Viviendas en venta en Alcalá de Henares (Madrid). EFE
Los últimos datos de venta de vivienda de los notarios reflejan un incremento interanual del 5,4% en septiembre, gracias al empuje de la venta de obra nueva, que se dispara un 30,2%, y de vivienda unifamiliar, que aumenta un 24,9%. Si se compara con el mes de agosto, el INE arroja una subida del 20,5% en la venta de vivienda. A primera vista parece que el inmobiliario renace tras el confinamiento, pero podría ser un espejismo por operaciones embalsadas que afloran ahora.
El cielo se abrió y el sector inmobiliario vio la luz con los datos de venta de vivienda de los últimos meses. En septiembre, la compra de inmuebles aumentó un 5,4% respecto a 2019 según el Consejo General del Notariado (la estadística que mejor refleja la evolución del mercado en tiempo real). Es más, según los notarios, la venta de viviendas unifamiliares (casas) se disparó un 24,9% y la de pisos de obra nueva un 30,2% frente a hace un año. ¿Estamos ante una recuperación o es un espejismo? ¿Se está librando el inmobiliario del efecto coronavirus que sin embargo lacera la economía?
En la comparativa respecto a agosto, los resultados publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) reflejaron una subida todavía más llamativa: del 20,5%, frente al mes anterior. Fueron menos optimistas en la tasa interanual, donde arrojaron un descenso del 1,1%. La diferencia respecto a la subida del 5,4% de los notarios se explica porque los datos del INE incorporan un desajuste temporal (tras firmar ante notario, pueden pasar un par de meses hasta que se inscribe la operación en el registro, que es el dato que recoge el INE).
A primera vista pareciera que el inmobiliario renace tras el confinamiento. Pero lo que algunas voces califican ya de normalización podría ser un espejismo. «La primera fase por la que se pasa cuando llega una crisis es negar la realidad», avisa Gonzalo Bernardos, profesor Titular y Director del Máster Inmobiliario de la UB, que explica que el impacto que sufre la economía no se traslada de forma inmediata al inmobiliario, pero llegará. A ello se suma que economía y empleo ahora mismo aguantan gracias a los estímulos del Gobierno, por lo que el perjuicio podría ser mayor cuando desaparezcan.
«El indicador en el que hay que fijarse ahora es la vivienda usada», aclara Julio Gil, director de la consultora Horizone y presidente de la Fundación Estudios Inmobiliarios. El peso de la vivienda usada en las estadísticas, de hecho, es el más importante, al superar el 80% de las operaciones de venta. La venta de vivienda usada cayó un 7,2% interanual en septiembre según el INE y un 3,5% según los notarios, que explican que acumula un descenso del 27% entre enero y septiembre. El impacto también se observa mirando el precio de la vivienda nueva y usada, que cayó un 7% interanual.
En cuanto a por qué sube entonces la venta, varios factores explican este fenómeno:
· Espejismo en la obra nueva. En primer lugar, el efecto empuje de la obra nueva, que es más un espejismo que una realidad presente. La venta de pisos de obra nueva subió un 30,2% en septiembre según los notarios y un 29,2% según el INE. Sin embargo, la mayoría son compraventas de hace meses, antes incluso de la pandemia, y que ahora se firman. Entre el 85% y el 90% de las operaciones que las promotoras pensaban vender en 2020 ya estaban cerradas a principios de año, según datos de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE). «Las ventas que afloran ahora las estadísticas son contratos privados firmados hace dos años, por lo que el efecto neto en el periodo debería ser nulo», apunta Daniel Cuervo, secretario general de APCE y director general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).
· Operaciones embalsadas en la primera ola. De hecho, si la venta de obra nueva cayó durante varios meses de la pandemia (ver gráfico en página anterior), pudiendo parecer afectada por la situación, lo que en realidad ocurría es que esos contratos privados ya cerrados no estaban yendo a notario para la firma, probablemente debido al estado de alarma, primero, y a restricciones de movilidad, después. La fuerte subida en la firma de obra nueva ante notario en septiembre, por tanto, recoge operaciones embalsadas.
«El impacto que se ha producido en 2020 en la obra nueva no lo veremos hasta finales del año que viene o el siguiente», aclara Gil. Hasta entonces, un avance: Los visados de obra nueva acumulan una caída interanual del 14% hasta septiembre. Un descenso en viviendas iniciadas que anticipa un ajuste en los planes de negocio de promotoras para los próximos años.
