La finalidad de la acción declarativa de dominio es que se reconozca la propiedad de un bien al demandante que se la atribuye.
Es usual que exista confusión entre la acción declarativa de dominio y la acción reivindicatoria. Pues bien, mientras que la primera tiene como finalidad la mera declaración de que el actor es el propietario del bien litigioso, la acción reivindicatoria está dirigida a la recuperación de la posesión en favor del demandante.
Para que la acción declarativa de dominio sea válida, deberá cumplir con dos requisitos básicos: que exista un título de dominio que acredite la adquisición del bien por parte del demandante y la exacta identificación de la cosa de modo que no quepa duda del bien del que se trata. En cuanto al primero de estos requisitos, para que el demandante pueda demostrar su adquisición del bien no es imprescindible la existencia de un título entendido como documento físico, sino que podrá justificarse por otros medios como la ocupación, la donación, la sucesión (tanto testada como intestada), usucapión o prescripción adquisitiva (en la que nos vamos a centrar en este artículo), etc.
Requisitos para el éxito de la demanda de usucapión.
Para el éxito de una demanda de declaración de dominio por usucapión, debemos cumplir con los requisitos, distinguiendo entre la usucapión ordinaria y extraordinaria.
Usucapión Ordinaria
En este caso será necesario que exista buena fe por parte del poseedor (es decir, que crea que la persona de quien recibió el bien podía transmitirlo); un justo título por el que sea posible transferir el dominio y que pueda probarse; y el cumplimiento de los plazos de posesión (que será generalmente de 10 años en el caso de los bienes inmuebles y de 3 para los muebles).
Usucapión Extraordinaria
Por otra parte, para la usucapión extraordinaria (que curiosamente será la más habitual en la práctica) no será necesario un el justo título ni la buena fe del poseedor. No obstante, la posesión deberá ser pública, pacífica, ininterrumpida y el cumplimiento de los plazos, que en este supuesto será de 30 y 6 años para los bienes inmuebles y muebles, respectivamente.
Además, en cualquier caso, será imprescindible la correcta descripción del bien, de modo que no quepa ningún atisbo de duda de qué bien se trata.
Por último, la jurisprudencia ha asentado el criterio de que el poseedor deberá comportarse como si fuera el propietario real del bien. Esta actitud de titularidad de cara al exterior es lo que se conoce como concepto posesorio, el cual queda delimitado por la sucesiva jurisprudencia en la materia que veremos más adelante.
Cuestiones procesales
Tipo de procedimiento.
Como resulta obvio, para reclamar un bien inmueble por la vía de la usucapión es necesario iniciar un procedimiento de juicio ordinario a través de una demanda declarativa de dominio.
Por su parte, estos procedimientos de declaración de dominio por usucapión terminan con una sentencia que, en caso de ser favorable y declarar que existe la posesión, nos permitirá inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad.
Estos procedimientos están a la orden del día tanto en su modalidad de usucapión ordinaria, como en la extraordinaria y podemos verla en distintas situaciones:
- En el caso de los «okupas»: Si el propietario (o sus herederos en caso de fallecimiento) no inician ninguna acción legal o de reclamación del inmueble, es posible que los okupas pasen a ser los nuevos propietarios en caso de que haya transcurrido el lapso de tiempo que hemos mencionado anteriormente.
- En los procesos sucesorios. Ocurre sobre todo en los supuestos en que la vivienda del difunto no tiene mucho valor, no hay testamento y confluyen varios herederos. En muchas ocasiones, en estas circunstancias los distintos herederos no están interesados en iniciar un proceso para realizar la partición del bien. Es en este punto donde uno de ellos aprovecha la situación para instalarse en el inmueble del difunto sin que nadie se lo impida, de modo que sólo tiene que esperar a que transcurra el tiempo para que pase a ser de su propiedad.
- En tierras de cultivo y terrenos. En muchas ocasiones se trata de sobrantes de suelo edificable que se abandona y son invadidos poco a poco por los propietarios colindantes.
Partes implicadas: Legitimación
La legitimación activa de la acción declarativa de dominio la tiene el poseedor que pretende reclamar su derecho de propiedad.
En este sentido, la STS de 23 de marzo de 2001, núm. 298/2001, establece que “la acción declarativa de dominio es aquella que corresponde al propietario para que simplemente se declare su derecho de propiedad, es acción meramente declarativa…”. Por ello, para que prospere la acción declarativa es preciso que el actor pruebe cumplidamente el dominio del objeto que reclama y que está perfectamente identificado y delimitado (STS de 14 de marzo de 1989).
