¿Cómo reclamar las cantidades entregadas a cuenta de la compra de una vivienda?
En este artículo se analizarán las cuestiones más frecuentes que nos pueden surgir a la hora de reclamar las cantidades entregadas a cuenta de la compra de una vivienda cuando se ha incumplido el plazo de entrega de la misma.
La compraventa de una vivienda supone, sin lugar a dudas, la operación jurídico-económica más importante a la que nos podemos enfrentar a lo largo de nuestra vida, por lo que cobra especial relevancia su regulación por las consecuencias que pueda llegar a alcanzar.
En este ámbito, resulta habitual la adquisición de inmuebles «sobre plano», es decir, la compraventa de viviendas que se encuentran en construcción o que ni tan siquiera se han comenzado a construir (solamente están proyectadas), pero respecto de las cuales el promotor requiere por parte de los futuros compradores la entrega de cantidades anticipadas a cuenta del precio. Esto implica para las economías familiares un desembolso de dinero importante «a cambio de una entrega futura». Ello debido a que en nuestro ordenamiento jurídico la propiedad no se adquiere hasta la entrega de las llaves o el otorgamiento de la escritura pública (art. 609 CC). Por tanto, en caso de incumplimiento por parte del promotor, el adquirente solo dispondría de un derecho de crédito frente a aquel, pudiéndose quedar el comprador sin dinero y sin vivienda.
¿Qué establece la normativa aplicable ante estas situaciones?
En nuestro ordenamiento jurídico, la protección al comprador de viviendas que se encuentran en proyecto con entrega de cantidades anticipadas a cuenta del precio se inició con la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Esta normativa impuso a los promotores inmobiliarios dos obligaciones principales: de un lado, garantizar, a través de un contrato de seguro o aval solidario, la devolución de las cantidades entregadas por los compradores en caso de que la construcción no llegase a buen fin; y, de otro lado, depositar estas cantidades anticipadas en una cuenta bancaria especial, destinando dichos anticipos de manera exclusiva a la construcción de la vivienda adquirida (art. 1 Ley 57/1968).
Ahora bien, la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas antes mencionada ha sido derogada por la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras. Esta última normativa mencionada también ha modificado la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que regula la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción.
Además de su eficacia con respecto a aquellas situaciones jurídicas que se produjeron durante su vigencia ex art. 2.3 CC, la nueva regulación sobre cantidades anticipadas para la adquisición de una vivienda es similar a la derogada. La normativa vigente mantiene la obligación de garantizar los anticipos mediante seguro o aval y la responsabilidad de la entidad bancaria por las cantidades ingresadas en la cuenta especial. Así, el apartado 1.1 letra b) de la Disposición Adicional Primera dispone que, quienes promuevan la construcción de viviendas, deberán:
“percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de entidades de crédito en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior”.
¿Qué sucede si el promotor se encuentra en concurso de acreedores o ha desaparecido?
Como ya se ha visto, el responsable principal de garantizar las cantidades anticipadas a cuenta del precio de la construcción de la vivienda es el promotor. Así pues, cuando se trunca el proceso constructivo en términos que hacen imposible la entrega de los inmuebles o de cualquier manera se produce el incumplimiento, los compradores pueden reclamar las cantidades entregadas con anticipo del precio. Ello debido a que la normativa establece unas garantías para la recuperación de estos anticipos: seguro o aval solidario y responsabilidad de la entidad bancaria por las cantidades depositadas en la cuenta especial del promotor.
Por tanto, el hecho de que el promotor se encuentre en concurso de acreedores o haya desaparecido, no impide a los compradores recuperar el dinero, pues las cantidades anticipadas se podrán reclamar mediante las garantías previstas en la ley, dirigiéndose la reclamación contra la entidad aseguradora o el banco que deba responder.
¿Cuál es la responsabilidad de la entidad bancaria?
Las posibilidades que se nos pueden plantear cuando la reclamación se deba dirigir al banco son las siguientes: que la entidad bancaria sea avalista o que simplemente sea depositaria de las cantidades entregadas en la cuenta que el promotor tiene abierta en dicha entidad.