Gonzalo Bernardos también da por descontado el impacto en precios en los próximos meses: «Las promotoras no quieren bajar precio porque afectaría a viviendas reservadas. Creen que en 2021 la demanda se recuperará porque habrá recuperación, pero la demanda siempre va con retraso. Se lo sacarán de encima vendiendo bloques de viviendas con grandes descuentos a inversores para dedicarlo al build to rent».
· El ‘boom’ de las casas… ¿moda pasajera? Hay otro repunte que tampoco deja indiferente: La estadística de los notarios refleja que la venta de viviendas unifamiliares se disparó un 24,9% en septiembre. ¿También esto es un espejismo? Podría ser. Los propios notarios explican que, aunque es cierto que está creciendo a buen ritmo desde julio «hay que tener en cuenta que entre los meses de marzo y junio el mercado unifamiliar registró unas importantes caídas y este crecimiento se debe en gran parte a recuperar lo perdido».
Aún así, no descartan que, después de meses confinados en pisos y tras descubrir las posibilidades del teletrabajo, se haya producido un cambio de preferencia. Aquí la pregunta que conviene hacerse es si la compra de casas es una moda pasajera o llega para quedarse. «La gente actúa por impulsos, como cuando vas de compras y te encaprichas con algo que ves en un escaparate. Esto ha pasado con la compra de casas estos últimos meses», apunta Bernardos, que no ve realista el fenómeno de propietarios que decidan vender su piso para comprarse una casa. El efecto no se ve en la entrada de nuevos compradores, sino en un trasvase de demanda que ya pensaba comprar vivienda y al final, dispuestos a poner un poco más de dinero, compran una casa. «No todo son casoplones ni localizaciones brutales», matiza Bernardos.
La mayoría de este tipo de viviendas, además, están ubicadas en la periferia, por lo que supondría una transformación para la vida en las ciudades. «Antes del Covid-19 no existía una tendencia de que la demanda se estuviera pasando de pisos a casas. Si ahora ocurre es por un elemento coyuntural: el coronavirus», explica Gil. Depende de un efecto colateral del Covid-19: el teletrabajo, y si éste ha venido para quedarse, que la compra de casas y en periferia se instale en el mercado inmobiliario.
La venta de viviendas de más de 250 m2 sube un 12%
Las viviendas más grandes, las de más de 250 m2, son las que más aumentan las ventas. A pesar de que la compra de pisos de segunda mano cae, dentro de este segmento los inmuebles de más de 250 m2 son los que mejor evolucionan, con una subida del 12,1% en el tercer trimestre respecto al mismo periodo de 2019, según urbanData (uDA), empresa de ‘big data’ especializada en asesoramiento inmobiliario. Le siguen viviendas de 160 m2, con una subida del 6,3% y de 120 m2 (6,1%). «Una de las razones de este aumento puede ser el efecto del confinamiento en la demanda que ha provocado una posterior búsqueda de viviendas con mayor espacio», explican desde uDA.
‘Boom’ de pisos grandes en Galicia y Extremadura
En nueve comunidades reinan las operaciones de compra de viviendas de más de 250 m2 en el
tercer trimestre, según datos de uDA para este diario. En Extremadura la compra de viviendas extra grandes se disparó un 59,8% y en Galicia un 39,5%. También aumentaron considerablemente las transacciones de esta tipología, dentro de la segunda mano, en Islas Baleares, Castilla y Leóny Asturias. En Madrid y Cataluña los incrementos fueron inferiores, del 3,7% y el 10,5%, respectivamente. En el caso de la Comunidad Valenciana las viviendas de 215 m2 fueron las que más crecieron, con un 3,2%. Una tipología que tuvo un aumento interanual del 14% en el País Vasco.
El Covid-19 aumenta la demanda en periferia
«La vivienda en la periferia ha ganado enteros respecto a lo que hubiera ocurrido si no hubiera habido pandemia y la opción unifamiliar ha sido una de las protagonistas», explica Arturo Díaz, director Ejecutivo de Residential & Alternatives en Savills Aguirre Newman. Si bien habrá que esperar a ver si la tendencia se asienta, el aumento del interés por inmuebles más grandes y reformados dirige los ojos fuera de los núcleos urbanos, que es donde más oferta puede encontrarse de este tipo (sobre todo si se busca que sea asequible). En Madrid por ejemplo el 92% de la obra nueva está en la periferia, frente a un 8% en el centro, explica Daniel Cuervo, director general de Asprima y secretario general de APCE.