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La vivienda es la mejor herencia que los padres pueden dejar a los hijos o así lo considera el 63% de los españoles cuando se plantean comprar una casa, según un estudio de Casaktua. Sin embargo, esta herencia puede ser un problema si la vivienda todavía está pendiente de pago. ¿Cuánto cuesta heredar una casa que está hipotecada? ¿Qué alternativas tiene el heredero o los herederos ante esta situación?
Si heredo un piso, ¿cuánto tengo que pagar? El primer paso es tramitar la herencia ante notario. Los costes dependen de si se realizó testamento o si hay que hacer una declaración de herederos
Antes de heredar un piso es preciso hacer todos los trámites relacionados con la defunción, declaración de herederos, adjudicación de la herencia y liquidación de los impuestos de sucesiones y plusvalía de la herencia. “El primer paso sería solicitar un certificado de defunción de la persona fallecida”, señala Asunción Santos, abogada de Legálitas, documento necesario para pedir el certificado de últimas voluntades que permite saber si hay o no testamento.
Si el fallecido otorgó testamento, se solicita una copia al notario, pero si no lo hay debe pedirse una declaración de herederos abintestato ante notario. “Una vez que tengamos los herederos hay que proceder a la partición de la herencia, para lo cual hay que realizar un inventario de los bienes”, explica Santos. “Si hay una vivienda entre los bienes, la partición determinará la forma de adjudicarla aportando la escritura”.
¿Cuánto cuesta heredar una casa? Depende de la comunidad autónoma, que determina el impuesto de sucesiones, y del ayuntamiento del municipio, que marca los coeficientes con los que se calcula la plusvalía
Hay muchas dudas sobre si es obligatorio registrar una vivienda heredada. Lo cierto es que no lo es, pero sí resulta muy recomendable. No obstante, antes de inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos hay que pagar el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal. El impuesto de sucesiones depende del valor de la vivienda y se calcula “aplicando al valor del inmueble en el momento del fallecimiento la escala del impuesto que oscila entre el 7,65% y 34%, dependiendo de la comunidad autónoma”, apunta Miguel Ángel Antón, letrado de Debelare Abogados.
Algunas regiones tienen bonificaciones de hasta el 99% para las transmisiones entre padres e hijos, aplicando el porcentaje mínimo. En el cálculo del impuesto de sucesiones de la vivienda hipotecada hay que tener en cuenta que la base imponible se reduce por la hipoteca al considerarse deuda deducible. Respecto a cuánto se paga de plusvalía por herencia, se calcula a partir del valor catastral del suelo aplicando unos coeficientes en función de los años que han transcurrido desde la anterior transmisión.
De todas formas, impuesto está pendiente de “desarrollo normativo como consecuencia de diversas sentencias que han declarado inconstitucionales y nulos de pleno derecho algunos artículos de la ley de Haciendas Locales”, señala la abogada Nuria Díez, por ahora “debe ser liquidado y pagado” a la espera de que se modifique la ley o no. Existe un plazo de seis meses para la liquidación de los impuestos de sucesiones y plusvalía.
Aceptar la herencia supone aceptar las deudas. Si sobre la vivienda recae una hipoteca, los herederos deberán asumir su coste. El cambio de titularidad del préstamo no conlleva coste alguno
El Código Civil establece que cuando se acepta una herencia, el heredero es responsable de todas las cargas de esta, incluido sus propios bienes. Cuando se trata de una vivienda hipotecada, el préstamo pendiente se transfiere junto con la propiedad, por lo que el heredero debe asumir el pago de la hipoteca con todas sus condiciones. En este caso, hay que informar a la entidad bancaria del cambio de titular “que se realizará sin ningún coste para el heredero”, apunta Antón. “La entidad financiera no puede cambiar las condiciones del préstamo hipotecario”, aunque puede solicitar información sobre la situación patrimonial del heredero antes de autorizar el cambio de titular.
La entidad debe incorporar a todos los herederos en la titularidad del préstamo porque “se da una circunstancia subrogativa por imperativo legal con independencia de la voluntad de prestamista y prestatarios”, señala Araceli Durán, abogada de Legálitas. “Solamente será necesario llevar a cabo la subrogación de la hipoteca en el supuesto de que sea de capital privado y no lleve asociado una póliza de seguro de vida del titular”, matiza Alegría Cuevas, letrada de Le Morne Abogados.
Si el heredero no quiere la casa porque no quiere pagar la deuda pendiente tiene dos alternativas: rechazar la herencia o aceptar a beneficio de inventario
Antes de decidir si se acepta heredar la vivienda hipotecada es necesario recabar toda la información sobre el préstamo, como el capital pendiente y las cuotas, si existe algún titular más en la hipoteca o un avalista. Si hay dos titulares, los herederos reciben el 50% de la deuda o el porcentaje en el que esté repartida la hipoteca, pero si rechazan la herencia es el titular vivo el que tiene que asumir la totalidad del préstamo hipotecario. Sin embargo, cuando la hipoteca está respaldada por un avalista, el aval sigue vigente aunque fallezca el titular de la hipoteca, de manera que cuando los herederos aceptan heredar la vivienda hipotecada continúa el aval hasta que se paga la deuda.
En el caso de que el heredero no quiera asumir el pago de la hipoteca de la vivienda heredada, puede rechazar la herencia o bien aceptarla a beneficio de inventario. El rechazo de la vivienda hipotecada implica que el heredero no puede beneficiarse de ninguno de los bienes que conformen el resto de la herencia. Por el contrario, aceptar la herencia a beneficio de inventario permite al heredero pagar la hipoteca con el patrimonio heredado, sin comprometer su propio patrimonio. “Se abonará la hipoteca hasta donde alcance el valor del resto de bienes heredados”, señalan desde Debelare. “La tramitación de la aceptación de la herencia a beneficio de inventario debe hacerse ante un notario o un juez”.
Gracias al seguro de vida firmado con la hipoteca, se puede liquidar la deuda pendiente con el banco. En el Registro Único de seguros se averigua qué otros seguros tenía suscritos el fallecido
La situación cambia si existe un seguro de vida vinculado con la hipoteca suscrito con el banco, seguro que no es obligatorio, pero es habitual en la mayoría de las hipotecas ya que “es uno de los requisitos exigidos por la propia entidad bancaria”, apuntan en Le Morne. La ventaja para el heredero es que el seguro es el “encargado de liquidar la deuda hipotecaria pendiente”, confirma Cuevas, por lo que hereda la vivienda libre de cargas. No obstante, el primer beneficiario del seguro es el banco, “la aseguradora pagará al banco lo que falte de hipoteca a fecha de fallecimiento del asegurado”, apunta Santos. “Si hay sobrante del capital contratado una vez liquidada la hipoteca se entregará al resto de los beneficiarios”.
También es posible que el titular de la vivienda tuviera suscritos otros seguros de vida que no estén vinculados con la hipoteca pero que pueden dedicarse a amortizar el préstamo hipotecario. Para saber si el fallecido contaba con algún seguro de vida hay que acudir al Registro Único de seguros de vida con el certificado de defunción. “En la práctica el certificado de seguros se solicita con el certificado de últimas voluntades para agilizar los trámites” declara Antón. Por último, el heredero debe respetar la situación de la vivienda, es decir, que si está alquilado debe mantener el contrato en las mismas condiciones y si existe un litigio judicial que afecta a la vivienda heredada también deberá responder de sus obligaciones como nuevo propietario de la vivienda.