos la conveniencia de la utilización de sociedades para la inversión en inmuebles, llegando a la conclusión que, como norma general, desde el punto de vista tributario, será aconsejable la utilización de sociedades de capital cuando el número de inmuebles en los que se invierta sea mayor.
El principal problema surge cuando lo que se pretende es aportar a una sociedad unos inmuebles cuyo valor de adquisición es bajo. Recordemos que, en este caso, la persona física aportará los inmuebles a la sociedad y la sociedad integrará en su activo los inmuebles por su valor en dicho momento, recibiendo el socio acciones o participaciones de la compañía por el referido valor.
Esta transmisión tributará en el IRPF del aportante, por la ganancia patrimonial obtenida calculada en función de la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el valor de mercado en el momento de la aportación. Igualmente, la operación también estará sujeta al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal), que gravará la transmisión en función de los años de tenencia del inmueble por parte del transmitente. Así pues, el coste fiscal de la aportación no dineraria de los inmuebles la hará inviable en numerosas ocasiones.
El régimen fiscal especial de las fusiones, escisiones, aportaciones de activos, canje de valores y cambio de domicilio social de una Sociedad Europea
Sin embargo, en algunos casos será posible la aportación evitando (o mejor dicho, difiriendo) la referida tributación, y será en aquellos en los que sea posible aplicar el régimen fiscal especial de las fusiones, escisiones, aportaciones de activos, canje de valores y cambio de domicilio social de una Sociedad Europea contenido en el capítulo VII de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
Dicho régimen fiscal especial nos permitirá, a grandes rasgos, aportar los inmuebles a una sociedad existente o de nueva creación, adquiriéndolos ésta a su coste histórico, es decir, por el valor que los adquirió en su día el aportante, no devengándose ni el IRPF ni la plusvalía municipal para el aportante. Sin embargo, estamos ante un régimen de diferimiento, lo que significa que, a efectos fiscales, la sociedad deberá integrar en su activo el inmueble por el valor que lo adquirió el socio lo que implicará unos gastos por amortización menores y un mayor beneficio en caso de transmisión, dando lugar a ajustes fiscales en el IS de la compañía. Lo mismo sucederá con la fecha de adquisición a los efectos de la plusvalía municipal, teniéndose que computar la fecha de adquisición del inmueble por parte del socio.
Para la aplicación del régimen, se requerirá que los inmuebles estén afectos a una actividad económica en el momento de la aportación (para la afectación será necesaria la utilización de los inmuebles para desarrollar una actividad económica durante al menos tres años), contando con medios humanos y materiales para el desarrollo de ésta; y recordemos que para que se considere que se está realizando una actividad económica en el caso del arrendamiento, se deberá contar con, como mínimo, una persona contratada laboralmente y a jornada completa para la gestión de la actividad.
A lo anterior debemos añadir que el régimen requiere el cumplimiento de una serie de requisitos de los cuales destacamos el hecho de que la operación no debe pretender la evasión o fraude fiscal, lo que se conseguirá cuando se efectúe por motivos económicos válidos, esto es, que no tenga como única finalidad el ahorro fiscal, si bien en estos casos la protección patrimonial que ofrece la sociedad mediante la limitación de la responsabilidad suele configurarse como un motivo económico válido.
Por lo demás, nos encontramos ante un régimen fiscal especial muy ventajoso, a la vez que complejo, no pretendiendo este artículo un análisis exhaustivo del régimen, pero sí una aproximación a una posibilidad para restructurar patrimonios de una cierta importancia.