Confeccionar esta base probatoria resulta especialmente complejo en los casos de usucapión extraordinaria. ¿Tendremos que acreditar una posesión ininterrumpida de, al menos, tres décadas? Debido a la complejidad que esto supone, el Código Civil establece una presunción por la cual nos bastará con demostrar que hace treinta años ocupamos el inmueble (mediante el pago de la contribución, facturas, etc.). De esta forma, al acreditar el principio y el final de la posesión, se presume la ininterrupción, salvo que otra persona acredite que ejerció el derecho de posesión sobre ese bien durante más de un año en algún momento en el transcurso de esos treinta años.
Por otra parte, en cuanto a la legitimación pasiva en los procedimientos de usucapión, esta recaerá en el que figura como actual propietario, en lugar del que reclama la propiedad. Pero, ¿qué ocurrirá en los casos en que el propietario haya fallecido? En este supuesto la acción deberá dirigirse contra la herencia yacente del fallecido. No obstante, la DGRN señala en la Resolución de 12 de junio de 2014 en un caso en el que el actor de la demanda declarativa de dominio se dirigió contra un titular desconocido, en lugar de contra una herencia yacente. Así, declaró que “apreciada por el juez la correcta legitimación pasiva, como es el caso, y habiendo transcurrido más de treinta años, podría ser desproporcionado exigir una citación a unos causahabientes que no han inscrito su derecho al registro de la propiedad, ya que no puede pretender la protección registral quien no ha inscrito su adquisición como ha reconocido la propia DGRN”.
Resoluciones recientes en la materia
Motivos de estimación: ¿Cómo se ganan las demandas de usucapión de inmuebles?
Lo primero que debemos saber es que la clave para que una demanda de usucapión tenga éxito es construir la base probatoria adecuada.
La sentencia del Tribunal supremo de 30 de diciembre de 2004 señala como requisitos básicos que las partes coincidan en el objeto sobre el que recae la acción declarativa de dominio, la existencia de un justo título y la identificación de la delimitación de la finca. Por lo tanto, el cumplimiento de estos aspectos será la base principal para que se estime una demanda de usucapión.
Por otra parte, como ya hemos señalado es requisito indispensable establecido por la jurisprudencia que el poseedor que reclama la propiedad del bien se comporte como si fuera el propietario del bien. De esta manera, podemos distinguir una serie de actos reveladores del concepto de dueño en el poseedor, como el pago de los impuestos adscritos a la finca, la realización de obras, mejoras y reparaciones, mantenimiento y explotación de las tierras y, en su caso, percepción de frutos y sus rendimientos e incluso el arriendo de la propiedad (SAP Badajoz, de 23 de febrero de 2018).
Motivos de desestimación: ¿Cómo se pierden las demandas de usucapión de inmuebles?
Como ya hemos mencionado en uno de los puntos anteriores, una de las causas más probable de desestimación es la falta de actibidad probatoria de la parte actora. Así pues, por ejemplo, la SAP de Soria (Sección 1ª), de 12 de noviembre de 2015 desestimaba una de estas acciones por falta de descripción del bien inmueble concreto, afirmando:
«Es evidente que tanto si se ejercita la acción declarativa de dominio como la reivindicatoria, exige una identificación de la finca objeto de procedimiento…; en definitiva, si no consta la identificación de la finca que se pretende declarar o reivindicar, difícilmente podrá estimarse la acción declarativa o reivindicatoria ejercitada. No habiendo sido acreditada la finca que se reclama, en su extensión y linderos, como se exigiría para dar lugar a la estimación de la pretensión«.
Esta línea ha sido seguida por la SAP de Jaén en su sentencia 1266/2020, de 26 de noviembre.
Asimismo, también se ha pronunciado a este respecto el Tribunal Supremo, en su sentencia de 23 de junio de 2009, en la que desestimó una acción declarativa de dominio por falta de concreción a la hora de identificar la finca, así como por la ausencia de título de propiedad.
Por otra parte, del mismo modo que hay actos que revelan el concepto de dueño en el poseedor, hay otros que no lo hacen, y algunos de ellos son la inscripción del bien inmueble en el catastro, el pago de las facturas de gas y electricidad (TSJ de Cataluña, de 21 de julio de 2016), la mera realización de actos de conservación o pago de los recibos de IBI (SAP de Murcia 51/2021, de 22 de febrero).
Conclusiones
Teniendo todo lo anterior en cuenta, podríamos determinar que la clave para que una demanda de usucapión tenga éxito es primordial tener una base probatoria sólida: que el actor pruebe adecuadamente el dominio del bien que está reclamando y que éste esté perfectamente identificado y delimitado (STS de 14 de marzo de 1989).
No obstante, si se encuentra en esta situación, el primer consejo es que acuda a un profesional que resuelva de antemano los problemas que pudieran llegar a producirse.