Si la entidad bancaria es avalista, la responsabilidad que se le puede exigir es la que deriva del aval, esto es, la prevista en la letra a) del apartado 1 de la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (antigua regla primera del art. 1 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas). De conformidad con lo establecido en el apartado 2 de la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, el contrato suscrito entre el promotor y el comprador debe hacer referencia a la existencia de aval, con identificación de la entidad avalista.
El Tribunal Supremo en la Sentencia de 10 de diciembre de 2019 (rec. 3214/2016), reproduciendo jurisprudencia anterior sobre esta materia (STS de 28 de mayo de 2019, rec. 3043/2015) recuerda cuál es la doctrina en materia de responsabilidad de la entidad bancaria como avalista: en estos casos, el banco responde de todas las cantidades anticipadas. Asimismo, no rigen los límites cuantitativos que se hayan podido establecer al aval, pues la normativa no establece límites y requiere la cobertura de todas las cantidades entregadas (STS de 4 de julio de 2017, rec. 950/2015). Por último, en estos supuestos, la entidad de crédito avalista debe responder por todas las cantidades ingresadas en una entidad bancaria, ya sea en la propia entidad bancaria avalista u otra entidad bancaria distinta (STS de 29 de junio de 2016, rec. 1696/2014).
Si la entidad bancaria no es avalista, la misma debe responder frente al comprador por las cantidades ingresadas por este en una cuenta del promotor abierta en aquella entidad. Llegados a este punto, recordemos que la normativa aplicable impone la obligación de abrir una cuenta especial en la que se ingresen las cantidades que el adquirente entrega al promotor como anticipo del precio, respondiendo la entidad bancaria por las cantidades allí depositadas si el promotor no cumple ninguna de las garantías exigidas legalmente (seguro o aval). Por tanto, la entidad bancaria no asumirá esta responsabilidad si hay seguro o aval, en cuyo caso la protección al comprador vendrá dada por tales garantías (STS de 10 de diciembre de 2019, rec. 3214/2016).
Este tipo de situaciones ha sido objeto de numerosos pronunciamientos por parte del Tribunal Supremo en el sentido de considerar que la falta de apertura de una cuenta bancaria especial no es motivo para excluir la responsabilidad de la entidad bancaria. Esto es, debía conocer que las cantidades ingresadas en otra cuenta lo eran en concepto de anticipo del precio de la compra de viviendas «sobre plano», por ello, debía haber actuado de manera diligente en los términos que establece la ley con respecto al aseguramiento de estas cantidades.
Así, en la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2015 (rec. 2470/2012) se fijó la siguiente doctrina jurisprudencial:
“En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968, las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”.
Y es que, para el Tribunal Supremo, las entidades bancarias no son terceros ajenos a la relación entre comprador y promotor debido a la responsabilidad que la normativa impone a estas entidades de crédito, debiendo asumir un “especial deber de vigilancia sobre el promotor” (SSTS de 21 de diciembre de 2015, rec. 2470/2012, y de 21 de mayo de 2019, rec. 3870/2015). Asimismo, esta responsabilidad se anuda a la posibilidad de la entidad bancaria de conocer que los ingresos realizados por los particulares consistían en anticipos de parte del precio final de una vivienda (SSTS de 17 de marzo de 2016, rec. 2695/2013, y de 23 de noviembre de 2017, rec. 1444/2015).
No obstante, hay que tener en cuenta que la responsabilidad de la entidad de crédito prevista en la regla segunda del art. 1 de la Ley 57/1968 queda limitada a las cantidades anticipadas que se ingresen en dicha entidad, ya sea en una cuenta especial o en otra cuenta del promotor. De este modo, si algunos de los anticipos se han ingresado en otra entidad bancaria diferente de aquella ante la que se interpone la reclamación, esta no responde, justamente porque tales cantidades anticipadas escapan del deber de control que justifica la responsabilidad recogida en la normativa (STS de 28 de febrero de 2018, rec. 2276/2015). Esta también es la solución que se establece con respecto a las entregas en efectivo o entregas en dinero realizadas directamente al promotor y no mediante un ingreso en cuenta (SSTS de 29 de junio de 2016, rec. 1696/2014, y de 9 de junio de 2019, rec. 185/2016).
¿Cuál será la responsabilidad de la entidad bancaria si la entrega de cantidades anticipadas es posterior al 31 de diciembre de 2015?
Como ya hemos comentado anteriormente, la nueva regulación sobre cantidades anticipadas para la adquisición de un inmueble guarda bastante similitud con respecto a la derogada. La vigente normativa mantiene la obligación de garantizar los anticipos mediante seguro o aval y la responsabilidad de la entidad bancaria por las cantidades ingresadas en la cuenta especial. Por tanto, podría afirmarse que se ha modificado el título en el que se deberá fundamentar la solución del conflicto en cuanto a la responsabilidad de la entidad bancaria, pero no han cambiado los criterios que permitirán decidir al órgano judicial. Siendo ello así, la jurisprudencia del Tribunal Supremo conservará valor de predicción con respecto a las futuras decisiones judiciales que se susciten.
¿Cuáles serían los pasos a seguir y los documentos necesarios para la reclamación de las cantidades entregadas?
A pesar de las garantías establecidas en la ley para estas situaciones, no siempre resulta sencillo recuperar las cantidades anticipadas, de modo que es frecuente que, como compradores, tengamos que acudir a la vía judicial.
Así, deberemos reclamar judicialmente a los promotores y a las compañías aseguradoras o entidades bancarias con las que el promotor había contratado un seguro o aval, respondiendo de manera solidaria con este de las cantidades anticipadas a cuenta del precio de la construcción de las viviendas. En caso de que no se hubiesen contratado garantías, como ya se ha visto, se podrá reclamar a la entidad bancaria por ser responsable subsidiaria, pues sobre la misma recae la obligación de vigilar que el promotor contrate la garantía para las cantidades depositadas en la cuenta especial, así como del manejo de las mismas.
En cuanto a la documentación necesaria para la reclamación de las cantidades anticipadas, será necesario aportar el contrato de compraventa de la vivienda, los recibos de las cantidades entregadas a cuenta, así como cualquier otra documentación que guarde relación con la adquisición de la vivienda «sobre plano».
¿Tengo derecho a reclamar intereses?
Con relación a los intereses, debemos distinguir entre aquellas situaciones jurídicas que se han producido durante la vigencia de la anterior regulación (Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas) y las que se están produciendo durante la vigencia de la actual (Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación).
Así, con respecto a la anterior normativa, tenemos derecho a reclamar todos los importes de las cantidades pagadas a cuenta del precio, el IVA y un interés anual del 6 % sobre las cantidades anticipadas (art. 2 a) Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas). Con relación a la actual normativa, tenemos derecho a reclamar todos los importes de las cantidades pagadas a cuenta del precio, el IVA y “el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor” (apartado 2.1 letra b) Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación).
¿Cuál es el plazo para reclamar las cantidades entregadas a cuenta de la compra de una vivienda?
De una parte, si el contrato de compraventa es anterior al 1 de enero de 2016, el plazo de prescripción para reclamar las cantidades anticipadas es de 15 años ex art. 1.967 del CC (STS de 5 de junio de 2019, rec. 3020/2015), computándose desde el momento en que se produce el incumplimiento de la entrega de la vivienda por parte del promotor.
Ahora bien, hay que tener en cuenta la reforma operada por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con entrada en vigor el 7 de octubre de 2015, que modifica el plazo de prescripción de 15 años, reduciéndolo a 5 años. Por tanto, aunque el cómputo del plazo de prescripción para reclamar las cantidades anticipadas se hubiese producido con anterioridad, cualquier acción para reclamar las cantidades a cuenta prescribiría el 7 de octubre de 2020. No obstante, con la declaración del estado de alarma por la pandemia del COVID-19 se produjo la suspensión de los plazos de prescripción y caducidad, alzados el 4 de junio de 2020, por lo que el plazo anteriormente mencionado se ha ampliado hasta el 28 de diciembre de 2020.
De otra parte, si el contrato de compraventa es posterior al 1 de enero de 2016, se aplica la nueva regulación, recogida en la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. Debido a ello, hay que tener en cuenta que el plazo de prescripción para la reclamación de las cantidades anticipadas ya no será de 15 o 5 años, sino solo de 2 años, de conformidad con lo dispuesto en el apartado 2 de la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
En conclusión, se trata de situaciones muy diversas que pueden plantear dificultades con relación a la reclamación de las cantidades entregadas a cuenta de la compra de una vivienda, por ello siempre aconsejamos consultar los distintos casos con los expertos.